2013年房地产估价师《理论与方法》模拟试题三-在线考试系统

1、【单选题】
合法原则要求房地产估价应以（　　）为前提进行。 [1分]

、最高最佳使用原则

、公平原则

、估价对象的合法权益

、替代原则

答案：

2、【单选题】
收益递增递减原理可以帮助我们确定（　　）。 [1分]

、最佳用途和最佳规模

、最佳约度

、最佳规模和最佳约度

、最佳用途

答案：

3、【单选题】
（　　）是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格，因此，在估价时是采用发布、变更、实施日期之前的还是之后的，就应根据它不确定。 [1分]

、估价时点

、估价目的

、估价区位

、估价权益

答案：

4、【单选题】
某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率为50%，楼面地价为100元/平方米，则其土地单价为（　　）元/平方米． [1分]

、 500

、 200

、 250

、 100

答案：

5、【单选题】
某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元，若投火灾保险，则其投保价值应为（　　）万元． [1分]

、 100

、 70

、 60

、 40

答案：

6、【单选题】
某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为（）%。 [1分]

、 40

、 60

、 50

、 67%

答案：

7、【单选题】
某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。 [1分]

、 323

、 275

、 273

、 258

答案：

8、【单选题】
某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为（　　）万元． [1分]

、 417

、 500

、 460

、 450

答案：

9、【单选题】
用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（　　）净收益作为估价依据． [1分]

、类似房地产的客观

、类似房地产的实际

、类似房地产的最高

、类似房地产的最低．

答案：

10、【单选题】
估价上折旧注重的是（　　）． [1分]

、原始取得价值的减价修正

、原始取得价值的摊销与回收

、重置价值的摊销与回收

、价值的减价修正

答案：

11、【多选题】
成本法中的“开发利润”是指（）。 [2分]

、开发商所期望获得的利润

、开发商所能获得的最终利润

、开发商所能获得的平均利润

、开发商所能获得的税后利润

、开发商所能获得的税前利润

答案：

12、【多选题】
区位状况比较修正的内容包括（）修正。 [2分]

、繁华程度

、临街状况

、容积率

、使用年限

、周围环境

答案：

13、【多选题】
路线价法估价时需要用路线价再配合（）计算出待估宗地的价格。 [2分]

、深度百分率

、资本化率

、收益率

、物价指数

、其他价格修正率

答案：

14、【多选题】
在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。 [2分]

、求得的路线价已是正常价格

、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例

、该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致

、该路线价与待估宗地价格都是现在的价格

答案：

15、【多选题】
在实际中计算地租量的方法有（）。 [2分]

、从房租中分离出地租

、由地租求出地租

、采用比较法求出地租

、由土地开发成本求出地租

、采用类似假设开发法的方法求出地租

答案：

16、【多选题】
在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。 [2分]

、农用地改为非农建设用地

、在写字楼旁新建大型游乐场

、住宅区内道路禁止货车通行

、常常遭受洪水威胁

答案：

17、【多选题】
一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括（）。 [2分]

、委托估价合同

、实地查勘记录

、估价人员的作息时间

、向委托人出具的估价报告

、估价项目来源和接洽情况

答案：

18、【多选题】
房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。 [2分]

、交通建设

、市场供求变化

、人口素质变化

、所在地区衰落

、城市规划的指定与修改

答案：

19、【多选题】
在商品房交易中，常见的最低价格有（）。 [2分]

、商品房销售中的起价

、拍卖活动中的保留价

、拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价

、招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价

、采用收益法确定的参考价格

答案：

20、【多选题】
下面（）是计入商品住宅价格的费用。 [2分]

、征地费

、建筑安装工程费

、住宅小区内的营业性用房建设费用

、住宅小区内设施的建设费用

答案：

21、【判断题】
在估价报告中，签署估价师声明是为说明估价是以客观公正的方式进行的，同时对委托人也是一种警示。（） [1分]

答案： 正确

22、【判断题】
若估价报告在其有效期内未付诸使用，则估价责任随之终止。（） [1分]

答案： 正确

23、【判断题】
房地产的位置优劣，取决于与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。（） [1分]

答案： 正确

24、【判断题】
评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。（） [1分]

答案： 错误

25、【判断题】
如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。（） [1分]

答案： 正确

26、【判断题】
市场法中，采用间接比较得出房地产状况修正系数为0．951，其依据是可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分。（） [1分]

答案： 正确

27、【判断题】
在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（） [1分]

答案： 错误

28、【判断题】
在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。（） [1分]

答案： 错误

29、【判断题】
在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（） [1分]

答案： 正确

30、【判断题】
估价对象及其范围和内容，既不能简单得根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。（） [1分]

答案： 正确

31、【判断题】
人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（） [1分]

答案： 正确

32、【判断题】
“路线价”是临街土地中“标准宗地”的平均水平价格，可视为市场法中的“可比实例”价格。（） [1分]

答案： 正确

33、【判断题】
如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。（） [1分]

答案： 错误

34、【判断题】
选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。（） [1分]

答案： 正确

35、【判断题】
某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（） [1分]

答案： 错误