1、【
简答题】
下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题。
1．估价对象建设期及利用方式分析
该地块为出让所得，根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区”项目初步设计的批复》(××开经[2005]053号)，该地块将建成多层住宅小区，土地总面积为95635m
2，总建筑面积为143452m
2，其中物业管理、会所等公建配套用房面积占3．4%，容积率为1.5，建筑覆盖率小于或等于35%。估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建住宅，但是地质状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查，由于有城市轻轨经过该区域，所以本区域对多层住宅需求较大。
估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后，认为在不改变多层住宅性质的前提下，为最大程度提高开发价值，地块最佳利用方式应该为：土地用途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积为95635m
2，总建筑面积为35000m
2，其中物业管理、社区活动中心、小商场、4、区停车库、邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3．4%，建筑覆盖率小于或等于15%，容积率为0．37，主要建筑物为多层，二、三层为别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。
根据以上项目的建设规模，本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算，开发期自估价基准日算起。
2．预期售价确定及销售状况分析
从××经济技术开发区近期该区域楼盘销售情况来看，该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500～4000元/m
2之间，考虑到该区域目前房地产市场行情，结合估价对象实际情况，经综合分析，确定该地块开发完后，即2009年6月30日，法定使用年限的住宅平均售价为3500元/m
2，则该物业预期总售价为总售价=平均售价×建筑面积=3500元/m
2×35000m
2=12250万元通过调查该区域房地产销售情况，与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式，考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况，本次评估假设估价对象所建物业销售状况为：项目在开发一年后开始预售，且为均匀销售，截至开发完成时销售率达到40%，另外60%在开发完成后的一年半内均匀售出。并假设房屋售价在销售期内保持不变。
3．开发总费用的确定
根据待估宗地现状，要建成一个完整可售和可居住的住宅小区，必须经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂，除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、1临时三通一平费用外，还有解决市政设施缺口的有关费用，如5km长的电缆铺设费用，1OOm长的排水管道等的铺设费用；土建安装及附属工程费用，室外工程、绿化建设费用，管理费和不可预见费等。上述费用经归类，可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用四大项。分别估算如下：
(1)前期费用(分析过程略)：确定其前期费用为200元/m
2(按总建筑面积)，则前期费用总计为前期费用=前期费用标准×总建筑面积=200元/m
2×35000m
2=700万元并设定为开发初期一次性投入。
(2)建造成本(分析过程略)：确定其平均建造成本为700元/m
2(按总建筑面积)，则整个物业总建造成本共计为
建造成本=平均建造成本×总建筑面积=700元/m2×35000m
2=2450万元并设定为开发期内均匀投入。
(3)室外建设费用(分析过程略)：确定该地块室外建设费用标准为220元/m
2(按土地面积)，则小区建设费用总计为室外建设费用=室外建设费用标准×土地面积=220元/m
2×95635m2=2103．97万元并设定为开发期内均匀投入。
(4)管理费用：包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等，按上述(2)+(3)的5%计。设定为开发期内均匀投入。管理费用=((2)+(3))×5%=(2450+2103．97)万元×5%=227．70万元
4．销售费用(分析过程略)
确定此项费用可按总售价的8%计，该项费用设定为与销售进度同步投入。
5．利息率和利润率确定
(1)利息率，本次评估将采用贴现方式计算地价，故不考虑投资利息。贴现率采用2006年4月28日公告的银行1~3年期贷款利率6．03%。
(2)利润率：房地产的利润率关键要看市场供求状况。根据对目前房地产企业资产收益率的统计，结合×市统计年鉴资料，考虑区域房地产实际市场情况，确定该房地产开发项目投资利润率为24%。
6．地价测算
根据假设开发法基本公式：地价-预期售价-总开发费用–利润一利息–销售费用，结合本次评估实际，得到如下方程
解上式得到:总低价=2762．28万元土地单价=2762．28万元/95635m
2=289元/m
2
就上述报告片断，回答以下问题：
1．你认为报告中估价对象的最佳利用方式是否恰当，为什么?
2．请列出估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素(提示：不少于6个)。
3．报告中不动产预期售价的确定过程较为简单，如果采用市场案例分析确定，在选择案例时有什么要求(提示：不少于4个)?
4．报告中不动产开发前期费用里有不应计入的项目，请指出来。
5．报告中采用贴现的方式进行地价测算，假设开发法也可以不采用贴现方式测算地价，请根据报告中的数据资料，并假定地价为P，分别列出其总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的计算式。
[10分]
解析：
1．报告中估价对象的最佳利用方式不恰当。存在的问题
(1)不符合政策(别墅类高档住宅为国家禁止产业用地)。
(2)不合法(规划批准为多层住宅)。
2．估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素
(1)设计批复。
(2)用途为多层住宅小区。
(3)容积率1．5。
(4)建筑覆盖率小于或等于35%。
(5)环境状况表明很适合修建住宅。
(6)地质状况表明只适合修建多层住宅。
(7)本区域对多层住宅需求较大。
3．如果采用市场案例分析确定，在选择案例时的要求
(1)多层住宅用地。
(2)位于本区域(或同一市场圈等)。
(3)近期(不超过3年)。
(4)正常销售。
(5)规模相当。
(6)档次相当。
(7)其他合理答案。
4．不动产开发前期费用中不应计入的项目
(1)电缆铺设费用。
(2)排水管道费用。
5．总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的计算式
(1)总售价=3500元/m2×35000m2。
(2)总开发费用=[700+(2450+2103．97+227．70)]万或：建造成本=700元/m2×35000m2。
(3)销售费用=12250万元×8%。
(4)利息={[(P+700)×(1+6．03%)2-1] +(2450+2103．97+227．70)×[(1+6.03%)2/2-1]}万元。
(5)利润=(P+700+2450+2103．97+227．70)万元×24%。
2、【
简答题】
某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2008年10月8日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积为1500m2。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站；企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。假定你是该评估公司土地估价师，请回答以下问题：
1．在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息(提示：根据土地抵押的条件并结合上述条件回答)?
A．是集体还是国有
B．（ ）
C．（ ）
D．（ ）
2．根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。
3．若以委托日为评估价值时点，根据上述情况，对地价进行定义。
4．若该宗土地为国有划拨，由于不在基准地价覆盖的范围，所以评估时直接参照基准地价最末级修正，并确定市场价为154元/m2。又由于所处区域属于《全国工业用地出让最低价标准》11等，其最低价标准为144元/m2，评估公司从保守原则出发，将结果调整为144元/m2，并按照70%抵押折扣率折算，扣除40%土地出让金，将评估结果确定为60元/m2。列出上述操作过程中的错误点。
5．假如该企业到期未能偿还贷款，并且土地管理部门同意由法院直接委托某拍卖行对此块土地进行拍卖，需要有哪些前置条件?
[20分]
解析：
1．评估前需要了解的关键信息
(1)是否符合规划。
(2)建筑物是否合法。
(3)是否交纳清有关税费。
(4)委托方是否真正具有土地处置权(或产权是否清晰、是否有产权纠纷)。
(5)是否重复抵押(或是否设定有他项权利)。
(6)有下列答案的可增加0．5分，但总分不超过5分：若是国有土地，是划拨还是出让(或是否有产权证)。
2．已知的宗地个别条件
(1)宗地西高东低。
(2)宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形。
(3)地下水位适中。
(4)红壤软土。
(5)不临路。
(6)面积1500m
2。
(7)宗地内“四通一平”。
(8)无使用限制。
3．地价定义
(1)实际用途为工矿用地。
(2)设定用途为工业用地。
(3)实际开发程度为宗地红线外“三通’’(通路、通电、通信)和宗地红线内“四通一平”(通路、
通电、通信、供水及场地平整)。
(4)设定开发程度为宗地红线外“三通’’(通路、通电、通信)和宗地红线内“四通一平”(通路、通电、通信、供水及场地平整)。
(5)土地使用权性质为划拨土地使用权。
(6)估价基准日定为2008年10月8日。
(7)使用年期及剩余使用年期。
4．评估操作过程中的错误点
(1)不能简单比照末级基准地价，要说明理由。
(2)不能以最低价标准为依据确定市场价。
(3)土地出让金扣除应以市场价为基础
(4)抵押折扣不能作为评估结果。
5．前置条件
(1)划拨土地使用权性质不改变。
(2)购买方应具有竞买资格。
(3)土地用途不改变。
(4)专门土地拍卖场地。
(5)专业土地拍卖公司。
解析：
土地估价报告改错题
土地估价技术报告中存在的主要错误：
第一部分总述
(1)估价依据中，缺少估价对象土地证书或权属证明。
(2)估价依据中，“××省关于土地管理的法律、法规’’提法太笼统，未说明与本次评估有关的
法律、法规是哪些。
(3)估价定义中，未说明是什么权利的土地价格。
(4)估价结果中，缺少楼面地价。
(5)缺少“估价结果一览表”。
(6)需要特殊说明的事项中，缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事项的说明。
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
(7)土地位置状况中，缺少土地用途、土地级别的描述。
(8)土地权利状况中，缺少他项权利状况的描述。
(9)建筑物状况描述不详。
(10)地价影响因素分析中，缺少一般因素的描述。第三部分土地估价
(11)估价原则中，缺少与本次估价方法紧密相关的替代原则、预期收益原则等。
(12)未说明估价方法选择的依据。
(13)收益还原法中，租金与价格概念混淆，“比准价格”应为“比准租金”。
(14)未说明客观租金计算方法的选择依据。
(15)折旧中耐用年限不能直接用房屋使用年限60年。
(16)出租总费用中漏计税费项目。
(17)未说明综合还原率确定的过程及依据。
(18)总楼价计算中的使用年期应为土地的使用年限40年，而不能用房屋剩余使用年限45年。
(1 9)收益还原法估价结果无单位地价。
(20)市场比较法的基本情况表中，估价对象的用地面积、重置单价与报告前面的叙述不符。(21)市场比较法中，缺少比较因素选择的程序。
(22)比较因素中还应有容积率等的修正。
(23)未说明地价指数的来源依据。
(24)估价对象与比较实例C的交易时间相同，但确定的地价指数不一致。
(25)未说明由三个比准价格确定土地单位面积地价的方法及原因。
(26)地价的确定中，描述是采用两种方法估价结果的算术平均数，实际计算则采用的是加权平均数。
(27)地价的确定中，估价结果无大写。第四部分附录
(28)缺少估价对象房屋产权证。
(29)缺少估价对象位置示意图(30)缺少估价机构工商营业执照。
(31)报告的文字描述不够规范，如：“可比实例”、“房屋占地地价”等不规范提法；以及将估价对象的许多基本情况不在“估价对象描述”中介绍，而在收益还原法中作较多的描述。
4、【
简答题】
某地价评估事务所2010年6月20日接到A市政府的估价1：7头委托，估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地。该校于1967年建成，现已根据政府安排整体迁出，所占土地为划拨方式取得。搬迁后的土地由政府收回后重新开发利用，并将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼。目前，政府拟以公开拍卖方式出让该地块，并将按照一定的价格补偿给该中学。根据委托要求，地价评估事务所要对该地块的出让底价与收回补偿价格进行评估。接到委托后，事务所立即制订了一项工作计划和技术方案，并组织力量开展工作，按期完成了估价任务。下面是该事务所此次估价工作日志的内容：
(1)6月21日，启动估价工作，派两名土地估价师甲、乙和两名估价助理丙、丁负责估价工作，其中，甲和丙负责土地出让底价评估，乙和丁负责土地收回补偿价格评估。
(2)6月21日上午，甲和丙进入现场调查，乙和丁开始市场调查。
(3)6月22日上午，因所长外出，甲负责与市国土资源局签订合同。
(4)6月23日上午，确定土地估价事项，并制订评估技术路线和方法。
(5)6月23日下午，开始调查资料。
(6)6月25日上午。开始撰写报告。
(7)6月27日上午，报告完成，两份报告分别由甲、乙共同签字，由丙送估价报告给市国土资源局。
(8)6月30日上午，收到国土资源局付款。
关于评估技术路线和方法，日志有以下记录：
(1)出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定，同时采用剩余法进行评估。
(2)收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估。
请根据以上情况，回答下列问题：
1．仅就工作日志内容，判断事务所此次估价工作流程是否合理，存在哪些问题?
2．确定土地估价事项的内容一般包括哪些?
3．确定估价事项时，应该如何对土地出让底价和回收价格进行基本的定义?
4．日志中的估价技术路线是否合理?如果不合理，原因何在?
5．假如你是估价师，该如何设计估价技术路线?
[20分]
解析：
1．此次估价工作流程不合理。存在的问题
(1)每项估价必须有至少两名土地估价师，而不是一名土地估价师和一名估价助理。
(2)两项估价应该独立进行，而不能分工合作调查，估价师应该贯穿估价的全部过程。
(3)应该先签订合同再进行实质性估价活动。
(4)不能由估价师在没有委托书的情况下代替法人签订合同。
(5)估价事项和技术路线应该在实质性估价活动之前完成。
(6)缺乏权属资料核实调查过程。
(7)由于两份估价分别由甲乙完成，所以报告签字不能由甲乙共同签名。
(8)缺乏审核。
2．确定土地估价事项的内容
(1)确定估价对象。
(2)确定土地估价目的。
(3)确定土地估价期日。
(4)界定土地价格定义。
(5)土地估价中特别事项的说明。
(6)审核。
3．对土地出让底价和回收价格的定义
(1)住宅的价格定义。估价对象作为商品住宅用地，在设定的开发程度与设定容积率的状态下，于估价期日的70年的出让土地使用权价格。
(2)对教育用地价格定义。估价对象作为公共建筑用地，在现状开发程度与现状容积率的状态下，于估价期日的无年期的划拨土地使用权价格。
4．对估价技术路线的分析
(1)出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定不合理。因为拍卖价格是一种特定条件下的成交价格，如果直接比照确定，会使评估价格偏高。出让底价应该依照平均市场价确定。(2)收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估不合理。因为收回补偿价格应该是原用途的划拨价格而不是完全市场价格，需要扣除国家所有权收益和有关税费部分。另外，由于教育用地的土地市场不发育，又无收益，利用市场比较法与收益还原法等方法进行估价不合理。
5．估价技术路线
(1)补偿价格的评估。先采用成本逼近法和基准地价系数修正法评估原用途的市场价格，再扣除国家所有权收益和有关税费部分确定划拨用途价格。
(2)出让底价的评估。先采用剩余法和市场比较法评估新用途的市场价值，然后根据宗地的具体条件和其他相关要求制订出让底价方案。
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