2012年房地产估价师理论与方法权威卷(第四套)-在线考试系统

1、【多选题】
运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括（　　）等。 [2分]

、统一采用总价

、统一采用单价

、统一币种和货币单位

、统一面积内涵和大小

、统一付款方式

答案：

2、【多选题】
假设开发法的操作步骤包括（　　）。 [2分]

、调查待开发房地产的基本情况

、选择最佳的开发利用方式

、估计开发前的房地产价值及开发经营期

、估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费

、进行具体计算，求出待开发房地产的价值

答案：

3、【多选题】
房地产的供求状况可以分为（　　）。 [2分]

、全国房地产总供求状况

、本地区房地产的供求状况

、全国本类房地产的供求状况

、本地区本类房地产的供求状况

、临近地区本类房地产的供求状况

答案：

4、【多选题】
以下关于建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限的说法正确的是（　　）。 [2分]

、建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限可能同时结束

、建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限不同时结束

、建筑物剩余经济寿命不可能早于土地使用权剩余期限结束

、建筑物剩余经济寿命不可能晚于土地使用期限结束

、建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束

答案：

5、【多选题】
收益性房地产的价值高低主要取决于（　　）。 [2分]

、已经获得净收益的大小

、未来获得净收益的风险

、未来获得净收益的大小

、目前总收益的大小

、未来获得净收益期限的长短

答案：

6、【多选题】
求取建筑物折旧的方法主要有（　　）。 [2分]

、年限法

、市场提取法

、分解法

、功能法

、对比分析法

答案：

7、【多选题】
净收益每年不变的公式，除了可以用于测算价格还有许多的其他作用，例如（　　）。 [2分]

、用于相同的使用期限

、用于不同收益期限

、用于比较不同期隈价格的高低

、用于比较同期限价格的高低

、用于市场法中因期限不同进行的价格调整

答案：

8、【多选题】
建筑物的功能折旧原因不包括（　　）。 [2分]

、自然环境恶化

、消费观念变更

、设备陈旧落后

、城市规划改变

、政府政策变化

答案：

9、【多选题】
房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（　　）等引起。 [2分]

、交通建设

、市场供求变化

、人口素质变化

、所在地区衰落

、城市规划的制定与修改

答案：

10、【多选题】
获取房地产估价业务的措施可以有（　　）。 [2分]

、突破专业能力限制，接受各种估价要求

、提高服务质量

、恰当的宣传

、低收费

、最大限度压缩估价作业期

答案：

11、【判断题】
房地产估价是市场经济不可缺的重要组成部分。（　　） [1分]

答案： 正确

12、【判断题】
房地产估价的合法原则，就是要求房地产价格评估机构及房地产估价人员必须具备合法的评估资格，否则不得进行房地产估价活动。（　　） [1分]

答案： 错误

13、【判断题】
最典型的典权是在他人土地上通行的权利。（　　） [1分]

答案： 错误

14、【判断题】
在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。（　　） [1分]

答案： 错误

15、【判断题】
某写字楼预计持有两年后出售，持有期的年净收益预测为216万元，出售时的价格减去销售税费后的净值预测为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格估计为5200万元。（　　） [1分]

答案： 正确

16、【判断题】
资本化率等于房地产价格与其年收益的比值。（　　） [1分]

答案： 错误

17、【判断题】
宗地价格是一宗土地的一定权利状态在某一时点下的价格。（　　） [1分]

答案： 正确

18、【判断题】
计算净收益时，房地产贷款还本付息额、会计上的折旧额、改扩建费用和所得税要扣除。（　　） [1分]

答案： 正确

19、【判断题】
成本法是根据估价对象房地产在建造时的构建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。（　　） [1分]

答案： 错误

20、【判断题】
成本法是根据估价对象购建价格来求取估价对象价值的方法。（　　） [1分]

答案： 错误

21、【判断题】
开发利润是指房地产开发商的利润，也是建筑承包商的利润。（　　） [1分]

答案： 错误

22、【判断题】
收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值。（　　） [1分]

答案： 正确

23、【判断题】
某城市路线价标准深度为18m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深价度格修正率分别为50%、30%、20%。则临街12m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。（　　） [1分]

答案： 正确

24、【判断题】
低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。（　　） [1分]

答案： 正确

25、【判断题】
在进行房地产估价时，一般以实地查勘之13作为估价时点，但在某些情况下要对过去或未来某个时点的价值进行评估。估价时点究竟是现在，还是过去或未来，是由估价目的决定的。所以，估价时点也不是委托人或估价人员可以确定的，而是要根据估价选取的方法来确定。（　　） [1分]

答案： 错误