2005年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》试卷-在线考试系统

1、【多选题】
运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括（）等。 [2分]

、统一采用总价

、统一采用单价

、统一币种和货币单位

、统一面积内涵和大小

、统一付款方式

答案：

2、【多选题】
影响房地产价格的区位因素有（）等。 [2分]

、建筑规模

、临路状况

、楼层

、建筑窖积率

、繁华程度

答案：

3、【多选题】
成本法特别适用于那些既有收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（）等。 [2分]

、图书馆

、钢铁厂

、空置的写字楼

、单纯的建筑物

、加油站

答案：

4、【多选题】
功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏，落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有（）等。 [2分]

、意外破坏的损毁

、市场供给过量

、建筑设计的缺陷

、人们消费观念的改变

、周围环境条件恶化

答案：

5、【多选题】
收益性房地产的价值到底主要取决于（）。 [2分]

、已经获得净收益的大小

、未来获得净收益的风险

、未来获得净收益的大小

、目前总收益的大小

、未来获得净收益期限的长矩

答案：

6、【多选题】
在实际估价中，运用架设开发法估价结果的可能性，关键取决于（）。 [2分]

、房地产具有开发或者再开发的潜力

、将预期远离作为理论依据

、正确判断了房地产的最佳开发方式

、正确量化了已经获得的收益和风险

、正确预测了未来开发完成后的房地产价值

答案：

7、【多选题】
长期预测法除了用于推测，判断房地产的未来价格外，还可用于（）等。 [2分]

、收益法中预测未来的租金

、收益法中对可比实例成交价格进行交易情况调整

、填补某些房地产历史价格历史资料的缺乏

、比较分析两娄以上房地产价格的潜力

、成本法中确定房地产的重新构建价格

答案：

8、【多选题】
某建筑物共三层，总建筑面积为600m ²，每层建筑面积相等，房地总价为600万元，土地价值480万元，其中一层是二层的1.5倍，二层是三层的1.2倍，则关于土地份额的计算，以下正确的为（）。 [2分]

、按建筑面积分摊，二层占有的土地份额为333％

、按房地价值分摊，二层占有的土地份额为30.0％

、按土地价值分摊，二层占有的土地份额为35.0％

、按房地价值分摊，一层占有的土地份额为45.0％

、按土地价值分摊，一层占有的土地份额为47.9％

答案：

9、【多选题】
下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是（）。 [2分]

、不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的

、房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关

、理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成负相关

、房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化

、汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降

答案：

10、【多选题】
房地产估价中，估价方法的选择是由（）综合决定的。 [2分]

、估价对象的房地产类

、估价方法适用的对象和条件

、估价人员的技术水平

、委托人的特殊要求

、所收集到的资料的数量和质量

答案：

11、【判断题】
房地产所有权可分为独有，自有和建筑物区分所有，其中建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。（） [2分]

答案： 错误

12、【判断题】
某市2004年经济适用住房的平均价格上涨了5％，其需求量下降4％，则该类经济适用住房的需求富有价格弹性。（） [2分]

答案： 错误

13、【判断题】
当用成本法求得的价值大大高于用市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场小景气。（） [2分]

答案： 错误

14、【判断题】
在城市房屋拆迁沽价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为某个时点的状况，因此估价时点应为未来。（） [2分]

答案： 错误

15、【判断题】
市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。（） [2分]

答案： 错误

16、【判断题】
成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（） [2分]

答案： 错误

17、【判断题】
就建筑物的重新购建价格而言，一般情况下，重建价值高于重置价格。（） [2分]

答案： 正确

18、【判断题】
在求取整体房地产价值时，期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款余额之后的收益。（） [2分]

答案： 错误

19、【判断题】
资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。（） [2分]

答案： 正确

20、【判断题】
在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值，开发成本，管理费用，销售费用，销售税费等的测算，主要是根据估价时房地产市场状况来预测的。（） [2分]

答案： 错误

21、【判断题】
假设开发估价必须考虑资金的时问价值，一般采用计算利息的传统方式和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏高实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。（） [2分]

答案： 错误

22、【判断题】
在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值。（） [2分]

答案： 错误

23、【判断题】
某城市路线标准深度为8m，划分为三个等分，从街道方向算起，各等分单独深度价格修正率分别为50％、30％、20％。则临街12m的矩形土地的平均深度价格修正率为120％。（） [2分]

答案： 错误

24、【判断题】
低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的整体水平降低。（） [2分]

答案： 正确

25、【判断题】
一份完整的估价报告通常由以下几部分组成：封面，目录，致委托人函，估价结果报告，估价技术报告和附件。（） [2分]

答案： 错误

26、【简答题】
某企业有一在建工程，于2005年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积10000m ²，土地使用年限为2003年10月1日～2043年9月30日，规划容积率为5％，1～4层规划为商业，建筑面积为2万m ²；5～20层规划为写字楼，建筑面积为3万m ²。项目总开发成本为3000元/m ²，管理费用为开发成本的5％，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，育关数据如下：
（1）项日2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30％的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30％，预计在经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。
（2）该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m ²，销售税费为售价的6％，写字楼在建成1年末时售出。
（3）商业主体建成后，还需投入2000元/m ²的装修费，装修期为1年，装修均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收入的75％，合理商业利润为年经营收入的10％。
（4）2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元，年利率为6％，每半年还款一次，5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。
（5）项目折现率为10％，商业物业报酬率为12％。
（6）转让在建工程时，受让方需按受让价格的3％缴纳有关税费。
试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。 [10分]

解析：
（1）项目建成后的价值：
写字楼开发完成后的价值：V写=8000×3／(1+10％)3=18031.56万元
写字楼的销售税费=18031.56×6％=1081.89万元
商业部分开发完成后的价值：　

　
（2）续建成本：3000×(1+5％)×(1-30％)/(1+10％)×5=10022.73万元
装修费为：2000×2/(1+10％)2.5=3152万元
（3）每半年还款额：
　

　
（4）贷款余额：　

　
（5）转让价：
(18031.56+2764070-10022.73-3152-1081.89)/(1+3％)-4114.59=26386万元

27、【简答题】
某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1目～2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2.建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：
（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。
（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。
（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。
（4）该类写字楼的报酬率为10％，银行贷款年利率为5％，土地报酬率为8％。
（5）假设除空调以外，残值率均为零。
试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。 [10分]

解析：
（1）土地价格=0.4错2000错[1－1／(1+8％)30)]/[1－1/(1+8％)40]
=800×0.9006/0.9540=755.26万元
（2）建筑物物质折旧额计算：
1）门窗等损坏的修复费用=3万元；
2）装修的折旧费=82.5×1/5×4=66万元；
3）其他设备的折旧费=250×1/15×9=150万元。
4）长寿命项目的折旧费=(1300×0.9－3－82.5－250)×1/40×10=208.63万元
（3）建筑物功能折旧额计算：
1）功能过剩所引起的折旧=800×12/10%×[1－1/(1+10%)30]=9.05万元
2）空调功能落后引起的折旧=130－80+10－30+8=38万元
（4）建筑物经济折旧额=7/10%×[1－1/(1+10%)30]=65.99万元
（5）建筑物折旧总额=3+66+150+208.63+9.05+38+65.99=540.67万元
（6）写字楼估价结果=755.26+1300×0.9－540.67=1384.59万元