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2004年《房地产开发经营与管理》模拟试题(1)
1、【 多选题 】
财务评价中损益表用以计算（  ）等评价指标。 [2,0.5分]
、 成本利润率
、 投资利润率
、 资本金利润率
、 资本金净利润率
、 资产负债率
答案：
2、【 多选题 】
个人住房抵押贷款包括 （  ） [2,0.5分]
、 商业性住房抵押贷款
、 商用房地产抵押贷款
、 政策性住房抵押贷款
、 在建工程抵押贷款
、 个人置业抵押贷款
答案：
3、【 多选题 】
写字楼物业管理企业选择承租人应考虑潜在承租人（  ）方面。 [2,0.5分]
、 经营业务类型及需提供的特殊物业管理内容
、 办公人员数量
、 声誉
、 财务的稳定性和长期盈利的能力
、 所需面积大小
答案：
4、【 多选题 】
产生房地产泡沫的原因包括（  ） [2,0.5分]
、 土地的有限性和稀缺性
、 投机需求的膨胀
、 金融机构的过度放贷
、 开发商对市场预测的偏差
、 开发商之间的非理性行为
答案：
5、【 多选题 】
项目竣工档案中的技术资料的内容包括（    ） [2,0.5分]
、 前期工程资料
、 土建资料
、 安装方面的资料
、 设计文件
、 变更资料
答案：
6、【 多选题 】
购买者的购买决策过程由（  ）阶段构成。 [2,0.5分]
、 引起需要
、 收集信息
、 评价方案
、 决定购买
、 买后行为
答案：
7、【 多选题 】
某投资者用自有资金购买了一商业店铺，拟以固定租金形式出租5年，则投资者在该项目计划中将面临着（  ）风险。 [2,0.5分]
、 收益现金流
、 资本价值
、 购买力
、 政策
、 政治
答案：
8、【 多选题 】
影响财务净现值指标计算结果的主要因素包括（  ） [2,0.5分]
、 净现金流量
、 贷款利率
、 基准收益率
、 开发经营周期
、 资产负债率
答案：
9、【 多选题 】
金融机构进行项目贷款审查时,要进行（  ）和贷款综合评价等方面的评估. [2,0.5分]
、 客户规模
、 客户评价
、 担保方式
、 项目评估
、 项目抵借比
答案：
10、【 多选题 】
通常把大型零售商业物业的辐射区域为（  ）. [2,0.5分]
、 主要区域
、 次要区域
、 规划区域
、 衍射区域
、 边界区域
答案：
11、【 判断题 】
通过适当的投资组合选择,投资者所面对的个别风险差不多可以完全抵消,但系统性 风险依然存在. [1,1分]
答案： 正确
12、【 判断题 】
时间点0表示资金运动的时间始点或某一基准时刻，是指日历年度的年初。 [1,1分]
答案： 错误
13、【 判断题 】
在置业投资中,最高运营费用比率越高,则预示着投资项目的净经营收入越高,项目抵抗风险的能力越弱. [1,1分]
答案： 错误
14、【 判断题 】
资产负债表反映的是企业经营期内全部资产、负债和所有者权益的情况。 [1,1分]
答案： 错误
15、【 判断题 】
收益性物业税后现金流=潜在毛收入-空置和收租损失+其它收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税 [1,1分]
答案： 正确
16、【 判断题 】
当项目基准收益率一定时，其IRR越高，则项目的NPV越大。 [1,1分]
答案： 正确
17、【 判断题 】
多数企业认为应以较弱的竞争者为进攻目标，因为这可以提高自己的竞争能力并且获利较大。 [1,1分]
答案： 错误
18、【 判断题 】
某人购买了一套二手房用于出租,则其投资形式属于间接投资. [1,1分]
答案： 错误
19、【 判断题 】
等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为 1. [1,1分]
答案： 正确
20、【 判断题 】
一般来说,房地产市场是个完全竞争的市场. [1,1分]
答案： 错误
21、【 判断题 】
房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数。 [1,1分]
答案： 正确
22、【 判断题 】
房地产开发施工现场的安全由建筑施工企业负责，实行总承包的，由各分包单位各自负责其施工现场的安全。 [1,1分]
答案： 错误
23、【 判断题 】
利率的高低取决于平均利润率，利率的变化范围在零和平均利润率之间。 [1,1分]
答案： 正确
24、【 判断题 】
房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点和保本点两种，两者的主要差异在于临界点的设置。 [1,1分]
答案： 错误
25、【 判断题 】
当企业采取某些措施和行动后，选择型竞争者的反应模式难以捉摸，无法会预料它们会采取什么行动。 [1,1分]
答案： 错误
26、【 简答题】
某人准备购买套价格为15万元的住宅，首期付款为25%直接支付，其余申请抵押贷款，期限为8年，利率 为15%，按月等额偿还，问月还款额是多少？如果该人40%月收入可用于住房消费，该人月收入应为多少？若抵押贷款宽限两年，（还息不还本，）剩余6年内按月等[额偿还，则月还款额是多少？月收入应为多少？ [10分]
解析：

（1）贷款数额P= 15×（1-25%）=112500元，i=15%/12=1.25%,n=12×8=96月
n,=12×6=72月
(2) 月还款额为:
A=P•i•(1+i)n/[(1+i)n-1]
=112500*1.25%*(1+1.25%)96/[(1+1.25%)96-1]=2018.86元
该人月收入为2018.86/40%=5047.15元
(3) 前两年不偿还本金,也就是P值仍为112500元,要6年偿还,则
A=P•i•(1+i)n,/[(1+i)n,-1]
=112500*1.25%*(1+1.25%)72/[(1+1.25%)72-1]=2378.81元
该人月收入为2378.81/40%=5947.04元.
27、【 简答题】
某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为1亿元，开发商自有资金的投入为4000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为5%，还款从获得租金收入的年份开始，15年内以每年等额还本付息的方法偿付，开发商通过与其它的投资机会比较，确定该项投资的最低期望收益率为8%，有关数据如表1所示，请根据已知条件完成表2和表3，并用净现值法，分别从全部和自有资金投入的角度，判断该投资项目是否能满足要求。（不考虑营业税、所得税等税费影响。）
     [10分]
解析：
    
   
   
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