2009年房地产估价师理论与方法模拟练习汇总-在线考试系统

1、【多选题】
某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（　）。 [1分]

、 43.2%

、 50%

、 56.8%

、 70%

答案：

2、【多选题】
在估价中选取4个可比实例：甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元;乙成交价格 5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余额36万元;丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清：丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例单价的高低排序为|（）。 [1分]

、甲乙丙丁

、乙丁甲丙

、乙丙甲丁

、丙乙丁甲

答案：

3、【多选题】
建筑物的重新构建价格是（）的价格。 [1分]

、扣除折旧后

、估价时点时

、客观|

、建筑物全新状态下

答案：

4、【多选题】
对于一宗房地产的价格，通常由（）所构成。 [1分]

、土地取得成本

、开发成本

、销售税费，投资利息

、管理费用

答案：

5、【多选题】
某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。 [1分]

、 536

、 549

、 557

、 816来源：

答案：

6、【多选题】
下列属于运用比较法进行估价的步骤的是（）。 ①选取可比实例;②搜集交易实例;③建立价格可比基础;④进行交易日期修正;⑤进行交易情况修正;⑥进行房地产状况修正;⑦求取比准价格。 [1分]

、 ①②③④⑤⑥⑦

、 ②①③⑤④⑥⑦

、 ①③②④⑥⑤⑦

、 ②①⑧④⑤⑥⑦

答案：

7、【多选题】
应用路线价法的前提条件是（）。 [1分]

、土地形状较规则|

、街道较规整

、地势较平坦

、临街各宗土地的排列较整齐

答案：

8、【多选题】
当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用（）预测房地产的未来价格。 [1分]

、数学曲线拟合法

、平均增减量法

、平均发展速度法

、移动平均法

答案：

9、【多选题】
下面属于构筑物的是（）。 [1分]

、烟囱

、水塔

、水井

、屋顶

答案：

10、【多选题】
在估价中要特别注意下列（）之间的内在联系。 [1分]

、估价方法

、估价目的

、估价时点

、估价对象状况

答案：

11、【多选题】
某宗房地产2000年1月15日的价格为900美元/m2，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均上涨0.3%，则其 2000年10月15日的价格为（）元人民币/m2。2000年10月15日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。 [1分]

、 7665

、 7262

、 7637

、 7412

答案：

12、【多选题】
某宗房地产土地面积300 m2，建筑面积250 m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为|（）元。 [1分]

、 62500

、 62000

、 61000

、 61500

答案：

13、【多选题】
对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：补地价(单价)=[（增加后的容积率-原容积率）/（）]×原容积率下的土地单价。 [1分]

、建筑面积

、原容积率

、土地总面积来源：

、增加后的容积率

答案：

14、【多选题】
某宗地面积为5000 m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造，推准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价（）万元。 [1分]

、 1250

、 1750

、 2050

、 2150

答案：

15、【多选题】
承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为（）万元。 [1分]

、 6.19

、 6.42

、 7.20

、 9.58

答案：

16、【多选题】
应用现金流量法进行测算时，要注意做到（）。 [1分]

、尽可能准确估计开发经营期长短|

、尽可能准确估计出各项支出，收入的发生时间

、各项支出发生时发生的数额要尽可能估计准确

、各项支出发生时的银行利息要尽可能估计准确

答案：

17、【多选题】
某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为（）。 [1分]

、 33.3

、 12

、 20

、 60%

答案：

18、【多选题】
假设开发法在被用于投资分析目的时，可以为房地产开发商的投资决策提供依据，具体说可以提供（）数据。 [1分]

、确定开发场地的最高价格

、确定开发项目的预期利润|

、确定开发中可能出理的最高费用

、确定项目建成后的最佳利润

答案：

19、【多选题】
报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在（）。 [1分]

、期初

、期中

、期末

、年末

答案：

20、【多选题】
（）要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。评估出的价格如果不够合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员.估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性|。 [1分]

、合法原则

、公平原则

、替代原则

、估价时点原则

答案：

21、【判断题】
在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产作为抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。　　（） [1分]

答案： 正确

22、【判断题】
某块带有陈旧建筑物200平方米的空地，地价为2500元/平方米，建筑面积400平方米，拆除建筑物费用150元/平方米，残值50元/平方米，则该地块总价为54万元。　　（） [1分]

答案： 错误

23、【判断题】
当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应予以装饰装修改造为前提进行估价。　　（） [1分]

答案： 错误

24、【判断题】
评估政府定价或政府指导价的房地产，仍应遵循本地区本类房地产的市场价值。　（） [1分]

答案： 错误

25、【判断题】
某估价所于2003年3月11日至4月20日评估了一宗房地产的价格，三年后有关方面对其估价结果有异议而引发争论，现需要重新评估结果的真实性，则估价时点应为2006年3月11日|。　（） [1分]

答案： 错误

26、【判断题】
估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。所以房地产估价结果肯定是现时的估价时点的价值。 [1分]

答案： 错误

27、【判断题】
在替代原则中的类似房地产是指在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相当，并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。　　（） [1分]

答案： 正确

28、【判断题】
法律法规规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象，但当委托人要求评估其抵押价值，评估人员应按其市场价值予以评估。　　（） [1分]

答案： 错误