2010年房地产估价师考试《经营与管理》真题-在线考试系统

1、【多选题】
关于房地产"购买-更新改造-出租-出售"模式现金流量图的说法，正确的有（　）。 [2,0.5分]

、横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点

、房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的"1"时点

、发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内

、各期运营费用的垂直箭线全部向下

、转信收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上

答案：

2、【多选题】
关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（　）。 [2,0.5分]

、利率是由储蓄和投资决定的

、利率是由货币的供求决定的

、利率是由可贷资金的供求决定

、利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的

、货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性

答案：

3、【多选题】
关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（　）。 [2,0.5分]

、应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损

、所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率

、企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算

、企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关

、企业所得税税率为25%

答案：

4、【多选题】
下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有（　）。 [2,0.5分]

、现金回报率

、投资回收期

、借款偿还期

、资产负债率

、资本金利润率

答案：

5、【多选题】
下列不确定性因素中，属于"开发-销售"模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有（　）。 [2,0.5分]

、土地费用

、权益投资比率

、运营费用

、开发期

、贷款利率

答案：

6、【多选题】
政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（　）。 [2,0.5分]

、项目是否符合国家法律法规要求

、项目是否符合保护生态环境的要求

、项目是否符合国家宏观调控政策的要求

、项目是否符合该企业投资目标实现的要求

、项目是否符合该企业经济效益要求

答案：

7、【多选题】
城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括（　）。 [2,0.5分]

、市政基础建设费

、土地出让金

、征地拆迁费

、契税

、公建配套设施费

答案：

8、【多选题】
商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（　）。 [2,0.5分]

、国有土地使用证

、建设用地规划许可证

、建设工程规划许可证

、建设工程施工许可证

、商品房预售许可证

答案：

9、【多选题】
关于写字楼基础租金的说法，正确的有（　）。 [2,0.5分]

、基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失

、基础租金一般高于市场租金

、基础租金可以通过降低经营费用向下调整

、基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金

、基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金

答案：

10、【多选题】
按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（　）等类型。 [2,0.5分]

、市级购物中心

、地区购物商场

、居住区商场

、邻里服务性商店

、批发市场

答案：

11、【判断题】
商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。（　） [1,1分]

答案： 错误

12、【判断题】
投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。（　） [1,1分]

答案： 正确

13、【判断题】
土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。（　） [1,1分]

答案： 正确

14、【判断题】
房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。（　） [1,1分]

答案： 错误

15、【判断题】
指数平滑法中的平滑指数口是新、旧数据在平滑过程中的分配比率。a越大，则预测值越趋向平滑。（　） [1,1分]

答案： 错误

16、【判断题】
如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。（　） [1,1分]

答案： 正确

17、【判断题】
按照房地产开发项目经营方式的不同，期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。（　） [1,1分]

答案： 错误

18、【判断题】
当预测通货膨胀率趋高时，投资者往往会要求降低期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。（　） [1,1分]

答案： 错误

19、【判断题】
运用蒙特卡洛法进行风险估计和评价时，可以不考虑各现金流的概率分布情况。（　） [1,1分]

答案： 正确

20、【判断题】
实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（　） [1,1分]

答案： 正确

21、【判断题】
借款还本付息估算表中列示了直接用于计算清偿能力指标的基础数据，因此属于基本财务报表。（　） [1,1分]

答案： 错误

22、【判断题】
房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金，不需要还本付息。（　） [1,1分]

答案： 正确

23、【判断题】
在大规模的土地开发中，随着土地开发的进行，金融机构通常会允许作为土地开发贷款抵押物的特定地块提前解除抵押权。（　） [1,1分]

答案： 正确

24、【判断题】
由于REITs投资物业的类型多种乡样，所以REITs投资者几乎不会受到利率变化带来的风险影响。（　） [1,1分]

答案： 错误

25、【判断题】
收益性物业的经营费用中包括抵押贷款的利息支出。（　） [1,1分]

答案： 错误

26、【简答题】
（一）某家庭计划5年后购买一套120㎡的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：
（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息） [8分]

解析：
（1）P2=A1/（i-s）{1-[（1+s）/（1+i）]n}=6000元/（0.25%-05%）×{1-[（1+0.5%）/（1+0.25%）]60}=386840.23元　　（2）P3=A2/i[1-1/（1+i）n]=1000元10.25%×[1-1/（1+0.25%）60]=55652.36元　　（3）P=P1+P2+P3=（500000+386840.23+55652.36）元=942492.59元　　（4）5年后的终值为：F=P（1+i）n=942492.59元×（1+0.25%）60=1094815.21元　　（5）可购住房总价为：1094815.21元/50%=2189630.42元　　（6）可购住房单价为：2189630.42元/120㎡=18246.92元/㎡

27、【简答题】
（二）张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供，其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限力19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%.
乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。
以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。
1)编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。
2)试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。 [12分]

解析：
编制资本金现金流量表　　（1）甲方案的资本金现金流量见下表。　　

　　
年还本付息A=Pi（1+i）n/[（1+i）n-1]=300×8%×（1+8%）10/[（1+8%）10-1]=44.71万元　　（2）乙方案的资本金现金流量见下表。

　
　2．用差额投资内部收益率法进行方案比选　　
（1）进行单一方案评价　　
NPV甲={-300+67.79/15%×[1-1/（1+15%）5]+73.41/15%×[1-1/（1+15%）5]×1/（1+15%）5+12403/15%×[1-1/（1+15%）5]×1/（1+15%）10+13024/15%×[1-1/（1+15%）4]×1/（1+15%）15}万元=（-300+227.24+122.35+102.77+45.70）万元=19806万元　　
因为NPV甲>0，所以甲方案可行。　　
NPV乙={-400+85/15%×[1-1/（1+15%）10]+155/15%×[1-1/（1+15%）9]×1/（1+15%）10}万元=（-400+426.60+182.82）万元=209.4万元　　
因为NPV乙>0，所以乙方案可行。　　
（2）用差额投资内部收益进行方案比选　　
因为乙方案投资高于甲方案，由乙方案减去甲方案得到的现金流量表如下。

　
（3）计算（乙-甲）差额内部收益率　　
令i1=16%　　
NPV1={-100+17.21/16%×[1-1/（1+16%）5]+11.59/16%×[1-1/（1+16%）5]×1/（1+16%）5+30.97/16%×[1-1/（1+16%）5]×1/（1+16%）10+2476/16%×[1-1/（1+16070）4]×1/9（1+15%）15}万元=488万元　　
令12=17%　　
NPV1={-100+17.21/17%×[1-1/（1+17%）5]+11.59/17%×[1-11（1+17%）5]×11（1+17%）5+30.97/17%×[1-1/（1+17%）5]×1/（1+17%）10+24.76/17%×[1-1/（1+17%）4]×1/（1+15%）15}万元=-0.97万元　　
FIRR=16%+488/（4.88+097）×1%=16.83%　　
因为FIRR=1683%>15%，所以乙方案优于甲方案。