2013年房地产估价师《理论与方法》模拟试题三-在线考试系统

1、【单选题】
直线趋势法公式y＝a＋bx中，x表示（　　）。 [1分]

、价格

、常数

、价格变动率

、时间

答案：

2、【单选题】
在市场法中，土地使用权年限调整属于（　　）调整。 [1分]

、权益状况

、区位状况

、实物状况

、年限状况

答案：

3、【单选题】
有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（　　）。 [1分]

、 9

、 13．5

、 15

、 18

答案：

4、【单选题】
有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（　　）。 [1分]

、类似写字楼的客观收益

、市场比较法

、该写字楼的实际收益

、无法估算

答案：

5、【单选题】
某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（　　）。 [1分]

、取三者的平均值

、取三者的中间值

、任选其中之一

、在三者的基础上综合分析决定

答案：

6、【单选题】
路线价法估价的第二个步骤为（　　）。 [1分]

、设定标准深度

、选取标准宗地

、编制深度百分率表

、划分路线价区段

答案：

7、【单选题】
某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（　　）。 [1分]

、 1998年6月30日

、现在

、重新估价的作业日期

、要求重新估价的委托方指定的日期

答案：

8、【单选题】
报酬率＝（　　）＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠。 [1分]

、平均利润率

、安全利率

、经济增长率

、银行贷款利率

答案：

9、【单选题】
房地产价格是由房地产的（　　）这两种相反的力量共同作用的结果。 [1分]

、供需与价格

、需求与价格

、供给与价格

、供给与需求

答案：

10、【单选题】
在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中（　　）是龙头。 [1分]

、估价目的

、估价对象

、估价时点

、估价目的和估价对象

答案：

11、【单选题】
某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为（　　）元/平方米 [1分]

、 2390

、 2410

、 2430

、 2450

答案：

12、【单选题】
在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（　　） [1分]

、等于报酬率

、大于报酬率

、小于报酬率

、无法知道

答案：

13、【单选题】
购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为（　　）% [1分]

、 6

、 6．9

、 8．8

、 9

答案：

14、【单选题】
与报酬率性质不同的名词有（　　） [1分]

、利息率

、折现率

、内部收益率

、空置率

答案：

15、【单选题】
基本完好房的成新率为（　　） [1分]

、十、九成新

、九、八成新

、八、七成新

、七、六成新

答案：

16、【单选题】
某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（　　） [1分]

、 4858

、 5200

、 2700

、 6264

答案：

17、【单选题】
某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为（　　）万元 [1分]

、 100

、 42

、 63

、 77

答案：

18、【单选题】
预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（　　）万元 [1分]

、 225．00

、 237．50

、 381．25

、 395．83

答案：

19、【单选题】
收益递增递减原理可以帮助我们确定（　　）。 [1分]

、最佳用途和最佳规模

、最佳约度

、最佳规模和最佳约度

、最佳用途

答案：

20、【单选题】
采用收益法测算房地产价格时，公式V＝A/Y＋b/Y2表示（　　） [1分]

、房地产净收益按一固定数额逐年递增

、房地产净收益按一固定数额逐年递减

、房地产净收益按一固定比率逐年递增

、房地产净收益按一固定比率逐年递减

答案：

21、【单选题】
钢筋混凝土结构房屋的残值率是（　　） [1分]

、 2%

、 3%

、 4%

、 0

答案：

22、【单选题】
收益法适用的条件是房地产的（　　） [1分]

、收益能够量化

、风险能够量化

、收益或风险其一可以量化

、收益和风险均能量化

答案：

23、【单选题】
投资利润率的计算公式是（　　） [1分]

、开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费用）

、开发利润/（土地取得成本＋开发成本）

、开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋投资费用）

、开发利润/开发完成后的房地产价值

答案：

24、【单选题】
在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是（　　） [1分]

、 2500万元

、 3500万元

、 3600万元

、 3000万元

答案：

25、【单选题】
受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（　　） [1分]

、 30年

、 20年

、 10年

、 40年

答案：

26、【单选题】
一般来说，开发经营期的起点（　　） [1分]

、与经营期的起点重合

、与运营期的起点重合

、与建造期的起点重合

、与开发期的起点重合

答案：

27、【单选题】
路线价法主要适用于（　　） [1分]

、城市商业街道两侧土地的估价

、旧建筑物的估价

、新建筑物的估价

、拆迁房屋的估价

答案：

28、【单选题】
在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（　　） [1分]

、算术平均数

、中位数

、加权平均数

、众数

答案：

29、【单选题】
在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计算的周期数大于1） [1分]

、单利计息的利息少，复利计息的利息多

、单利计息的利息多，复利计息的利息少

、单利计息的利息与复利计息的利息一样多

、无法知道

答案：

30、【单选题】
某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（　　）元/m2。 [1分]

、 2487．75

、 2500．00

、 2511．00

、 2162．25

答案：

31、【单选题】
为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/m2。 [1分]

、 3214

、 3347

、 3367

、 3458 　　

答案：

32、【单选题】
有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（）。 [1分]

、该建筑物的价值低于拆迁费用

、该估价结果肯定有误

、甲土地的价值高于乙土地的价值

、不可能出现这种情况

答案：

33、【单选题】
某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。 [1分]

、 100

、 300

、 600

、 900

答案：

34、【单选题】
某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（）年。 [1分]

、 35

、 45

、 48

、 50

答案：

35、【单选题】
已知某临街深度30．48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45．72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为（）万元。 [1分]

、 109

、 117

、 124

、 130

答案：

36、【单选题】
某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（）。 [1分]

、物质折旧

、功能折旧

、经济折旧

、会计折旧

答案：

37、【单选题】
一宗2000m2的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5．1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价（单价）为（）元/m2。 [1分]

、 552

、 3519

、 4293

、 4845

答案：

38、【单选题】
现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（）。 [1分]

、 800万元

、 1000万元

、 1800万元

、 800－1000万元

答案：

39、【单选题】
判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。 [1分]

、 0．060

、 0．940

、 1．060

、 1．064

答案：

40、【单选题】
某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（）万元。 [1分]

、 180．0

、 300．0

、 309．0

、 313．2

答案：