1、【
多选题
】
下列对该城市地价水平变化的分析正确的是（ ）。
[2分]
、
该市房地产市场需求的增加、投资需求的增加等拉动了地价上涨
、
实行土地招拍挂制度是地价上涨的主要原因
、
由于土地取得成本的提高，促使城市房地产价格逐年快速增长
、
城市社会经济的发展对区域土地价格水平的提升起到了推动作用
答案：
2、【
多选题
】
甲企业在向银行申请抵押贷款时，房地产就爱个评估值V1可以表达为（ ）
[2分]
、
V1 =土地使用权出让价格+建筑物重置价格-建筑物折旧额-应缴纳的土地出让金
、
V1 =土地使用权出让价格+200万元
、
V1 =土地使用权出让价格+建筑物现值-应交纳的土地出让金
、
V1 =土地使用权出让价格+建筑物重置价格*成新度-应交纳的土地出让金
答案：
3、【
多选题
】
下列关于该市工业用地出让及地价评估观点正确的是（ ）。
[2分]
、
土地估价时可选取评估的工业用地案例进行比较
、
以征地综合区片价为依据，运用成本逼近法评估同一区域内的工业用地，其地价水平接近
、
协议出让工业用地也须按市场价格评估，成交价格不得低于最低价标准
、
实行工业用地出让最低限价政策将促使土地出让价格回归到客观地价水平
答案：
4、【
多选题
】
在向银行申请抵押贷款的同时，甲企业向保险公司投保，并委托评估机构进行投保财产价格评估，则评估值V2 为（ ）
[2分]
、
V2 =土地使用权出让价格-应交纳的土地出让金+建筑物重置价格*成新度
、
V2 =建筑物重置价格-折旧额
、
V2 =土地使用权出让价格+建筑物重置价格-建筑物已使用年限的折旧额
、
V2 =建筑物重置价格*成新度
答案：
5、【
多选题
】
2006年由于经营不善，家企业未能按期偿还贷款而被乙、丙两家银行共同起诉至法院。法院拟对抵押物房地产进行处置。如果以拍卖方式处置，则该房地产可能的拍卖底价为（ ）万元。
[2分]
答案：
6、【
多选题
】
丙企业以资产重组为目的，运用成本逼近法评估该工业用地价格时应计算的成本费用最接近（ ）万元。
[2分]
答案：
7、【
多选题
】
甲公司以土地使用权作价入股时，乙方要求对土地使用权价格进行评估，则评估楼面地价最接近（ ）元／平方米。
[2分]
、
1000
、
1100
、
1200
、
1280
答案：
8、【
多选题
】
如果拍卖陈宫，所需支付的费用有：①偿还乙\丙银行的贷款；②缴纳土地使用权出让金；③甲企业拖欠的职工工资及养老保险等费用；④处分房地产时发生的相关税费，则按时间先后顺序支付拍卖所得价款最可能的情况是（ ）
[2分]
、
①④③②
、
③②①④
、
②①④③
、
④②①③
答案：
9、【
多选题
】
如果拍卖成功，需向政府补交的土地出让金总额为（ ）万元。
[2分]
答案：
10、【
多选题
】
若将上述住宅宗地作为城市地价监测点，则其在2006年末的平均地价水平为（ ）元／平方米。
[2分]
、
1000
、
1110
、
1200
、
1260
答案：
11、【
简答题】
某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”（通路、通水、通讯、通电、排水，场地平整），可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80％，土地出让年限为50年。
下面是估价调查所获得的其他资料：
征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。
征地过程中发生的相关税费：征地管理费，按照征地费总额的4％征收；耕地占用税，按5元／平方米征收；耕地开垦费，按10元／平方米计收。
土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元／平方米。
假定土地开发周期为1.5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15％，年贷款利率为8％，土地还原率为6％，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120％，请根据上述资料计算土地单价。
[20分]
解析：
1.解题思路与方法选用
根据题意，估价对象为新开发土地，且已给定征地成本、土地开发费用等资
料，适宜选用成本逼近法进行评估。
2.解题步骤
（1）计算土地取得费及税费
土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即为：
a.最高补偿标准：2000×30／666.67=60000／666.67=90（元／平方米）
b.青苗补偿及地上物补偿：2000／666.67=3.0（元／平方米）
c.征地费合计：90＋3.0=93.0（元／平方米）
d.征地管理费：93.0×4％=3.72（元／平方米）
e.耕地占用税：5元/平方米
f.耕地开垦费：10元／平方米
g.土地取得费及税费=93.0+3.72+5+10=111.72（元／平方米）
（2）土地开发费
土地开发费=90元／平方米
（3）投资利息
投资利息=111.72×[（1+8％）l.5－1]+90×[（1+8％）0.75－1]=19.02（元／平方米）
（4）投资利润
投资利润=（111.72+90）×15％=30.26（元／平方米）
（5）计算土地成本价格
成本价格=111.72+90+19.02+30.26=251.0（元／平方米）
（6）计算土地增值
根据题意，这里土地增值率取20％，则：
土地增值=251×20％=50.2（元／平方米）
（7）计算全开发区土地单位面积地价
全开发区土地单位面积地价：251.0+50.2=301.2（元/平方米）
（8）计算可出让土地单位面积地价
可出让土地单位面积地价：301.2÷80％=376.5（元／平方米）
即开发区50年期工业用地可出让土地使用权价格为376.5元／平方米。
12、【
简答题】
S市有一面积为4000平方米的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2007年1月1日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。
1.证载土地使用期至2070年1月1日，但限定商业用途最高土地使用年限40年。
2.宗地形状为规则平行四边形，规划容积率≦3.3,宗地实际用途为城镇混合住宅用地，根据具体规划指标，确定商、住比例为1：9.开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯）和宗地红线内场地平整。
3.该市基准地价2005年公布，基准日设定为2005年1月1日，土地开发程度设定为红线外“五通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯），红线内场地平整，商业，住宅，工业用地年限分别设定为40年、70年、50年。该宗地属商业四级，住宅四级用地，其对应的基准地价为商业800元/平方米，住宅450元/平方米。
4.其他相关资料：
（1）该地市同类用地价格在2005年1月至5月没有变化，2005年6月至2006年12月每月递增0.5%；
（2）商业用地、居住用地的还原利率均为6%；
（3）根据容积率修正系数表，该市同类型土地在平均容积率为2.5时，对应的地价水平指数为100.容积率每增高或降低0.1，则地价向上或向下修正1%；
（4）根据基准地价因素条件分析，该地块影响因素修正幅度商业为-2%，住宅为3%；
（5）基准地价系数修正公式为：宗地地价=基准地价*（1+影响因素修正系数）*年期修正系数*期日修正系数*容积率修正系数+土地开发程度修正额。
[20分]
解析：
1.方法选择
根据题意，待估宗地位于城镇基准地价四级覆盖范围内，且已给定基准地价内涵、相关因素修正标准等资料，宜选用基准地窖系数修正法评估。
2.解题思路
先分别评估商业、住宅部分的单位地价和总地价，再求取该宗城镇混合住宅一哦那个地的总地价和单位地价。
3.适用公式
待估宗地单位地价=宗地所在级别的基准地价*（1+影响因素修正幅度）*年期修正系数*期日修正系数*容积率修正系数+土地开发程度修正额
4.计算步骤
1）选择计算方法
根据题目所提供资料，可采用基准地价系数修正法评估。
2）计算商业部分地价
（1）确定宗地所在土地级别及基准地价标准
处于四级商业地价区，基准地价为800元/平方米。
（2）确定影响因素修正系数
影响因素修正系数=1+（-2%）=0.98
（3）确定年期修正系数
年期修正系数=[1-1/（1+6%）33] / {1-[1/（1+6%）40]}=0.9458
（4）确定期日修正系数
期日修正系数=（1+0.5%）19=1.0994
（5）确定容积率修正系数
容积率修正系数=（1+1%）8=1.0829
（6）确定开发程度修正额
该宗地开发程度为宗地红线外”五通”和红线内场地平整，与基准地价内涵一致，故土地开发程度修正额为0
（7）计算商业部分地价
商业部分单位地价=基准地价*（1+影响因素修正幅度）*年期修正系数*期日修正系数*容积率修正系数=800*0.98*0.9458*1.0994*1.0829=882.79（元/平方米）
商业部分总地价=单位地价*总面积*商业部分所占比例=882.79*4000*10%=353116（元）
3）计算住宅部分地价
（1）确定其所在土地级别及基准地价标准
处于四级住宅地价区，住宅基准地价为450元/平方米。
（2）确定影响因素修正系数
影响因素修正系数=1+3%=1.03
（3）确定年期修正系数
年期修正系数=[1-1/（1+6%）63] / [1/（1+6%）70]=0.9913
（4）确定期日修正系数
期日修正系数=期日修正系数=（1+0.5%）19=1.0994
（5）确定容积率修正系数
容积率修正系数=（1+0.5%）8 =1.0829
（6）确定开发程度修正额
该宗地开发程度为宗地红线外”五通”和红线内场地平整，与基准地价内涵一致，故土地开发程度修正额为0
（7）计算住宅部分地价
住宅部分单位地价=基准地价*（1+影响因素修正幅度）*年期修正系数*期日修正系数*容积率修正系数
=450*1.03*0.9913*1.0994*1.0829=547.01（元/平方米）
住宅部分总地价=单位地价*总面积*住宅部分所占比例
=547.01*4000*90%=1969236（元）
4）计算宗地总价
宗地总价=商业用地总价+住宅用地总价
=353116+1969236=2322352（元）=232（万元）
宗地单价=用地总价 / 用地面积=2322352 / 4000=581（元/平方米）
13、【
简答题】
某公司于1998年10月通过出让方式获得一5000平方米土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款？
项目其他有关资料如下：
（1）该大楼1~3层为商场，建筑面积为3000平方米，4~15层为办公楼。
（2）大楼开发周期预期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。
（3）大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/平方米，办公楼市场租金水平每月为150元/平方米。
（4）经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%,维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%;项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%
[5分]
解析：
可抵押贷款额5924.43万元
14、【
简答题】
待估宗地为七通一平的待建筑空地，已得到规划许可修建写字楼，允许总建筑面积为8000平方米，土地使用权年限为50年，现在招标出让。
估价要求：某开发公司希望参与此地块投标，要求估算其目前所能投标的最高地价额。
估价过程
（1）选择估价方法。该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法进行估价。
（2）确定最佳开发利用方式。根据城市规划要求，该宗地的最佳开发利用方式为修建8000平方米的写字楼。
（3）市场调查、确定建设期、开发价值和投入成本等。根据开发公司所进行的市场调查和项目的可行性分析显示，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。建筑费和专业费预计每建筑平方米为1000元，建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入其余的60%。目前借贷资金的年利率为12%，当地不动产综合还原率为8%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。
（4）求取地价。
[10分]
解析：
地价测算公式如下：
地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润-税费-开发商利润
①测算不动产总价，采用收益还原法，使用年期为50年，开发期2年，可取得收益年限为48年。
不动产出租年纯收益=300×8000×90%×（1-25%）=1620000（元）
不动产总价=1620000/8%[1-（1+1/1+8%）48]=19746401（元）
②建筑费及专业费=1000×8000=8000000（元）
③总利息=地价×[（1+12%）2-1]+8000000×40%×[（1+12%）1.5-1] +8000000×60%×[（1+12%）0.5-1]=0.2544×地价+872792（元）
利息计算采用复利计算，计息期到开发销售完成止。地价投入经历整个开发周期，计息期为2年，专业费和建筑费的投入是持续不断的，在计息时，假设各年内建筑费和专业费均匀投入，因此，年度投入量在当年的平均投入期限为半年，第一年与第二年的投入量的计息期分别为1.5年和半年。
④开发商利润=19746401×15%=2972737（元）
⑤不动产出租税费已在确定不动产总价时予以考虑。
⑥将上述各项数据代入公式，即
地价=19818245-8000000-（0.2544×地价+872792）-2972737
地价=7900872/1.2544=6298527（元）
⑦由于开发商取得场地使用权时要支付地价3%的法律、估价等专业费用，因此，开发商所能支付的投标地价额应从⑥中扣除上述费用。
开发商所能投标的最高地价款=6298527/（1+3%）=6115075（元）
测算方式二、利息中不计地价款的利息
不动产总价、建筑费及专业费、利润的计算方式与方式一相同，因此有：
①不动产总价=19746401（元）
②建筑费及专业费=8000000（元）
③建筑费及专业费利息=8000000×40%×[（1+12%）1.5-1] +8000000×60%×[（1+12%）0.5-1]=592949.1+279842.5=872792（元）
④开发商利润=2972737（元）
⑤代入公式即可得到该土地在开发完成时的土地价格
开发完成时地价=①-②-③-④
=19746401-8000000-872792-2972737
=7900872（元）
⑥由于⑤得到的价格是开发完成时的价格，即两年后的价格，则，场地当前价格=7900872/（1+12%）2=6298527（元）
⑦开发商所能支付的投标地价=6298527/（1+3%）=6115075（元）
15、【
简答题】
某市黄河大酒店所占用土地的使用权于2002年6月1日取得，年限为40年，容积率为2.00。酒店共20层，总建筑面积为30000平方米。收集到酒店其他有关情况如下：
（1）1~5层为酒店大堂、中西餐厅、歌舞厅、娱乐场所等，建筑面积为；000平方米，平均每天总经营收入为10万元，总经营成本为6万元：
（2） 6-20层为酒店客房，建筑面积为22500平方米，其中：酒店客房有单司68间（其中普通单间有38间，118元／天，豪华单间30间，158元／天），标隹双人间158间（其中普通标间为98间，188元／天，豪华标间60间。258元／廷），套房58间（其中普通套房为38间，288元／天，豪华套房有20间，388元7天），总统套房8间（988元／天），全部入住率为70%；
（3）该酒店取得土地使用权后2年内建成并投入使用，结构为钢混结构，经齐耐用年限50年，建筑物残值率为0%：
（4）该酒店设计不合理，由于层高较低，相对于市场一般结构的建筑物，页计在剩余的使用期内，其建筑物价值每年预计减少7万元。
请以该酒店的实际经营数据和有关参数，按照剩余法的思路，计算其土地在1008年6月1日的使用权总价格和地面单位价格（假定：大堂等经营管理的利闰为总收入的10%，其不动产综合还原率为8%；客房部分不考虑经营管理成&，其不动产的综合还原率为7%；该酒店建筑物重新建造综合成本为3800元／F方米；未来资金贴现率固定设为7%）。
[20分]
解析：
16、【
简答题】
C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格 （计算地价时，案例选择不少于四个）。
（1）案例资料：
i.开发程度说明：*表示宗地外"七通一平"和宗地内"三通一平";**表示宗地外"七通一平"和宗地内"五通一平";***表示宗地内外"七通一平"。
ii.区域因素和个别因素对地价的修正系数说明（有关系数均为案例与待估宗地比较所得）:数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差；数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价的修正幅度"
（2）其他资料:
A市的地价指数以1997年为基期，每年在上一年的基础上增加10个百分点；A市的容积率对地价的影响是：以容积率为2时为基准，当容积率每升高或降低0.1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点。A市商业用地还原率为4%;1997年和1998年A市的商业用地宗地内从 "三通一平"到"五通一平"的费用平均为每平方米45元。
[5分]
解析：
最佳的结果是HA01、HA04两个比准价格的简单算术平均数，地价为924.52元／平方米；HA01、HA03两个比准价格的简单算术平均数也可，地价为906.33元／平方米。
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