2012年房地产估价师理论与方法权威卷(第六套)-在线考试系统

1、【单选题】
某期房尚有4年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m ²，出租的年末净收益为330元/m ²。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，该期房目前的价格为（　　）元/m ²。 [1分]

、 2834

、 1834

、 2934

、 3934

答案：

2、【单选题】
某宗土地的面积为1000m ²，其上建筑物的建筑面积为5000m ²，建筑物的基底面积为700m ²，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为（　　）。 [1分]

、 8.0

、 5.6

、 5.0

、 0.7

答案：

3、【单选题】
房地产的实物通常是指房地产中看得见，摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（　　）。 [1分]

、相应配套的基础设施

、土地的形状

、组合完成的功能

、立体空间

答案：

4、【单选题】
某宗地面积为5000m ²，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m ²，拟进行改造。批准的规划容积率为5．0，楼面地价为1500元/m ²，则理论上应补交地价（　　）万元。 [1分]

、 1250

、 1750

、 2050

、 2150

答案：

5、【单选题】
一厂房建成后8年被改造为超级市场．并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（　　）年。 [1分]

、 40

、 42

、 48

、 50

答案：

6、【单选题】
某高层楼房占用的土地总面积为900m ²，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为（　　）m ²。 [1分]

、 700

、 600

、 500

、 200

答案：

7、【单选题】
某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此宗估价对象房地产的价格为（　　）万元。 [1分]

、 992.06

、 983.10

、 1080

、 832

答案：

8、【单选题】
估价上的折旧注重的是（　　）。 [1分]

、原始取得价值的减价修正

、原始取得价值的摊销与回收

、重置价值的摊销与回收

、价值的减价修正

答案：

9、【单选题】
城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（　　）。 [1分]

、估价时点为未来，估价对象为未来状况

、估价时点与房地产状况均为现在

、估价时点为现在，估价对象为未来状况

、估价时点为现在，估价对象为过去状况

答案：

10、【单选题】
某建筑物的建筑面积为2000m ²，占地面积为3000m ²，现在重新获得该土地的价格为800元/m ²，建筑物重置价格为900元/m ²，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m ²，则该建筑物的成新率为（　　）。 [1分]

、 44%

、 50%

、 67%

、 86%

答案：

11、【单选题】
按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现（　　）的情形。 [1分]

、估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%

、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%

、可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071

、可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933

答案：

12、【单选题】
房地产估价之所以要遵守合法原则，是因为房地产价值实质是房地产（　　）的价值。 [1分]

、社会

、现实

、权益

、保险

答案：

13、【单选题】
不属于房地产调整状况的内容是（　　）。 [1分]

、经济状况调整

、区位状况调整

、实物状况调整

、权益状况调整

答案：

14、【单选题】
某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若报酬率为8%，则其现值是（　　）万元。 [1分]

、 300

、 213．50

、 171．19

、 500

答案：

15、【单选题】
投资利润率的计算基数不包括（　　）。 [1分]

、土地取得成本

、开发成本

、管理费用

、销售费用

答案：

16、【单选题】
甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（　　）万元。 [1分]

、 0-50

、 50-75

、 50-100

、 100-150

答案：

17、【单选题】
价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为（　　）。 [1分]

、前期价格指数

、定基价格指数

、长期价格指数

、环比价格指数

答案：

18、【单选题】
具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（　　）作为其中的一种估价方法。 [1分]

、市场法

、假设开发法

、收益法

、成本法

答案：

19、【单选题】
求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括（　　）。 [1分]

、单位比较法

、分部分项法

、造价分析法

、指数调整法

答案：

20、【单选题】
钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为（　　）年。 [1分]

、 50

、 40

、 35

、 30

答案：

21、【单选题】
在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的（　　）作为标准深度。 [1分]

、中位数

、众数

、平均数

、分位数

答案：

22、【单选题】
某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为（　　）。 [1分]

、被烧损前的状况

、被烧损后的状况

、被烧损前与被烧损后的差异状况

、未来修复或重建后的状况

答案：

23、【单选题】
某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（　　）万元。 [1分]

、 180

、 196

、 200

、 300

答案：

24、【单选题】
当较为精确地应用假设开发法时，应考虑（　　）。 [1分]

、通货膨胀影响

、投资利息因素

、资金时间价值

、投资风险补偿

答案：

25、【单选题】
对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用（　　）和长期趋势法相结合进行估算。 [1分]

、比较法

、收益法

、成本法

、路线价法

答案：

26、【单选题】
运用假设开发法估价必须考虑资金的（　　）。 [1分]

、实用价值

、有效价值

、折算价值

、时间价值

答案：

27、【单选题】
已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为（　　）万元。 [1分]

、 112.5

、 155.6

、 144.6

、 132.4

答案：

28、【单选题】
地租即为土地的（　　）。 [1分]

、净价值

、利润

、净收益

、价格

答案：

29、【单选题】
路线价法实质是一种（　　）。 [1分]

、经济法

、权益法

、市场法

、比价法

答案：

30、【单选题】
房地产估价是一种关乎（　　）的切身利益乃至社会公共利益，较为复杂的专业服务活动。 [1分]

、相关单位

、个人

、集体

、相关单位和个人

答案：

31、【多选题】
房地产价格的形成条件有（　　）。 [2,0.5分]

、房地产的需要

、房地产的有用性

、房地产的有效需求

、房地产的相对稀缺性

、房地产的有效供给

答案：

32、【多选题】
如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为（　　）。 [2,0.5分]

、 0.5

、 1.0

、 1.5

、 2.0

、 3.0

答案：

33、【多选题】
在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格（　　）卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。 [2,0.5分]

、高于

、等于

、低于

、不高于

、不等于

答案：

34、【多选题】
不属于影响房地产价格的自身因素是（　　）。 [2,0.5分]

、社会因素

、区位因素

、经济因素

、权益因素

、实物因素

答案：

35、【多选题】
收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于（　　）。 [2,0.5分]

、未来净收益的大小

、获得净收益的可靠性

、获得净收益期限的长短

、获得净收益预期

、估价对象的现值

答案：

36、【多选题】
影响房地产价格的区位因素有（　　）等。 [2,0.5分]

、建筑规模

、临路状况

、楼层

、建筑容积率

、繁华程度

答案：

37、【多选题】
成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（　　）等。 [2,0.5分]

、图书馆

、钢铁厂

、空置的写字楼

、单纯的建筑物

、加油站

答案：

38、【多选题】
房地产价格构成中的开发成本包括（　　）。 [2,0.5分]

、取得土地使用权时的出让金或转让金

、基础设施建设费

、公共配套设施建设费

、勘察设计和前期工程费

、管理费

答案：

39、【多选题】
关于长期趋势法的作用，下列说法正确的有（　　）。 [2,0.5分]

、长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测

、长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算

、长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整

、长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏

、长期趋势法用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势

答案：

40、【多选题】
不属于土地取得成本构成的项目有（　　）。 [2,0.5分]

、可行性研究费用

、拆迁安置补偿费用

、土地使用权出让金

、基础设施配套费用

、勘察设计工程费

答案：