本栏目下题库来源于互联网,轻速云承诺对于用户导入平台的题库是严格保密的,不会在此呈现!
轻速云给您提供更好的在线考试系统服务!
2012年土地估价实务基础考前练习(六)
1、【 多选题
遵循合法原则,要求土地估价应以估价对象(  )为前提估价。 [1.5,0.35分]
合法产权
合法使用
合法处分
合法交易
最佳使用
答案:
2、【 多选题
下列应作为土地估价委托合同约定条款的有(  )。 [1.5,0.35分]
本项评估是为甲方以土地使用权作价人股提供价格参考
经双方协商,本项土地估价的基准日确定为2007年8月1日
本项目评估设定土地用途为商业、住宅综合,土地使用年限为50年
甲方拥有乙方提交土地估价报告的使用权,但报告结论、内容解释权归乙方
乙方评估价格水平应满足甲方的意愿
答案:
3、【 多选题
土地分等定级是在特定目的下对土地的(  )属性进行综合鉴定,并使鉴定结果等级化的过程。 [1.5,0.35分]
自然
人文
经济
社会
政治
答案:
4、【 多选题
对用于仓储加工区的某宗地内办公楼、食堂和职工活动室用地,以下土地估价技术处理方式不正确的有(  )。 [1.5,0.35分]
将该部分用地分割出来,按办公用途单独进行评估
该部分用地为工业配套设施用地,按工业用途进行评估
将该部分用地分割出来,按其他商服用地进行评估
按委托估价方的要求进行用途设定和评估
将该部分用地分割出来,按住宅用途进行评估
答案:
5、【 多选题
影响不动产价格的行政因素包括(  )。 [1.5,0.35分]
土地制度
住房制度
城市规划
城市化进程
土地利用规划
答案:
6、【 多选题
影响不动产价格的社会因素主要有(  )。 [1.5,0.35分]
政治安定状况
社会治安状况
经济发展状况
不动产投机
城市化进程
答案:
7、【 多选题
定性分析的主要方法有(  )。 [1.5,0.35分]
政策研究
法律研究
德尔菲法
相关性分析
聚类分析
答案:
8、【 多选题
定量研究的缺点有(  )。 [1.5,0.35分]
成本高
周期长
太抽象
数学方法具有失灵的可能
得到的结果不客观
答案:
9、【 多选题
用于基准地价评估的房地交易、出租中包含的地价资料包括(  )。 [1.5,0.35分]
土地使用权出租资料
房屋出租资料
以地换房资料
企业兼并资料
房屋转让资料
答案:
10、【 多选题
在我国,政府可通过(  )等措施,促使不动产价格提高。 [1.5,0.35分]
控制土地供应量
提高土地出让价格
房地产开发经营的税费
调整产业政策
降低房地产税收
答案:
11、【 多选题
A宗地位于城市市区,评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法进行评估。市场比较法的评估结果为1320元/㎡,收益还原法的评估结果为970元/㎡,可以确定最终评估结果的方法有(  )。 [1,0.25分]
加权平均法
直接取市场比较法的评估结果
直接取收益还原法的评估结果
简单算术平均法
答案:
12、【 多选题
B宗地位于城市郊区,为当地政府在多年前征收农村集体土地后划拨给该企业使用,此后该区域未发生征地案例。在这种情况下,采用成本逼近法评估地价时,评估机构应收集作为评估依据的资料和标准包括(  )。 [1,0.25分]
国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件
征地过程中的有关税费标准或耕地占用税、土地管理费等
土地出让金或土地增值收益资料
市场或行业平均利润率或投资回报率
答案:
13、【 多选题
B宗地位于城市郊区,为当地政府在多年前征收农村集体土地后划拨给该企业使用,此后该区域未发生征地案例。以下运用成本逼近法评估该宗地50年期的出让土地使用权价格的步骤,排序正确的是()
①计算利息;②确定土地开发费;③计算土地增值收益;④计算土地开发利润;⑤计算有限年期土地使用权价格;⑥计算土地取得费。 [1,0.25分]
②⑥①③④⑤
⑥②①④③⑤
⑥②④③⑤④
②⑥①④③⑤
答案:
14、【 多选题
根据资产重组的需要,在土地资产的处置上,该国有企业拟选择如下两种处置方式:对A宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股价有限公司使用;对B宗地采取以国家作价人股的方式投入到股份有限公司。以下从产权关系和经济关系上说明A宗地的处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊,正确的有(  )。 [1,0.25分]
对国家而言,以出让金作价折为国家股,和企业共同承担经营风险,国家不能一次性收取土地利益
对国家而言,国家作为土地所有者,可以一次性收取土地收益,风险较小,但不能得到出让后的土地增值部分
对企业而言,可以取得完整的土地使用权,获得较稳定的租金收入,但需一次性支付数额较大的出让金
对股份公司而言,不能获得完整的土地使用权,不必一次性支付数额较大的出让金,只需每年支付租金
答案:
15、【 多选题
股份有限公司成立以后,由于城市的发展,B宗地变为临街地,所在区域的土地规划为商业用途,平均容积率为1.5。股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造,增加建筑层数,使该宗地的容积率达到2,并全部用于出租。如对该宗地重新进行评估,可选用的评估方法,包括(  )。 [1,0.25分]
路线价法
市场比较法
成本逼近法
收益还原法
答案:
16、【 多选题
根据上述资料测算的该土地于2009年11月1日的单位面积地价为(  )元/㎡。 [1,0.25分]
7694
6165
6334
5986
答案:
17、【 多选题
求取土地收益及确定(  )是收益还原法的关键。 [1,0.25分]
土地还原率
土地租金
经营费用
投资利率
答案:
18、【 多选题
收益还原法估价时,考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要的经营费用与(  )费用。 [1,0.25分]
建筑
评估
设计
资本
答案:
19、【 多选题
建筑物在估价上的折旧与会计上的折旧不同,其注重的是建筑物(  )。 [1,0.25分]
原始价值的回收
价值的减价修正
折余价值的差额
原始价值的摊销
答案:
20、【 多选题
计算建筑物折旧额时,按使用建筑物而产生的磨灭或破损以及风吹日晒的侵蚀和自然灾害造成的损坏来计算折旧,称为(  )折旧。 [1,0.25分]
经济
成新
物理
功能
答案:
21、【 简答题
某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权,宗地条件如下:宗地面积为4500㎡,用途为商住综合楼,出让年限为50年,规划限制条件和设计方案为:总建筑面积为15600㎡,其中地下两层,地下2层1000㎡为设备层;地下1层1000m2为停车场,设有汽车位60个。地上1~4层为商场,面积为4000m2,5~16层为住宅,面积为9600㎡,地上尚有车位50个。根据当地规定,交足40%地价款后即可开工,剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。
又根据市场调查,有以下数据:该项目开发建设周期为两年,建成后住宅部分可一次性全部售完,其售价为5000元/㎡,销售税费为售价的9%;商场和车位用于出租,同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元/㎡,可出租面积占总建筑面积的70%,每个汽车位租金为地下480元/月,地上400元/月,有关税费及经营管理费按租金的30%计。此类建筑物的建安综合成本分别为:商场及地下部分为2500元/㎡,住宅为2000元/㎡,地上车位平均为500元/个,专业费为建安综合成本的3%,假设资金投入方式为第一年60%,第二年40%。目前贷款年利率为8%,投资回报率为20%,土地还原利率为7.5%,商场的房地产综合还原率为7%,建筑物还原利率为8.5%。
试计算该开发公司开工时应交纳的地价款。 [25分]
解析:
   
   
22、【 简答题
某土地估价机构接受委托,对一宗拟以拍卖方式出让的工业用地价格进行底价评估该宗地面积为100亩,红线内外均已达到“五通一平”开发程度,征收前的地类为水田和旱地。估价师在讲行现场勘察和市场调查后,得到了4个交易宴例(宗地A、B、C、D)。整理后见下表。
   
此外,估价师还获取了以下资料和信息:
(1)根据对当地土地交易历史数据的统计分析结果,从2003年5月至2006年12月,工业用地价格指数每月平均上涨0.5个百分点。
(2)如果与拍卖交易方式相比,招标和协议方式成交价格分别低3%和5%。
(3)以待估宗地距区域中心距离为基准,其他宗地距区域中心距离每增加(或减少)1km,价格对比指数减少(或增加)2%。
(4)以待估宗地距火车货运站距离为基准,其他宗地距火车货运站距离每增加(或减少)1km,价格对比指数减少(或增加)1%。
(5)以宗地外达到“五通”的开发费用为基准,每增加(或减少)“一通”,价格对比指数增加(或减少)2%。
(6)假定产业集聚度分为低、较低、~般、较高、高五个等级,以待估宗地为基准,其他宗地产业集聚度每上升(或下降)一个等级,价格对比指数上升(或下降)1%。
(7)假定环境优劣度分为污染严重、污染较重、有一定污染、污染小、无污染五个等级,以待估宗地为基准,其他宗地环境优劣度每上升(或下降)一个等级,价格对比指数上升(或下降)2%。
(8)宗地面积对土地价格的影响程度不显著,可忽略。
(9)假定宗地形状分为不规则、较规则、规则三个等级,以待估价宗地为基准,其他宗地每上升(或下降)一个等级,价格对比指数上升(或下降)2%。
(10)以待估宗地为基准,其他宗地容积率与其相比每增加(或减少)0.1,其价格对比指数增加(或减少)0.5%。
(11)该地区周边近3年农作物的年平均亩产值为2000元。根据当地的规定,土地征收时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高标准,无论有无,青苗及地上物补偿费一律按当地农作物一年的产值计算。
(12)征地过程中发生的相关税费包括:征地管理费,按照征地费总额的4%征收;耕地占用税,按5元/m2征收;征地开垦费,按l0元/㎡计收。
(13)该区域土地开发程度达到“五通一平”时,其开发费用平均为150元/㎡;假定土地开发周期为2年,开发费在开发周期内均匀投入,投资回报率为l5%,根据无限年期市场价格与成本价格差额测算得到土地增值收益率为30%,年贷款利息率为6.57%,土地还原利率为6%。
请根据上述资料和素材完成如下任务:
(1)假定待估宗地各个因素的价格对比基准指数为100,将上述交易实例与待估宗地进行比较,补充完成如下“因素条件价格对比指数表”。
   (2)根据上述资料以及完成的“因素条件价格对比指数表”中的有关信息,选用两种方法分别计算并确定待估宗地单价(提示:如果采用市场比较法,区域因素和个别因素的各因子采用连乘方式,比准价格的确定采用简单算术平均法;估价最后结果确定时,两种方法的结果权重均取0.5) [20分]
解析:
   
     
   
首页 12
2页,共62个题库
2页,共62个题库
轻速云给您提供更好的在线考试系统服务!
推荐
推荐题库
众多企事业单位的信赖之选
36万+企事业单位的共同选择
查看更多合作案例
众多企事业单位的信赖之选
开始使用轻速云组织培训考试
四步组织一场考试答题,一键搭建企业培训平台
免费使用 免费使用 预约演示
咨询热线
400-886-8169
周一到周日 8:00-22:00
©2023 轻速云 苏ICP备16049646号-1 轻速云科技提供专业的在线考试系统、在线培训系统
联系我们
客服热线客服热线:400-886-8169 | 周一至周日 8:00-22:00
©2023 轻速云 苏ICP备16049646号-1
轻速云科技提供专业的在线考试系统、在线培训系统
在线咨询 400-886-8169