2012年土地估价实务基础考前练习（三）-在线考试系统

1、【多选题】
根据我国目前的土地市场状况，可用于基准地价评估的资料有（　　）。 [1.5,0.35分]

、能直接反映出地租、地价的资料

、房地交易、出租中包含的地价资料

、根据评估模型得出的资料

、企业经营活动中利用土地的效益资料

、政府利用土地的效益资料

答案：

2、【多选题】
在我国的地价体系中，（　　）为核心。 [1.5,0.35分]

、基准地价

、标定地价

、出让底价

、市场交易价

、申报地价

答案：

3、【多选题】
评估城市基准地价，是在某一城市的一定区域范围内，根据（　　）的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。 [1.5,0.35分]

、用途相似

、收益相近

、地段相连

、特定用途

、地价相近

答案：

4、【多选题】
宗地地价是指具体宗地在某一期日的土地使用权价格。其特点包括（　　）。 [1.5,0.35分]

、目的多样性

、特殊性

、公平性

、时效性

、规范性

答案：

5、【多选题】
下列既属于商品租金，又属于成本租金的有（　　）。 [1.5,0.35分]

、折旧费

、管理费

、贷款利息

、房产税

、营业税

答案：

6、【多选题】
由于不动产的位置（　　）等特点，使得在评估过程中往往更注重一定区域范围内与评估标的同类的不动产供求状况。 [1.5,0.35分]

、不变性

、固定性

、区域性

、同类性

、稀缺性

答案：

7、【多选题】
按照年金的支付期限长短，可将年金划分为（　　）年金。 [1.5,0.35分]

、确定

、定期

、延期

、连续

、永续

答案：

8、【多选题】
不动产市场分析的方法可分为（　　）。 [1.5,0.35分]

、定性研究方法

、定量研究方法

、定性与定量研究相结合法

、定性与定量相制约研究法

、市场比较法

答案：

9、【多选题】
不动产可行性研究的必要内容具体包括（　　）。 [1.5,0.35分]

、项目概况

、市场分析和需求预测

、项目预期收益

、规划方案的优选

、开发进度安排

答案：

10、【多选题】
基准地块选择质量的优劣，将会对农用地基准地价评估结果的科学性及成果应用效果产生重要影响。按要求，基准地块的选择应该满足的条件有（　　）。 [1.5,0.35分]

、地块内的保水、排水、日照等自然条件具有一般性

、地块耕作距离、距市场远近、交通情况等区位条件具有一般性

、地块的土壤条件具有一般性，面积、形状依实际情况选择

、地块上附设的土地权利具有一致性

、地块在标准耕作制度下的土地利用程度和单产等达到一般水平

答案：

11、【多选题】
甲企业为完善土地产权，于2008年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地倒用证，以下对甲企业办理土地登记手续的叙述，正确的有（　　）。 [1,0.25分]

、应分用途登记

、按综合用途对全部土地进行登记

、住宅部分不能由企业办理土地登记手续

、住宅部分虽已分配给职工，但也应由企业办理土地登记手续

答案：

12、【多选题】
该企业一职工冯某分配到6层一套三室一厅单元住房，建筑面积为88㎡，房改时按成本价交纳了购房费用，2009年12月31日冯某将其住房出售给张某，对所涉及土地应（　　）。 [1,0.25分]

、依法获得土地补偿

、依法办理土地登记手续

、依法交纳土地占用费

、依法交纳土地出让金

答案：

13、【多选题】
企业甲为融资需要，于2009年12月31日准备以该大楼的第3层到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估。在土地估价机构A接受委托后，首先应明确的内容有（　　）。 [1,0.25分]

、估价日期

、评估基准日

、评估目的

、评估对象

答案：

14、【多选题】
企业甲为融资需要，于2009年11月30日准备以该大楼的第3层到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估，可选用的估价方法不包括（　　） [1,0.25分]

、市场比较法

、路线价估价法

、基准地价系数修正法

、成本逼近法

答案：

15、【多选题】
土地估价机构A选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价，市场比较法评估结果为3800元/㎡(建筑面积)，剩余法评估结果为3100元/㎡(建筑面积)，银行乙经综合分析，决定贷款500万元，要求估价机构的评估值最好能达到760万元，如要满足银行的要求，估价机构采取的措施是（　　）。 [1,0.25分]

、可建议增加抵押物的期限

、可建议扩大抵押物的权限

、可建议增加抵押物的建筑面积

、可建议增加其他抵押物

答案：

16、【多选题】
老厂区用地在规划用途条件下，法定最高年期的土地使用权单位面积地价为（　　）元/㎡。 [1,0.25分]

、 7114．30

、 7365．20

、 7185．65

、 7204．80

答案：

17、【多选题】
经协商，当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的60%给予补偿，该企业最高可以得到的补偿为（　　）万元。 [1,0.25分]

、 1126．35

、 1186．30

、 1113．17

、 1028．54

答案：

18、【多选题】
该企业如以该补偿价购置开发区的土地，最多可购买的土地面积为（　　）㎡。 [1,0.25分]

、 30317．53

、 33107．52

、 32134．30

、 31113．67

答案：

19、【多选题】
土地收益可以分为有形收益和无形收益，有形收益是可以用（　　）形式表现的收益。 [1,0.25分]

、实物

、地租

、地价

、货币

答案：

20、【多选题】
采用成本逼近法估价时，农地取得费的计息期为（　　）开发期。 [1,0.25分]

、整个

、 1/2

、 1/4

、 3/4

答案：

21、【简答题】
某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水，场地平整)，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%.土地出让年限为50年下面是估价调查所获得的其他资料：
征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。
征地过程中发生的相关税费：征地管理费按照征地费总额的4%征收；耕地占用税按5元/㎡征收；耕地开垦费按10元/㎡计收。土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元/㎡。假定土地开发周期为1．5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15%，年贷款利率为82，土地还原率为6%，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120%，请根据上述资料计算土地单价。 [25分]

解析：
1.解题思路与方法选用
根据题意，估价对象为新开发土地，且已给定征地成本、土地开发费用等资料，适宜选用成本逼近法进行评估。
2.解题步骤
(1)计算土地取得费及税费。土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即为：
1)最高补偿标准=2000×30/666．67元/㎡=60000/666．67元/㎡=90元/㎡
2)青苗补偿及地上物补偿=2000/666．67元/㎡=3．0元/㎡
3)征地费=(90-I-3．0)元/㎡=93．0元/㎡
4)征地管理费=93．0元/㎡×4％=3．72元/㎡
5)耕地占用税=5元/㎡
6)耕地开垦费=10元/㎡
7)土地取得费及税费=(93．0+3．72+5+10)元/㎡=111．72元/㎡
(2)土地开发费
土地开发费=90元/㎡
(3)投资利息
投资利息= 元/㎡=19．02元/㎡
(4)投资利润
投资利润=(111．72+90)元/㎡×15％=30．26元/㎡
(5)计算土地成本价格
成本价格=(111．72+90+19．02+30．26)元/㎡=251．0元/㎡
(6)计算土地增值
根据题意，这里土地增值率取20％，则
土地增值=251元/㎡×20％=50．2元/㎡
(7)计算全开发区土地单位面积地价
全开发区土地单位面积地价=(251．0+50．2)元/㎡=301．2元/㎡
(8)计算可出让土地单位面积地价
可出让土地单位面积地价=301．2元/㎡/80％=376．5：元/㎡
即开发区50年期工业用地可出让的土地使用权价格为376．5元/㎡。

22、【简答题】
C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对待估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H于2007年7月31日的市场价格(计算地价时,案例选择不少于4个。)
(1)案例资料
　

　注：1．开发程度说明：*表示宗地外“七通一平”和宗地内“三通一平”；**表示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”；***表示宗地内外“七通一平”。
2.区域因素和个别因素对地价的修正系数说明(有关系数均为案例与待估宗地比较所得)：数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差；数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价的修正幅度。
(2)其他资料。A市的地价指数以2005年为基期，每年在上一年的基础上增加10个百分点；A市的容积率对地价的影响是：以容积率为2时为基准，当容积率每升高或降低0．1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点。A市商业用地还原率为4%；2005年和2006年A市的商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平均为45元/㎡。 [20分]

解析：
1.方法选择
此题应选用市场比较法等评估宗地价格。
2.解题步骤
第l步：案例选择
根据比较法评估需要，按照相同市场条件、相同供需圈、相同用途的要求，根据题目给的各案例条件可以作为本评估对象的比较案例是A0l、A03、A04、A06，将此四个案例作为初选案例。
第2步：将A06案例的地价转换成单位面积地价
即计算出A06的单位面积地价：476元/m2 X2=952元/㎡
第3步：计算A03宗地38年期的土地使用权价格
(43元/㎡/0．04)×[1-1/ ]=832．82元/㎡