2010年房地产估价师考试《经营与管理》真题-在线考试系统

1、【单选题】
一般来说，与长期投资相比，短期投资（　）。 [1分]

、风险较大

、收益率较高

、流动性较好

、投资回收期较长

答案：

2、【单选题】
同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（　）。 [1分]

、保值性

、增值性

、异质性

、弱流动性

答案：

3、【单选题】
下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（　）。 [1分]

、购买房地产股票

、购买商铺

、购买房地产债券

、购买住房抵押支持证券

答案：

4、【单选题】
关于投资组合理论的说法，正确的是（　）。 [1分]

、投资者应选择毫无风险的投资组合

、投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合

、投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消

、投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消

答案：

5、【单选题】
关于房屋施工面积的说法，正确的是（　）。 [1分]

、房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积

、房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积

、房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积

、房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积

答案：

6、【单选题】
　

　 [1分]

、

答案：

7、【单选题】
　

　 [1分]

、

答案：

8、【单选题】
　

　 [1分]

、

答案：

9、【单选题】
　

　 [1分]

、

答案：

10、【单选题】
某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（　）。 [1分]

、目标定价法

、领导定价法

、随行就市定价法

、认知价值定价法

答案：

11、【单选题】
某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（　）。 [1分]

、试探性调查

、描述性调查

、创新性调查

、因果性调查

答案：

12、【单选题】
下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（　）。 [1分]

、指数平滑法

、市场因子推演法

、德尔菲法

、销售人员意见综合法

答案：

13、【单选题】
某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（　）。 [1分]

、形象差异化战略

、人员差别化战略

、服务差别化战略

、产品差别化战略

答案：

14、【单选题】
关于资金时间价值的说法，错误的是（　）。 [1分]

、现在的100万元与5年后的100万元的价值相同

、现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同

、现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同

、由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较

答案：

15、【单选题】
某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（　）万元。 [1分]

、 2.00

、 7.30

、 8.53

、 9.00

答案：

16、【单选题】
关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是（　）。 [1分]

、名义利率对应一年中计息周期的单利计息

、实际利率对应一年中计息周期的复利计息

、实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值

、当计息周期为"月"时，实际利率小于名义利率

答案：

17、【单选题】
王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元/㎡的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为（　）元。 [1分]

、 1297.91

、 3584.01

、 4881.93

、 5158.71

答案：

18、【单选题】
某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年来的租金是（　）元。 [1分]

、 14945.16

、 15841.87

、 26764.51

、 28370.38

答案：

19、【单选题】
对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率（　）。 [1分]

、包含了对通货膨胀的补偿

、不包含对通货膨胀的补偿

、没有实际意义

、不能直接用于财务评价

答案：

20、【单选题】
假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（　）。 [1分]

、 16.67%

、 16.71%

、 16.80%

、 17.00%

答案：

21、【单选题】
房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（　）。 [1分]

、销售利润率=销售利润/销售收入

、销售利润率=销售利润/总开发价值

、销售利润率=销售利润/总开发成本

、销售利润率=销售利润/项目总投资

答案：

22、【单选题】
张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（　）。 [1分]

、 8.17%

、 13.62%

、 14.00%

、 23.33%

答案：

23、【单选题】
某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为（　）。 [1分]

、 625%

、 80.00%

、 133.33%

、 200.00%

答案：

24、【单选题】
某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（　）元/㎡。 [1分]

、 5377.78

、 6277.78

、 6722.22

、 7847.22

答案：

25、【单选题】
判定房地产投资风险因素发生的概率属于（　）阶段的工作。 [1分]

、风险辨识

、风险估计

、风险评价

、风险决策

答案：

26、【单选题】
房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（　）。 [1分]

、可逆性和可延期性

、可逆性和不可延期性

、不可逆性和可延期性

、不可逆性和不可延期性

答案：

27、【单选题】
在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是（　）。 [1分]

、项目的交通组织规划

、项目构成及平面布置

、项目的建筑规划

、城市土地利用规划

答案：

28、【单选题】
下列财务报表中，储存基础性数据的是（　）。 [1分]

、辅助报表

、资产负债表

、资金来源与运用表

、现金流量表

答案：

29、【单选题】
下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（　）。 [1分]

、回收固定资产余值

、自有资金

、长期借款

、净转售收入

答案：

30、【单选题】
下列市盈率的表达式中，正确的是（　）。 [1分]

、市盈率=股价/每股净资产

、市盈率=股价/每股收益

、市盈率=市值/销售收入

、市盈率=市值/现金流

答案：

31、【单选题】
刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为（　）元。 [1分]

、 2363.64

、 2600.00

、 3818.18

、 4200.00

答案：

32、【单选题】
一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有（　）。 [1分]

、较高的收益性

、较强的流动性

、直接融资的功能

、抵御通货膨胀影响的功能

答案：

33、【单选题】
关于房地产贷款担保的说法，正确的是（　）。 [1分]

、担保能确保贷款得以足额偿还

、金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险

、最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押

、贷款质押不转移财产的占有权

答案：

34、【单选题】
在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（　）。 [1分]

、交通的通达程度

、物业的规模大小

、人口的分布密度

、居民的购买能力

答案：

35、【单选题】
下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（　）。 [1分]

、净经营收入=有效毛收入-经营费用

、净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息

、净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金

、净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税

答案：

36、【多选题】
相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（　）。 [2,0.5分]

、置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产

、置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资

、置业投资对象可以是市场上存量房地产

、置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营

、置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者

答案：

37、【多选题】
按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（　）等方面存在差异。 [2,0.5分]

、投资决策

、规划设计

、工程建设

、地域范围

、产品功能

答案：

38、【多选题】
国际上通常采取的住房保障方式有（　）。 [2,0.5分]

、政府直接建房

、对住房投资人减税

、对住房承租人减税

、对住房承租人补贴

、鼓励赢利机构建房

答案：

39、【多选题】
下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（　）。 [2,0.5分]

、进行项目的财务评价

、获取项目所需土地

、确定规划设计方案并获得批准

、对项目的建设工程进行招标

、提交项目开工申请并获得批准

答案：

40、【多选题】
关于某特定商品市场规模的说法，正确的有（　）。 [2,0.5分]

、有效市场大于服务市场

、服务市场大于潜在市场

、潜在市场大于有效市场

、渗透市场大于有效市场

、服务市场大于渗透市场

答案：