2010年土地估价师资格考试考前辅导（精讲班）学习&（土地估价实务基础）2010年模拟试题（二）-在线考试系统

1、【多选题】
根据《城镇土地估价规程》的规定，我国城镇基准地价评估的任务有（）。 [2,0.5分]

、评估出不同区域不同用地类型的基准地价

、分用途、分区域分析地价影响因素与地价的关系

、建立在基准地价基础上评估宗地地价的修正体系

、建立城市地价动态监测体系

、建立城市地价分析体系

答案：

2、【多选题】
下列关于基准地价评估原理的描述正确的有（）。 [2,0.5分]

、各行业对土地地质状况要求不同是评估基准地价的依据

、土地形状、大小差异给不同行业、使用者带来不同的土地收益是形成不同行业用地基准地价的基础

、任何行业在城镇中都应有其最佳位置，使不同用地基准地价具有不同的空间分布规律

、城镇中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提

、土地收益高低直接决定了地价的高低，是基准地价评估的基础，而市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映

答案：

3、【多选题】
成本法投资回报率考虑因素为（） [2,0.5分]

、开发土地的类型

、开发周期的长短

、土地的面积

、开发土地所处的政治经济环境

答案：

4、【多选题】
土地估价报告审核的主要内容有（）。 [2,0.5分]

、估价假定前提和限制条件

、市场分析过程

、估价技术路线、方法选择及运用

、估价结果

、参加现场踏勘的人员

答案：

5、【多选题】
剩余法中估算开发商的合理利润的计算基数一般为（） [2,0.5分]

、不动产的总价

、预付总资本

、建筑费专业费

、房地产售价

答案：

6、【多选题】
市场比较法的适用条件为（） [2,0.5分]

、要有足够的比较案例

、交易案例要与待评估宗地具有相关性和替代性

、交易资料可靠性

、合法性

答案：

7、【多选题】
基准地价的特点为（） [2,0.5分]

、全局性

、分用途

、平均性

、有限性和实效性

答案：

8、【多选题】
城镇土地分等定级中，土地收益测算的原则为（） [2,0.5分]

、测算以货币形态的土地收益为主

、测算必须从企业利润入手

、测算统一以商服业利润为计算的标准

、宗地地价作为测算级别差异时，能较好反映土地的经济特性

答案：

9、【多选题】
为保证估价结果的科学、客观、公正，接受委托估价必须遵循以下原则（） [2,0.5分]

、签订估价合同

、争取服务，争取时效

、提高估价质量

、适应国际化要求

答案：

10、【多选题】
农用地价格影响因素为（） [2,0.5分]

、种植作物种类

、自然因素

、社会经济因素

、特殊因素

答案：

11、【多选题】
评估该宗地价格时，土地估价人员不宜选择的估价方法有（）。 [1,0.25分]

、收益还原法

、剩余法

、市场比较法

、成本逼近法

答案：

12、【多选题】
从该办公楼的耐用年限和残值率看，其建筑结构为（）。 [1,0.25分]

、砖木结构

、砖混结构一等

、砖混结构二等

、钢筋混凝土结构

答案：

13、【多选题】
该办公楼客观年纯收益为（）万元。 [1,0.25分]

、 180

、 181

、 183

、 185

答案：

14、【多选题】
评估中，该办公楼的年折旧额为（）万元。 [1,0.25分]

、 16．7

、 18．2

、 20．0

、 22．2

答案：

15、【多选题】
若A城市土地市场上的交易案例较租赁案例多，采用市场比较法求取的
价格比收益还原法低一成，那么最终确定土地价格将采用何种方法（）。 [1,0.25分]

、市场比较法

、采用权重法加和，且市场比较法权重较大

、收益还原法

、采用权重法加和，且收益还原法权重较大

答案：

16、【多选题】
从宗地现场调查草图上可以获得待估宗地的个别条件信息有（）。 [1,0.25分]

、宗地两面临街

、土地开发程度为“七通一平”

、宗地为长方形

、地质状况较好

答案：

17、【多选题】
假定未来年收益不变，该不动产当前的评估价格为（）元／平方米。 [1,0.25分]

、 4769．8

、 4503．1

、 3911．6

、 3770．8

答案：

18、【多选题】
该宗地当前的评估价格为（）元／平方米。 [1,0.25分]

、 1000

、 2500

、 2945

、 3120

答案：

19、【多选题】
若不动产的估价为76万元，土地估价为52万元，该城市银行的不动产
或土地抵押贷款率为60％，则委托方下列贷款期望数额中，（）万元银行可
以接受。 [1,0.25分]

、 25

、 37

、 45

、 50

答案：

20、【多选题】
委托方贷款额为不动产总值的60％，土地估价机构仍然不得接受抵押委
托评估的情形有（）。 [1,0.25分]

、委托方与另一公司共用该宗地使用权，未经对方同意

、委托方拟将该不动产出售但未发生

、委托方已经抵押了部分国有土地使用权，现未解除抵押合同

、委托方将该不动产出租

答案：

21、【简答题】
(一)某企业于2006年10月30日以挂牌出让的方式，取得一宗面积为10000平方米的综合用途土地，土地出让年限为50年，批准的规划容积率为2．5。由于市政建设条件等原因，未能及时开工，后经有关部门的批准，项目于2008年7月开始动工，预计2010年7月竣工。项目其他有关资料如下：
(1)该不动产为商场、写字楼用途，总建筑面积25000平方米。其中，1—4层为商场，建筑面积10000平方米；8层为设备层，建筑面积为1000平方米；其余层为写字楼，建筑面积14000平方米。写字楼中两层自用，建筑面积2000平方米。
(2)该不动产预算投资2400元／平方米，开发建设周期预计2年，第一年投入60％，第二年投入40％，资金在投资期间为均匀投入。该不动产建成时即以出租的方式经营，现已计划出租定价，商场为每平方米建筑面积5．5元，写字楼为每平方米建筑面积3．5元：估价师对市场进行调查获得一些资料：
(3)同类建筑物耐用年限为50年，估价期间，市场建安综合造价为2500元／平方米，经估算，本项目投资总量为6250万元。
(4)估价期间，同一区域内类似物业的租金水平比较稳定，按可出租建筑面积计，商场市场日租金为5．0元／平方米，写字楼市场日租金略低，考虑市场平均可出租率、空置期，以及承租方一般需缴纳相当于3个月租金数额的押金等因素，经测算，本物业建好后的年总收益为3000万元。
(5)估价期间，同一区域内类似物业出租经营中，市场管理费、维修费、税金分别为年租金的10％、8％和12％，按此标准测算，本物业经营中管理费、维修费、税命共计800万元。由于综合还原率中已考虑建筑物每年的折旧损失因素，所以经营费用不再考虑。保险费为建安综合造价的0．2％。
(6)当地土地还原率为8％，综合还原率为10％ (已考虑建筑物每年的折旧失因素)；同类不动产销售时，销售税费相当于售价的10％，投资利润相当于土地取得费用和建造成本之和的30％。此外，假设土地取得费中包含的税费相当于地价款的1％，有关的银行存款年利率为6．5％，贷款年利率为10％。
请从上述信息中选择最恰当的数据和参数，测算本物业所占土地在2008年7月30日的市场价值 [25分]

解析：
(一)答题要点及参考答案
1．解题思路
根据所给资料，首先采用收益还原法评估不动产总价，然后采用剩余法评估
该宗地于评估期日的价格。
2．计算步骤
1)计算房地产总价
(1)该建筑物房地产年总收益为30000000元。
(2)求取该建筑房地产总费用
管理费、维修费、税金为8000000元
保险费=建安造价X0．2％=62500000X0．2％=125000(元)
总费用=管理费+维修费+保险费+税金
=8000000十125000
=8125000(元)
(3)房地产总纯收益=30000000—8125000
=21875000(元)

2)计算土地价格
(1)总建筑成本：建筑总面积X建安造价：62500000(元)
(2)估算房地产开发利息
房地产于开发利息=土地取得费用X[(1+10％)2—1)+60％X6250X[(1+
10％)l•5—1]+40％X6250X[(1+10％)0.5—1]
=0．21土地取得费用+6983586．19元
(3)估算房地产开发利润
投资回报率=(土地取得费用+开发成本)X30％
=(土地取得费用+62500000)X30％
=0．3X土地取得费用+18750000元
(4)估算房地产销售税费
销售税费=售价X10％=216085625 X10％=21608562．5(元)
(5)估算待估宗地价格
土地取得费用=房地产总价—开发成本—利息—利润—税费
=216085625—62500000—(0．21土地取得费用+
6983586．19)—(0．3土地取得费用+18750000)—21608562．5
=106243476．30—0．51 X土地取得费用
则：土地取得费用=106243476．30—0．51 X土地取得费用
土地取得费用=70359918．09元
地价=土地取得费用÷(1+购地税费)
=70359918．09÷(1+1％)
=6966(万元)

22、【简答题】
某开发区土地开发完成后，需评估出让土地的底价。该开发区土地开发程度达到“七通一平”，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80％。出让土地使用年限为50年。
开发区所在地的土地取得费(含税费)为15万元／亩；土地开发费为10万元／亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期20个月，贷款月利率为1％，按月计算复利；土地开发的投资回报率要求达到20％，土地增值收益率要求达到10％，土地还原率取8％。
请根据以上资料评估出该开发区出让土地的底价。 [20分]

解析：
(一)审题
(1)明确估价对象，考虑方法选用。本试题中的估价对象为开发区新开发完成的可供出让的土地，适合采用成本逼近法。
(2)明确估价时点。题中没有具体要求估价期日，相当于开发完成后直接出让，不需要另外的时间修正。
(3)明确价格类型。要求评估出让土地使用权年限为50年的开发区出让土地的底价，通常情况下应计算单位面积的价格，价格单位表述为元／平方米。
(4)了解资料内容。题中给出的都是有关土地开发过程中的土地取得费、开发费用及利息、利润、土地增值收益率、出让年限、土地还原率等资料和数据，可直接满足成本逼近法计算的需要。
(二)解题思路与方法选择
1）．方法选择
开发区新开发完成的土地估价(特别是针对出让底价评估)多采用成本逼近法。根据题意，这是一道典型的采用成本逼近法来评估成片开发、分块出让的地价的计算题。
2）.解题思路
(1)理清成本逼近法应用时涉及的各项估算内容，包括土地取得费、土地开发费用、利息、利润、土地增值收益等，根据计算单位面积地价的需要，统一各项将涉及到的计量单位，并且明确各项内容的计算方法，按相应方法分别计算，进而将各项结果累加。
(2)考虑成本逼近法各项累加结果往往是无限年期的土地价格，解题时应考虑到是否存在年期修正的因素；同时，应注意将全部累加结果分摊到可供出让部分土地上，进而计算可供出让部分的土地价格。
(三)公式与计算步骤
1）.新开发区成片开发分块出让的土地价格公式
出让土地价格=[（土地取得费用+土地开发费用+利息+利润+土地增值收益）/可出让土地面积比率]×年期修正系数
2）．计算步骤
(1)计算土地取得费(含税费)
15×10000÷666．67=225(元／平方米)
(2)计算土地开发费用
10×10000÷666．67=150(元／平方米)
(3)计算利息
土地取得费用的计息期为整个开发周期，即20个月；开发费用的计息期为半个开发周期，即10个月；以复利计息。
利息=土地取得费利息+土地开发费利息
=225× [ (1+1％)20-1] +150× [(1+1％)10-1]
=65.24(元／平方米)
(4)计算利润
利润=(土地取得费+土地开发费) ×投资回报率
=(225+150) ×20％=75(元／平方米)
(5)计算土地增值收益
土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+利息+利润) ×土地增值收益率
=(225+150+65．24+75) ×10％
=51．52(元／平方米)
(6)计算无限年期全开发区土地的单位地价
无限年期全开发区土地单价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益
=225+150+65．24+75+51．52
=566．76(元／平方米)
(7)计算无限年期可出让土地平均单位地价
无限年期可出让土地平均单价=无限年期全开发区土地单价/可出让土地面积比率
=566．76÷80％
=708．45(元／平方米)
(8)进行使用年期修正，计算50年期可出让土地平均单位地价
50年期可出让土地平均单价：无限年期可出让土地平均单价×年期修正系数
=708．45×[1-1/(1+8%)50]
=693．3(元／平方米)