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2013年房地产估价师理论与方法模拟试题五
1、【 单选题
估价的通俗含义是估计(    )的价格或价值。 [1分]
现有物品
一般物品
经济物品
建筑物品
答案:
2、【 单选题
房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有(    )的特性。 [1分]
独一无二和供给有限
独一无二和价值量大
流动性差和价值量大
不可移动和用途多样
答案:
3、【 单选题
房地产具有供给有限特性,本质上是由(    )决定的。 [1分]
土地总量有限
规划+限制
房地产不可移动
价值量大
答案:
4、【 单选题
估价报告书中说明的(    )限定了其用途。 [1分]
估价原则
估价方法
估价目的
估价对象状况
答案:
5、【 单选题
下列不属于土地使用权的是(    )。 [1分]
建设用地使用权
宅基地使用权
土地承包经营权
租赁权
答案:
6、【 单选题
不属于引起房地产价格上升的原因是(    )。 [1分]
外部经济
需求增加导致稀缺性增加
生活水平的提高
通货膨胀
答案:
7、【 单选题
最适合用市场法估价的是(    )。 [1分]
用做生产的房地产
可销售的房地产
出租或营业的房地产
仅适用于自用的房地产
答案:
8、【 单选题
下列(    )使用条件,不属于主要为城市规划设计的条件。 [1分]
用途
建筑规模
容积率
绿地率
答案:
9、【 单选题
房地产价格与一般物品价格的(    )表现出房地产价格的独特之处。 [1分]
等值
不等值
相同
不相同
答案:
10、【 单选题
从某种意义上讲,如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格,应当首先分析将如何影响房地产的(    )。 [1分]
长期趋势
后期利润
权益
供给和需求
答案:
11、【 单选题
某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中,买卖双方约定买方付给卖方2500元/m 2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方(    )元/m 2[1分]
2020.80
2214.29
2336.45
2447.37
答案:
12、【 单选题
某套住宅建筑面积为100m 2,套内建筑面积为92m 2,使用面积为80m 2,每平方米使用面积的价格为3000元,则该住宅每平方米建筑面积的价格为(    )元。 [1分]
2400
2580
2607
2760
答案:
13、【 单选题
房地产估价之所以要遵守替代原则,是因为根据经济学原理,同一种商品在同一个市场上具有相同的(    )。 [1分]
成交价格
理论价格
评估价值
市场价格
答案:
14、【 单选题
某宗房地产交易,买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/m 2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。该宗房地产的正常成交价格为(    )元/m 2[1分]
2000
2200
2400
2500
答案:
15、【 单选题
下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是(    )。 [1分]
交通拥挤
建筑技术进步
城市规划改变
自然环境恶化
答案:
16、【 单选题
砖混结构二等房屋的残值率一般为(    )。 [1分]
4%
3%
2%
1%
答案:
17、【 单选题
有甲、乙两宗房地产,甲房地产的收益年限为50年,单价为3500元/m 2,报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年,单价为3000元/m 2,报酬率为6%。那么,甲的价格(    )乙的价格。 [1分]
高于
低于
等于
条件不足,无法确定
答案:
18、【 单选题
除了期房交易的成交价格之外,可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其(    )的状况。 [1分]
估价作业日期
成交日期时
估价时点
交易日期调整后
答案:
19、【 单选题
某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场,土地使用权出让年限为40年,建造期为2年,建筑物的经济寿命为60年,则建筑物折旧的经济寿命为(    )年。 [1分]
38
42
58
60
答案:
20、【 单选题
某房地产未来年净收益为30万元,又知10年后的转售价格为150万元,若报酬率为8%,利息率为7%,则该房地产现值为(    )万元。 [1分]
351.30
280.19
270.78
277.55
答案:
21、【 单选题
某房地产的报酬率为8%,收益期限为30年时的价格为4000元/m 2。若报酬率为6%,收益期限为50年时,则该房地产的价格为(    )元/m 2[1分]
3800
4500
5200
5600
答案:
22、【 单选题
某宗房地产的收益期限为40年,通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元,以后稳定在每年25万元直到收益期限结束,该类房地产的报酬率为8%,则该宗房地产的收益价格最接近于(    )万元。 [1分]
280
285
290
295
答案:
23、【 单选题
某写字楼年出租净收益为300万元,预计未来三年内仍然维持该水平,三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍,该类房地产的报酬率为10%,则该宗写字楼现在的价格为(    )万元。 [1分]
4580
5580
6580
7580
答案:
24、【 单选题
运用平均增减量法进行估价的条件是(    )。 [1分]
房地产价格时间序列逐期升高或下降
房地产价格的变动呈现出一定的规律性
房地产价格的变动过程是持续上升或下降的,且市场上升或下降的波动幅度大致相等
房地产价格的变动过程是持续上升或下降的,且各期上升或下降的数额大致接近
答案:
25、【 单选题
某在建工程土地使用权年限40年,自取得土地使用权之日起开工,预计建成后的建筑面积为15000m 2,年净收益为480万元,自开工到建成的开发期为3年,估计该项目建成还需1.5年,已知报酬率为8%,折现率为12%,该项目开发完成后的房地产现值为(    )万元。 [1分]
4023.04
4074.10
4768.50
5652.09
答案:
26、【 单选题
资本化率是(    )的倒数。 [1分]
毛租金乘数
潜在毛租金乘数
有效毛收入乘数
净收益乘数
答案:
27、【 单选题
某高层楼房占用的土地总面积为800m 2,总建筑面积为2000m 2,某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算,该所有人拥有的土地数量为(    )m 2[1分]
40
45
48
50
答案:
28、【 单选题
房地产估价的主要难点是(    )。 [1分]
市场行情变化不定
供需变化引起价格变化
房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握
房地产价格的影响因素影响程度不同
答案:
29、【 单选题
房地产的最高最佳使用状态不包括(    )。 [1分]
最佳区位
最佳规模
最佳用途
最佳集约度
答案:
30、【 单选题
预计某地区某类房地产的需求不变,但开发成本趋升,供给量趋增,则预计其价格会(    )。 [1分]
上升
下降
不变
升降难定
答案:
31、【 单选题
某套住宅总价为30万元,套内建筑面积为125m 2,套内墙体面积为20m2,分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每m2建筑面积的价格为(    )元/m 2[1分]
1667
1765
1875
2000
答案:
32、【 单选题
从卖房的角度看,成本法的理论依据是(    )。 [1分]
销售状况价值论
市场供求价值论
生产费用价值论
经济花费价值论
答案:
33、【 单选题
某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地,地价为2500元/m2,面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2,残值50元/m2。则该地块总价为(    )万元。 [1分]
98
52
54
103
答案:
34、【 单选题
在某商业街深度30.48m(即100英尺),临街宽度20m的矩形土地,总价为1200万元。根据四三二一法测,与其相邻、临街深度为45.72m(即150英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价为(    )万元。 [1分]
1504
1404
1304
1204
答案:
35、【 单选题
用成本法估价房地产时,房屋现值=(    )。 [1分]
房屋重置价格-房屋年折旧额
房屋重置价格×房屋成新度
房屋重置价格-年折旧额×耐用年限
房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限
答案:
36、【 单选题
在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是(    )。 [1分]
成交价≥最高价≥最低价
成交价≥最低价≤最高价
最高价≥成交价≥最低价
最高价≥最低价≥成交价
答案:
37、【 单选题
某块土地总面积为200m2,建筑物的各层面积相同,共10层,其建筑密度为60%,则总建筑面积为(    )m2。 [1分]
1200
120
3333
333.3
答案:
38、【 单选题
已知某房地产40年收益价格为150万元,该房地产报酬率为10%,那么该宗房地产30年收益价格为(    )万元。 [1分]
112.5
155.6
144.6
132.4
答案:
39、【 单选题
用收益法评估某宗房地产的价格时,除有租约限制的以外,应选取(    )净收益作为估价依据。 [1分]
类似房地产的客观
类似房地产的实际
类似房地产的最高
类似房地产的最低
答案:
40、【 单选题
当建筑物的维修养护正常时,实际成新率与直线法计算出的成新率相当;当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造,实际成新率应(    )直线法计算出的成新率。 [1分]
大于
大于或等于
小于
小于或等于
答案:
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