2004年《房地产估价理论与方法》模拟试题-在线考试系统

1、【单选题】
为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/m2。 [1分]

、 3214

、 3347

、 3367

、 3458

答案：

2、【单选题】
有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（）。 [1分]

、该建筑物的价值低于拆迁费用

、该估价结果肯定有误

、甲土地的价值高于乙土地的价值

、不可能出现这种情况

答案：

3、【单选题】
某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。 [1分]

、 100

、 300

、 600

、 900

答案：

4、【单选题】
某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（）年。 [1分]

、 35

、 45

、 48

、 50

答案：

5、【单选题】
已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为（）万元。 [1分]

、 109

、 117

、 124

、 130

答案：

6、【单选题】
某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（）。 [1分]

、物质折旧

、功能折旧

、经济折旧

、会计折旧

答案：

7、【单选题】
一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价（单价）为（）元/m2。 [1分]

、 552

、 3519

、 4293

、 4845

答案：

8、【单选题】
现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（）。 [1分]

、 800万元

、 1000万元

、 1800万元

、 800-1000万元

答案：

9、【单选题】
判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。 [1分]

、 0.060

、 0.940

、 1.060

、 1.064

答案：

10、【单选题】
某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（）万元。 [1分]

、 180.0

、 300.0

、 309.0

、 313.2

答案：

11、【单选题】
某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。 [1分]

、 2290.91

、 2326.41

、 2344.16

、 2308.66

答案：

12、【单选题】
有效毛收入乘数是估价对象房地产的（）除以其有效毛收入所得的倍数。 [1分]

、售价

、租金

、潜在毛收入

、净收益

答案：

13、【单选题】
评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（）。 [1分]

、重置成本+土地使用权价值

、重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失

、有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失

、建筑安装工程费+建造期间的经济损失

答案：

14、【单选题】
在成本法求取折旧中，采用（）更符合实际情况 [1分]

、有效经过年数

、实际经过年数

、剩余经过年数

、自然经过年数

答案：

15、【单选题】
某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。 [1分]

、 50

、 250

、 300

、 350

答案：

16、【单选题】
收益法适用的条件是房地产的（）。 [1分]

、收益能够量化

、风险能够量化

、收益或风险其一可以量化

、收益和风险均能量化

答案：

17、【单选题】
某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（）。 [1分]

、 5.00%

、 5.25%

、 5.42%

、 5.75%

答案：

18、【单选题】
按房地产的( )来分, 房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。 [1分]

、收益性

、用途

、市场性

、地段

答案：

19、【单选题】
最能说明土地价格水平高低的价格是( ). [1分]

、土地单价

、基准地价

、楼面地价

、标定地价

答案：

20、【单选题】
市场法的理论依据是( ). [1分]

、适合原理

、替代原理

、最高最佳使用原则

、均衡原理

答案：

21、【单选题】
房地产交易中的替代原理, 导致了在同一市场中效用相同等的房地产之间, 其价格应当(　　)． [1分]

、完全相同

、剧烈变动

、差距加大

、应当相近

答案：

22、【单选题】
有一宗房地产, 土地面积1000平方米, 其价格为1500元/平方米,建筑面积5000平方米, 其重置价格为1200元/平方米。该房地产价格为1250元/平方米，则该建筑物的单价为（）元/平方米。 [1分]

、 950

、 1000

、 1200

、 1250

答案：

23、【单选题】
城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为( ). [1分]

、生地价

、熟地价

、毛地价

、拆迁补偿安置价

答案：

24、【单选题】
市场比较法中的交易情况修正是对( )价格本身是否正常的修正. [1分]

、交易实例

、可比实例

、估价对象

、标准化实例

答案：

25、【单选题】
有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时, 采用( )为好. [1分]

、重建成本

、重置成本

、完全成本

、重新购建价格

答案：

26、【单选题】
建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数, 它们之间关系为( ). [1分]

、有效经过年数等于实际经过年数

、有效经过年数短于实际经过年数

、有效经过年数长于实际经过年数

、有效经过年数可能长于或短于实际经过年数

答案：

27、【单选题】
甲土地的楼面地价为2000元/平方米, 建筑容积率为5, 乙土地的楼面地价为1500元/平方米, 建筑容积率为7, 若两宗地的土地面积等其他条件相同, 其总价相比有( ). [1分]

、甲等于乙

、甲大于乙

、甲小于乙;

、难以判断

答案：

28、【单选题】
标准深度是道路对地价影响的转折点, 由此接近道路的方向, 地价逐渐升高; 由此远离道路的方向, 地价( ). [1分]

、逐渐降低

、逐渐升高

、可视为基本不变

、为零

答案：

29、【单选题】
用收益法评估某宗房地产的价格时, 除有租约限制的以外, 应选取( )净收益作为估价依据. [1分]

、类似房地产的客观

、类似房地产的实际

、类似房地产的最高

、类似房地产的最低.

答案：

30、【单选题】
估价上折旧注重的是( ). [1分]

、原始取得价值的减价修正

、原始取得价值的摊销与回收

、重置价值的摊销与回收

、价值的减价修正

答案：

31、【单选题】
某宗房地产, 建筑层数5层, 各层建筑面积相等, 建筑覆盖率为50%, 楼面地价为100元/平方米, 则其土地单价为( )元/平方米. [1分]

、 500

、 200

、 250

、 100

答案：

32、【单选题】
某宗房地产的总价值为100万元, 其中土地价值30万元, 通过抵押获得贷款60万元,若投火灾保险, 则其投保价值应为( )万元. [1分]

、 100

、 70

、 60

、 40

答案：

33、【单选题】
某建筑物,经实地勘察预计尚可使用30年, 无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为（）%。 [1分]

、 40

、 60

、 50

、 67%

答案：

34、【单选题】
某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。 [1分]

、 323

、 275

、 273

、 258

答案：

35、【单选题】
某宗房地产, 净收益每年50万元, 建筑物价值200万元, 建筑资本化率为12%, 土地资本化率为10%, 则该宗房地产的总价值为( )万元. [1分]

、 417

、 500

、 460

、 450

答案：

36、【多选题】
成本法中的“开发利润”是指（）。 [2,0.5分]

、开发商所期望获得的利润

、开发商所能获得的最终利润

、开发商所能获得的平均利润

、开发商所能获得的税后利润

、开发商所能获得的税前利润

答案：

37、【多选题】
区位状况比较修正的内容包括（）修正。 [2,0.5分]

、繁华程度

、临街状况

、容积率

、使用年限

、周围环境

答案：

38、【多选题】
路线价法估价时需要用路线价再配合（）计算出待估宗地的价格。 [2,0.5分]

、深度百分率

、资本化率

、收益率

、物价指数

、其他价格修正率

答案：

39、【多选题】
在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。 [2,0.5分]

、求得的路线价已是正常价格

、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例

、该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致

、该路线价与待估宗地价格都是现在的价格

答案：

40、【多选题】
在实际中计算地租量的方法有（）。 [2,0.5分]

、从房租中分离出地租

、由地租求出地租

、采用比较法求出地租

、由土地开发成本求出地租

、采用类似假设开发法的方法求出地租

答案：