1、【
多选题
】
估价资料收集过程中，可以作为确定待估宗地最佳开发利用方式依据的有（ ）。
[1.5,0.35分]
、
建设用地规划许可证
、
控制性详细规划
、
平面图
、
规划设计条件通知书
、
房地产市场供求关系及走向分析
答案：
2、【
多选题
】
按照年金开始支付的时间不同，年金可划分为（ ）年金。
[1.5,0.35分]
答案：
3、【
多选题
】
可行性研究的目的是使决策（ ），提高决策的可靠性，并为项目的实施和控制提供依据和参考。
[1.5,0.35分]
、
科学化
、
客观化
、
具体化
、
可行化
、
程序化
答案：
4、【
多选题
】
全国社会经济统计指标的水平指标包括（ ）。
[1.5,0.35分]
、
职工平均工资
、
人均居住面积
、
人均住房指数
、
人口密度
、
家庭规模
答案：
5、【
多选题
】
基准地价评估是根据已有的（ ）资料，综合评估各级别、区域分用途的平均价格，所收集的资料真实性和准确性直接影响基准地价评估结果。
[1.5,0.35分]
、
地价
、
地租
、
土地等级
、
土地质量
、
土地收益
答案：
6、【
多选题
】
要使总估价额不超过亿元，可使用的方法有（ ）。
[1,0.25分]
、
缩小入股土地的面积
、
缩短入股土地的年期
、
降低土地的单价
、
限制入股土地的权利
答案：
7、【
多选题
】
基准地价系数修正法评估的宗地价格是（ ）。
[1,0.25分]
、
比准价格
、
剩余价格
、
交易底价
、
成本累加价格
答案：
8、【
多选题
】
基准地价系数修正法评估宗地地价的最基本条件包括（ ）。
[1,0.25分]
、
土地上有建筑物
、
有基准地价
、
已有宗地价格修正系数表
、
具有足够数量的标准宗地地价样本
答案：
9、【
多选题
】
基准地价评估时的土地用途以（ ）用途为主。
[1,0.25分]
答案：
10、【
多选题
】
地价管理的主要作用在于（ ）。
[1,0.25分]
、
防止地价暴涨和土地投机
、
促进土地合理利用，防止国有土地收益流失
、
规范交易行为，健全地产市场
、
规范估价方法，提高地价水平
答案：
11、【
多选题
】
经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000㎡综合楼外，还可分得（ ）㎡的公寓。
[1,0.25分]
、
13657．40
、
12360
、
11589．11
、
11267．76
答案：
12、【
多选题
】
宗地地价评估的程序，是以（ ）开始到最后提交估价报告书为止的全过程。
[1,0.25分]
、
收集资料
、
接受估价委托书
、
拟定估价作业计划
、
确定估价基本项目
答案：
13、【
简答题】
S市有一面积为4000㎡的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2007年1月1日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。
(1)证载土地使用期至2070年1月1日，但限定商业用途最高土地使用年限为40年。
(2)宗地形状为规则平行四边形，规划容积率小于等于3．3。宗地实际用途为城镇混合住宅用地，根据具体规划指标，确定商、住比例为1：9。开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通”(即通路、通上水、通下水、通电、通信)和宗地红线内场地平整。
(3)该市基准地价2005年公布，基准日设定为2005年1月1日，土地开发程度设定为红线外“五通”(即通路、通电、通上水、通下水、通信)，红线内场地平整，商业、住宅、工业用地年限分别设定为40年、70年、50年。该宗地属商业四级、住宅四级用地，其对应的基准地价为商业800元/㎡，住宅450元/㎡。
(4)其他相关资料：
1)该市同类用地价格在2005年1～5月没有变化，2005年6月至2006年12月每月递增0．5%。
2)商业用地、居住用地的还原利率均为6%。
3)根据容积率修正系数表，该市同类型土地在平均容积率为2．5时，对应的地价水平指数为100，容积率每增高或降低0．1，则地价向上或向下修正1%。
4)根据基准地价因素条件分析，该地块影响因素修正幅度商业为－2%，住宅为3%。 5)基准地价系数修正公式为：宗地地价－基准地价×(1+影响因素修正系数)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。
[25分]
解析：
1.方法选择
根据题意，待估宗地位于城镇基准地价四级覆盖范围内，且已给定基准地价内涵、相关因素修正标准等资料，宜选用基准地价系数修正法评估。
2.解题思路
先分别评估商业、住宅部分的单位地价和总地价，再求取该宗城镇混合住宅用地的总地价和单位地价。
3.适用公式
待估宗地单位地价=宗地所在级别的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额
4.计算步骤
(1)选择计算方法。根据题目所提供资料，可采用基准地价系数修正法评估。
(2)计算商业部分地价
1)确定宗地所在土地级别及基准地价标准。处于四级商业地价区，基准地价为800元/㎡。
2)确定影响因素修正系数
影响因素修正系数=1+(- 2%)=0．98
3)确定年期修正系数
年期修正系数=[1—1/]/{1—[1/])=0．9458
4)确定期日修正系数
期日修正系数=＝1．0994
5)确定容积率修正系数
容积率修正系数==1．0829
6)确定开发程度修正额。该宗地开发程度为宗地红线外“五通”和红线内场地平整，与基准地价内涵一致，故土地开发程度修正额为0。
7)计算商业部分地价
商业部分单位地价=基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数
=800元/㎡×0．98×0．9458×1．0994×1．0829=882．79元/㎡
商业部分总地价=单位地价×总面积×商业部分所占比例
=882．79元/㎡×4000㎡×10%=353116元
(3)计算住宅部分地价
1)确定其所在土地级别及基准地价标准。处于四级住宅地价区，住宅基准地价为450元/㎡。
2)确定影响因素修正系数
影响因素修正系数=l+3%=l．03
3)确定年期修正系数
年期修正系数=[1—1/]/{1-[1/])=0．9913
4)确定期日修正系数
期日修正系数==l．0994
5)确定容积率修正系数
容积率修正系数==1．0829
6)确定开发程度修正额。该宗地开发程度为宗地红线外“五通”和红线内场地平整，与基准地价内涵一致，故土地开发程度修正额为0。
7)计算住宅部分地价
住宅部分单位地价=基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数
=450元/㎡×1．03×0．9913×1．0994×1．0829=547．0l元/㎡
住宅部分总地价=单位地价×总面积×住宅部分所占比例
=547．0l元/㎡×4000㎡×90%
=1969236元
(4)计算宗地总价 、宗地总价一商业用地总价+住宅用地总价
=(353116+1969236)元=2322352元
宗地单价=用地总价/用地面积=2322352元/4000㎡=581元/㎡
14、【
简答题】
某开发公司拟对政府招标出让的某宗地进行投标，该宗地出让年期为40年，规划限定建造2万m2的宾馆，据该公司进行的市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后客房平均出租率为80%，可经营面积比例为75%，年租金为600元/㎡，房屋出租中每年的经营费用包括：管理费按年租金的3%计，年维修费按年租金的8%计，保险费不计，税金按年租金的12%计，年折旧费按年维修费的80%计。该类建筑耐用年限50年，残值为零，建筑费和专业费预计为1500元/㎡，第一年投入160%，第二年投人40%，贷款年利率为15%，当地房地产综合还原利率8%，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15%，取得土地使用权须支付的法律、估价等专业费用为地价的2%。试估算开发商所能支付的最高投标地价款。
[20分]
解析：
解题步骤
第1步：计算开发后不动产价格 ．
(1)计算年出租总收入：600元/㎡×20000㎡×80%X 75%=720万元
(2)计算出租总支出
管理费=720万元×3%=21．6万元维修费=720万元×8%=57．6万元
保险费不计
税金=720万元×12%=86．4万元
年折旧费=57．6万元×80%=46．08万元
年支出合计=(21．6+57．6+86．4+46．08)万元=211．68万元
(3)计算年出租纯收入
(720-211．68)万元=508．32万元
(4)开发后不动产总价=(508．32/8%)万元×[1—1/]=6012．85万元
第2步：计算建筑费与专业费
1500元/m
2×20000㎡=3000万元
第3步：计算开发利息
{3000×60%×[－1]+3000×40%× [－1]}万元=506．69万元。
第4步：计算开发利润
6012．85万元×15%=901．93万元
第5步：计算开发完成时地价
(6012．85-3000-506．69-901．93)万元=1604．23万元
第6步：目前可能的最高投标地价
线下考试期中/期末考试、集中培训考试
招聘考试在线笔试、大型校招、社招
认证考试岗位认证、职业资格认证、技能考核认证
考试测验学生测验、员工考核、培训考试
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