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2011年物业管理师考试《管理实务》真题

1、【 单选题
在包干制下,物业管理的会计主体是(  )。 [1分]
物业管理项目
物业服务企业
业主委员会
业主大会
答案:
2、【 单选题
物业装饰装修管理流程一般包括的内容有:①申报登记;②备齐资料;③办理开工手续;④签订管理服务协议;⑤施工;⑥验收。上述内容正确的流程应是(  )。 [1分]
④一①一②一③一⑤一⑥
①一④一②一③一⑤一⑥
②一①一④一③一⑤一⑥
②一④一①一③一⑤一⑥
答案:
3、【 单选题
关于房屋共用设施设备管理工作内容的说法,错误的是(  )。 [1分]
定期清洗供水水箱和水池,防止二次污染
建立消防设备巡视、检查、测试制度
电梯每隔两年要由政府技术监督部门进行检查
建立空调系统技术档案
答案:
4、【 单选题
某物业服务企业向全体员工公布评选出的“2010年度十佳员工”,应使用的行政公文文种是(  )。 [1分]
计划
通知
通报
意见
答案:
5、【 单选题
物业服务企业薪酬体系设计的步骤主要包括:①职位分析;②职位评价;③薪酬体系的实施和修正;④薪酬结构设计;⑤薪酬定位;⑥薪酬调查。上述步骤正确的顺序是(  )。 [1分]
①→②→⑥→⑤→④→③
⑤→④→③→①→②→⑥
④→③→①→⑤→②→⑥
③→①→⑤→④→⑥→②
答案:
6、【 单选题
下列收入中,应当计征物业服务企业营业税的是(  )。 [1分]
代收的水费和电费
代收的专项维修资金
代收的房租收入
从事代理业务取得的手续费收入
答案:
7、【 单选题
房屋共用部分和共用设施的检测、检修与运行记录档案的保存期限应不低于设备使用年限的(  )倍。 [1分]
2.0
2.5
3.0
3.5
答案:
8、【 单选题
关于物业服务的基本内容和质量要求,应当包含在(  )文件中。 [1分]
大厦管理规约
住宅使用说明书
员工行为管理规定
物业服务合同
答案:
9、【 单选题
某住宅小区业主李某向物业项目管理机构投诉,物业管理人员应采取的处理措施包括:①记录投诉内容;②提出解决投诉的方案;③调查分析投诉原因;④确定处理投诉责任人;⑤答复业主及回访。上述处理措施的正确顺序应是(  )。 [1分]
①一④一③一②一⑤
①一③一②一④一⑤
①一③一④一②一⑤
①一④一②一③一⑤
答案:
10、【 单选题
物业销售阶段,建设单位在与购房人签订物业买卖合同时,应当将(  )向物业买受人明示并予以说明,物业买受人应予以书面承诺。 [1分]
物业服务合同
管理规约
服务标准
临时管理规约
答案:
11、【 多选题
在物业建设阶段,物业服务企业早期介入的主要工作内容包括(  )。 [2,0.5分]
确定物业服务收费标准
就物业环境的适应性提出建议
配合施工单位安装物业设备
记录物业项目的隐蔽工程
熟悉物业项目供水管线铺设情况
答案:
12、【 多选题
下列物业管理档案资料中,属于永久保存的有(  )。 [2,0.5分]
物业及重要的附属设施设备的基础性文件资料
有关物业更新、改造的会议决议文件
物业管理工作中产生的重要决议、决定
业主及业主大会的基础资料
业主报修和投诉记录
答案:
13、【 多选题
当发生高空坠物时,属于正确的处理措施有(  )。 [2,0.5分]
发生高空坠物后,有关人员要立即赶到现场,确定坠物造成的危害情况
尽快确定坠物来源
关闭出人口,劝阻住户及访客暂停出入,防止造成高空坠物事故者乘机逃跑
立即清理现场,恢复秩序
事后应检查,并通过多种宣传方式,使业主自觉遵守社会公德
答案:
14、【 多选题
物业服务企业利润总额包括(  )。 [2,0.5分]
企业所属项目上交的酬金
营业利润
投资净收益
营业外收支净额
补贴收入
答案:
15、【 多选题
物业服务企业公共秩序管理服务的内容包括(  )。 [2,0.5分]
出入管理
安防系统的维护和管理
施工现场管理
负责治安管理
停车管理
答案:
16、【 简答题
经物业管理公司测算,全部更换铁艺围栏约需费用13万元。请问更换铁艺围栏事项应由谁决定?如何决定?费用如何解决? [8分]
解析:
更换铁艺围栏事项应由全体业主决定。经全体业主2/3以上人数通过后实施。费用由业主自筹或从住宅专项维修资金币列支。
17、【 简答题
义务监督员提出的建议(2)是否可行?请说明理由。 [8分]
解析:
义务监督员提出的建议(2)不可行。
理由:业主代表大会筹备组应由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成,义务监督员是由物业公司聘请,不能代表全体业主行使权利。
18、【 简答题
物业管理公司要求提高物业服务费收费标准是否合理?请说明理由,并说出应该采取什么样的合理步骤和方法。 [10分]
解析:
物业管理公司要求提高物业服务费收费标准合理。
理由:物业服务费收费标准既不能低于正常的管理服务成本的标价,也不能脱离实际市场情况,提出不切实际的管理服务要求。应该采取的合理步骤和方法:由业主与物业服务企业根据规定的基准价和价格浮动幅度,结合本物业项目的服务等级标准和调整因素进行调整。
19、【 简答题
若该小区每栋每层正常巡视时间为lmin,投标物业管理公司每班至少需安排多少个巡视员方能满足招标书中对楼宇公共部位巡视方面的要求?(层与层之间巡视时间忽略不计,要列出计算过程) [5分]
解析:
投标物业管理公司每班至少需安排巡视员人数为(4错30/60))人=2人。
20、【 简答题
统一设每月工作天数为30d,如按劳动法规规定,职工平均每月的工作天数为20.83d,每月加班最多不得超过36h,问每名员工每月最长工作时间是多少小时?小区门岗至少需要安排多少名员工?(要列出计算过程,计算结果取整数) [8分]
解析:
每名员工每月最长工作时间为(20.83错8+36)h=202.64h。
小区门岗至少需要安排的员工人数为(24X30/202.64)人=3.55=4人。
21、【 简答题
假设监控岗由8名员工运转,而每名员工月基本工资为1500元,投标企业实行综合计算工时制。如不考虑国家法定节日加班费,统一设每月工作天数为30d,按劳动法规规定计算职工基本小时工资的月平均工作天数为21.75d,实行综合计算工时制的超时加班费为职工基本小时工资的1.5倍,那么每名员工每小时超时加班工资是多少?每名员工每月超时加班工作时间是多少?每名员工月实际应得工资额是多少?(要列出计算过程,计算结果保留小数点后两位) [10分]
解析:
每名员工每小时超时加班工资为[1500/(21.75X8)错1.5]元=l2.93元。
每名员工每月超时加班工作时间为[(30一21.75)×8]h=66h。
每名员工月实际应得工资额为(1500+12.93X66)元=2353.38元。
22、【 简答题
若该项目前期物业服务合同期限为3年,物业服务收费中已将建设单位无偿提供的开办固定资产折旧(固定资产折旧年限为5年)计人成本,则每年固定资产折旧为多少?如前期物业管理公司合同到期后未被该小区成立的业主大会续聘,前期物业管理公司如何处理建设单位为开办无偿提供的固定资产及其折旧? [6分]
解析:
每年固定资产折旧为(20/5)万元=4万元。
前期物业管理公司应向建设单位移交固定资产。
23、【 简答题
节能减排的蜡施一般可分为技术节能(如投入资金进行设备改造)和管理节能(在管理手段方法等方面上下工夫)。请就本项目建筑和设备设施管理分别提出技术节能和管理节能措施各2项以上(含2项)。 [10分]
解析:
技术节能措施有:对耗能较大设备的更换,提高设备技术水平或工艺水平。
管理节能措施如下所述:
1)落实组织和管理体系。
2)加强节能宣传和培训,树立节能意识。
3)建立能源消耗的计划和考核制度。
4)在运行管理上,尽量安排设备能够连续、满载开动使用。
5)调整设备运行时间,实行节能运行程序,特别注意控制空调、室外照明和霓虹灯等的开关时间。
6)合理设定运行参数(如空调温控点),既保证正常使用功能,又节省能源。
24、【 简答题
该项目物业服务包括房屋维修管理服务、设备设施管理服务、保洁服务、公共秩序管理服务、消防管理服务、绿化管理服务、社区文化等内容。相对而言,哪些是管理服务的重点工作?请简要说明理由。 [5分]
解析:
房屋维修管理服务、设备设施管理服务和消防管理服务是管理服务的重点工作。
理由:房屋及设施设备管理涉及面广,技术含量高,关系到物业的正常运行和安全使用,是物业管理的重要内容之一,消防管理服务直接涉及业主的生命财产安全。
25、【 简答题
在物业服务过程中,相关各方先后提出了以下观点:(1)物业服务的消防安全管理不涉及裙楼各出租经营场所;(2)各承租单位应分别和物业管理公司签订物业服务合同以方便管理服务;(3)百货商场内夜间值班巡视不属于物业管理公司的职责;(4)写字楼公共卫生间清洁工作应由物业管理公司承担;(5)大厦屋顶设立商业用途广告牌,由物业管理公司经营,收益应交到业主委员会主任指定账户,由业主委员会管理、支配和使用。请分别指出上述观点正确与否,并对不当或错误的观点说明理由。 [10分]
解析:
观点正确与否的判断如下。
1)不正确。理由:物业服务的消防安全管理涉及整个物业项目。
2)不正确。理由:物业服务合同是由业主和物业管理公司签订的。
3)正确。
4)正确。
5)不正确。理由:《物业管理条例》规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理相关手续,业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
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