2004年《房地产开发经营与管理》模拟试题(1)-在线考试系统

1、【多选题】
财务评价中损益表用以计算（）等评价指标。 [2,0.5分]

、成本利润率

、投资利润率

、资本金利润率

、资本金净利润率

、资产负债率

答案：

2、【多选题】
个人住房抵押贷款包括（） [2,0.5分]

、商业性住房抵押贷款

、商用房地产抵押贷款

、政策性住房抵押贷款

、在建工程抵押贷款

、个人置业抵押贷款

答案：

3、【多选题】
写字楼物业管理企业选择承租人应考虑潜在承租人（）方面。 [2,0.5分]

、经营业务类型及需提供的特殊物业管理内容

、办公人员数量

、声誉

、财务的稳定性和长期盈利的能力

、所需面积大小

答案：

4、【多选题】
产生房地产泡沫的原因包括（） [2,0.5分]

、土地的有限性和稀缺性

、投机需求的膨胀

、金融机构的过度放贷

、开发商对市场预测的偏差

、开发商之间的非理性行为

答案：

5、【多选题】
项目竣工档案中的技术资料的内容包括（） [2,0.5分]

、前期工程资料

、土建资料

、安装方面的资料

、设计文件

、变更资料

答案：

6、【多选题】
购买者的购买决策过程由（）阶段构成。 [2,0.5分]

、引起需要

、收集信息

、评价方案

、决定购买

、买后行为

答案：

7、【多选题】
某投资者用自有资金购买了一商业店铺，拟以固定租金形式出租5年，则投资者在该项目计划中将面临着（）风险。 [2,0.5分]

、收益现金流

、资本价值

、购买力

、政策

、政治

答案：

8、【多选题】
影响财务净现值指标计算结果的主要因素包括（） [2,0.5分]

、净现金流量

、贷款利率

、基准收益率

、开发经营周期

、资产负债率

答案：

9、【多选题】
金融机构进行项目贷款审查时,要进行（）和贷款综合评价等方面的评估. [2,0.5分]

、客户规模

、客户评价

、担保方式

、项目评估

、项目抵借比

答案：

10、【多选题】
通常把大型零售商业物业的辐射区域为（）. [2,0.5分]

、主要区域

、次要区域

、规划区域

、衍射区域

、边界区域

答案：

11、【判断题】
通过适当的投资组合选择,投资者所面对的个别风险差不多可以完全抵消,但系统性风险依然存在. [1,1分]

答案： 正确

12、【判断题】
时间点0表示资金运动的时间始点或某一基准时刻，是指日历年度的年初。 [1,1分]

答案： 错误

13、【判断题】
在置业投资中,最高运营费用比率越高,则预示着投资项目的净经营收入越高,项目抵抗风险的能力越弱. [1,1分]

答案： 错误

14、【判断题】
资产负债表反映的是企业经营期内全部资产、负债和所有者权益的情况。 [1,1分]

答案： 错误

15、【判断题】
收益性物业税后现金流=潜在毛收入-空置和收租损失+其它收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税 [1,1分]

答案： 正确

16、【判断题】
当项目基准收益率一定时，其IRR越高，则项目的NPV越大。 [1,1分]

答案： 正确

17、【判断题】
多数企业认为应以较弱的竞争者为进攻目标，因为这可以提高自己的竞争能力并且获利较大。 [1,1分]

答案： 错误

18、【判断题】
某人购买了一套二手房用于出租,则其投资形式属于间接投资. [1,1分]

答案： 错误

19、【判断题】
等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为 1. [1,1分]

答案： 正确

20、【判断题】
一般来说,房地产市场是个完全竞争的市场. [1,1分]

答案： 错误

21、【判断题】
房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数。 [1,1分]

答案： 正确

22、【判断题】
房地产开发施工现场的安全由建筑施工企业负责，实行总承包的，由各分包单位各自负责其施工现场的安全。 [1,1分]

答案： 错误

23、【判断题】
利率的高低取决于平均利润率，利率的变化范围在零和平均利润率之间。 [1,1分]

答案： 正确

24、【判断题】
房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点和保本点两种，两者的主要差异在于临界点的设置。 [1,1分]

答案： 错误

25、【判断题】
当企业采取某些措施和行动后，选择型竞争者的反应模式难以捉摸，无法会预料它们会采取什么行动。 [1,1分]

答案： 错误

26、【简答题】
某人准备购买套价格为15万元的住宅，首期付款为25%直接支付，其余申请抵押贷款，期限为8年，利率为15%，按月等额偿还，问月还款额是多少？如果该人40%月收入可用于住房消费，该人月收入应为多少？若抵押贷款宽限两年，（还息不还本，）剩余6年内按月等[额偿还，则月还款额是多少？月收入应为多少？ [10分]

解析：

（1）贷款数额P= 15×（1-25%）=112500元，i=15%/12=1.25%,n=12×8=96月
n,=12×6=72月
(2) 月还款额为:
A=P•i•(1+i)n/[(1+i)n-1]
=112500*1.25%*(1+1.25%)96/[(1+1.25%)96-1]=2018.86元
该人月收入为2018.86/40%=5047.15元
(3) 前两年不偿还本金,也就是P值仍为112500元,要6年偿还,则
A=P•i•(1+i)n,/[(1+i)n,-1]
=112500*1.25%*(1+1.25%)72/[(1+1.25%)72-1]=2378.81元
该人月收入为2378.81/40%=5947.04元.

27、【简答题】
某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为1亿元，开发商自有资金的投入为4000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为5%，还款从获得租金收入的年份开始，15年内以每年等额还本付息的方法偿付，开发商通过与其它的投资机会比较，确定该项投资的最低期望收益率为8%，有关数据如表1所示，请根据已知条件完成表2和表3，并用净现值法，分别从全部和自有资金投入的角度，判断该投资项目是否能满足要求。（不考虑营业税、所得税等税费影响。）

[10分]

解析：