2012年土地估价实务基础考前练习（五）-在线考试系统

1、【多选题】
评估国有土地使用权出让价格时，应遵循（　　）等要求。 [1.5,0.35分]

、土地出让拍卖底价评估应采用公开市场价值标准

、用成本逼近法评估时，土地取得成本应包括土地使用权出让金

、采用两种以上的方法进行评估

、估价时点一般为估价作业日期以后某一时点

、搜集市场资料时，应注重所选实例的可替代性

答案：

2、【多选题】
标定地价的主要作用有（　　）。 [1.5,0.35分]

、确定土地出让价格的依据

、国家行使优先购买权的依据

、核定地产增值，征收土地增值税和管理地产市场的标准

、企业清产核资和股份制企业中土地资产评估、作价人股的标准

、明确土地所有权的依据

答案：

3、【多选题】
标定地价是划拨土地使用权（　　）时补交土地使用权出让金的标准。 [1.5,0.35分]

、出卖

、转让

、承典

、出租

、抵押

答案：

4、【多选题】
影响价格的建筑物的自身因素有（　　）。 [1.5,0.35分]

、面积、结构、材料

、临街状况

、建筑物的年代

、设计、设备和施工质量

、朝向、楼层、建筑物外观

答案：

5、【多选题】
基准地价评估中，下列对样点数据进行检验的主要内容和技术处理方法中，正确的有（　　）。 [1.5,0.35分]

、为了消除样点资料处理时因可变参数的选择而造成的地价水平系统误差要对样点资料归类

、样本总体分布类型检验，在基准地价评估中常用的方法是X2检验

、剔除异常数据，就其中常用的t检验法，对于给定的显著水平和自由度，若统计量，则样点数据为异常值，反之为正常值

、不管采用何种方法，剔除样本总体中的异常数据均需要在样本总体分布类型检验基础上进行

、资料处理方法检验，一般也称为同一性检验，其主要方法为多总体秩和检验法

答案：

6、【多选题】
不动产的需求主体是人，（　　）等对不动产价格有着很大的影响。 [1.5,0.35分]

、人口密度

、人口数量

、人口素质

、家庭规模

、人口分布

答案：

7、【多选题】
根据《农用地估价规程》的规定，农用地基准地价评估可以采用的技术路线包括（　　）。 [1.5,0.35分]

、级差收益测算法

、样点地价平均法

、定级指数模型法

、标准田法

、样地法

答案：

8、【多选题】
下列有可能影响不动产价格升降的有（　　）。 [1.5,0.35分]

、经济发展

、城市化进程

、城市规划

、国家或行业领导人的升迁变故

、不动产价格政策

答案：

9、【多选题】
德尔菲法一般用于（　　）的预测。 [1.5,0.35分]

、长期预测

、短期预测

、宏观预测

、对新产品的投产

、微观预测

答案：

10、【多选题】
某城市拟开展路线价评估工作，作为土地估价师，你认为以下意见中（　　）是合理的。 [1.5,0.35分]

、可以在同一条街道的两边设定不同的路线价

、可以在同一条街道分段设定路线价

、同一条街道只能设定一个路线价

、两条街道不能划分为同一个路线价区段

、同一条街道划分路线价区段时一般从十字路口或丁字路口的中心处划分

答案：

11、【多选题】
以宗地B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2009年9月1日的单位地价为（　　）元/㎡。 [1,0.25分]

、 383．86

、 370．57

、 388．58

、 392．65

答案：

12、【多选题】
市场比较法中交易案例修正的主要因素有（　　）。 [1,0.25分]

、交易情况

、个别因素

、期日和年期

、区域因素

答案：

13、【多选题】
宗地A于2009年9月1日的市场年租金为（　　）元/㎡。 [1,0.25分]

、 28．56

、 26．45

、 24．35

、 30．25

答案：

14、【多选题】
宗地A于2009年9月1日的承租土地使用总价格为（　　）万元。 [1,0.25分]

、 463．54

、 456．06

、 488．50

、 423．86

答案：

15、【多选题】
应用市场比较法估价时，应具备的条件有（　　）。 [1,0.25分]

、交易类型全面

、丰富的交易案例

、待估土地与交易案例有相关性和替代性．

、发达的不动产市场

答案：

16、【多选题】
如果没有其他损失和市场波动的考虑，根据已知的条件，该写字楼的客观年总收益为（　　）万元。 [1,0.25分]

、 48．6

、 43．74

、 54

、 36

答案：

17、【多选题】
假定该写字楼按照自然折旧，则年折旧为（　　）元。 [1,0.25分]

、 46875

、 37500

、 45000

、 40909

答案：

18、【多选题】
在上述情况下，如果其他条件不变，假定房屋年折旧固定为5万元，则房屋的现值为（　　）万元。 [1,0.25分]

、 205

、 210

、 215

、 220

答案：

19、【多选题】
在上述情况下，如果其他条件不变，假定房屋现值为250万元，写字楼年总纯收益为50万元，则土地的纯收益为（　　）万元。 [1,0.25分]

、 50

、 51

、 48

、 52

答案：

20、【多选题】
如果其他条件不变，假定土地的纯收益为50万元，则土地总价格为（　　）万元。 [1,0.25分]

、 648

、 658

、 678

、 698

答案：

21、【简答题】
甲公司于2004年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800㎡，经开发于2005年6月建成一座建筑面积为950㎡的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况，甲公司2009年6月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。
该评估机构调查资料显示，当时K市中心区同类写字楼月租金为50元/㎡(建筑面积)，管理费支出为租金的5%，年支付各项税金平均为35元/㎡(建筑面积)。除管理费外，还需支出维修费、保险费等。
假定该写字楼建筑物的重置价为1600元/m ²，残值为零，年支出维修费为重置价的2%，年支出保险费为重置价的0．2%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，估价基准日定为2009年6月30日。请根据以上资料进行估算(需提供总价和单价)。 [25分]

解析：
　

22、【简答题】
经政府批准，一工业企业计划将其使用的一宗国有土地A投入到新设立的股份公司，现委托某估价机构进行地价评估。该机构收集到下列可用资料：
(1)A宗地周围地区2006年新征地资料，征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为35万元/h㎡。
(2)与A宗地位于同一区域的于2005年5月出租的工业用地案例一宗，宗地开发程度为“七通一平”，年出租净收益为23元/㎡。
(3)与A宗地相邻区域中的一宗工业用地，2003年4月出让，出让年期为40年，开发程度为“五通一平”，出让地价为224元/㎡。
(4)当地土地“三通一平”开发费用平均为50元/㎡，从征地到完成“三通一平”的开发周期一年，土地开发资金利息率为12%，投资回报率为l0%，土地增值收益率为20%，土地还原率为8%。
(5)当地同一宗地开发程度不同时的地价差异情况为：“五通一平”时地价比“三通一平”时地价高l00元/㎡，“七通一平”时地价比“三通一平”时地价高150元/㎡。
(6)征地、出租和出让宗地与待估宗地比较情况，除开发程度差异外，其他因素比较表为：
　

　
请根据上述资料评估该宗地在2006年6月达到“三通一平”条件的50年土地使用权价格。 [20分]

解析：
　