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2007年房地产估价师《经营与管理》真题
1、【 多选题 】
下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（　　）。 [2,0.5分]
、 净现值
、 投资利润率
、 现金回报率
、 静态投资回收期
、 内部收益率
答案：
2、【 多选题 】
下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有（　　）。 [2,0.5分]
、 当计息周期为1年时，年名义利率等于年实际利率
、 实际利率真实地反映了资金的时间价值
、 名义利率真实地反映了资金的时间价值
、 名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大
、 计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大
答案：
3、【 多选题 】
下列关于内部收益率的表述中，正确的有（　　）。 [2,0.5分]
、 内部收益率反映了项目的动态盈利能力
、 内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率
、 当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的
、 如果使用贷款。且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率
、 内部收益率越高，投资风险就越小
答案：
4、【 多选题 】
用于反映项目清偿能力的经济评价指标有（　　）。 [2,0.5分]
、 权益投资比率
、 利息备付率
、 偿债各付率
、 内部收益率
、 资产负债率
答案：
5、【 多选题 】
在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有（　　）。 [2,0.5分]
、 期望值相同、标准差小的方案为优
、 标准差相同、期望值小的为优
、 标准差相同，期望值大的为优
、 标准差系数大的为优
、 标准差系数小的为优
答案：
6、【 多选题 】
下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（　　）。 [2,0.5分]
、 资产负债表
、 投资计划与资金筹措表
、 借款还本付息估算表
、 资金来源与运用表
、 损益表
答案：
7、【 多选题 】
下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有（　　）。 [2,0.5分]
、 房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本
、 大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售
、 依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理
、 房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益
、 无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入
答案：
8、【 多选题 】
投资项目可行性研究的根本目的包括（　　）。 [2,0.5分]
、 减少或避免投资决策的失误
、 提高项目开发建设的经济效益
、 提高项目开发建设的社会和环境效益
、 为项目决策提供依据
、 为项目后期的经营决策提供依据
答案：
9、【 多选题 】
在下列费用中，属于债务融资成本的有（　　）。 [2,0.5分]
、 承诺费
、 手续费
、 担保费
、 利息
、 税费
答案：
10、【 多选题 】
写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（　　）。 [2,0.5分]
、 商业信誉和财务状况
、 面积需求大小
、 租金支付方式
、 物业服务需求
、 与写字楼业主的关系
答案：
11、【 判断题 】
对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。　　（　　） [1,1分]
答案： 正确
12、【 判断题 】
系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。　　（　　） [1,1分]
答案： 错误
13、【 判断题 】
我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或己签订（正式）销售合同的商品房屋面积。　　（　　） [1,1分]
答案： 错误
14、【 判断题 】
房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。　　（　　） [1,1分]
答案： 错误
15、【 判断题 】
在市场定位的差别化分析中，通常将行业分为批量行业、僵滞行业、分块行业和专业化行业。　　（　　） [1,1分]
答案： 正确
16、【 判断题 】
资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。　　（　　） [1,1分]
答案： 错误
17、【 判断题 】
资产负债率属短期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。（　　） [1,1分]
答案： 错误
18、【 判断题 】
对于置业投资者而言，在租金水平不变的情况下，出租物业空置率的高低与有效毛租金收入的多少呈负相关关系。　　（　　） [1,1分]
答案： 正确
19、【 判断题 】
房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。　　（　　） [1,1分]
答案： 错误
20、【 判断题 】
房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m之外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。　　（　　） [1,1分]
答案： 正确
21、【 判断题 】
损益表反映了房地产项目在开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，可以用来计算内部收益率和投资回收期等评价指标。　　（　　） [1,1分]
答案： 错误
22、【 判断题 】
商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担向金融机构申请的贷款。　　（　　） [1,1分]
答案： 错误
23、【 判断题 】
房地产项目的盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最高土地获取成本分析、最高租售数量分析和最高工程费用分析等多种形式。　　（　　） [1,1分]
答案： 错误
24、【 判断题 】
房地产资产管理以运行管理为主，指导物业管理和设施管理公司的工作，目标是实现资产价值的最大化。　　（　　） [1,1分]
答案： 错误
25、【 判断题 】
零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。　　（　　） [1,1分]
答案： 正确
26、【 简答题】
某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6％，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现以租养房，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30％，余款申请年利率为6％的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：
（1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房（精确到小数点后2位）？
（2）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款?（8分） [8分]
解析：
已知：A=2000元，n=240个月，i=60％/12=0.5％，R=9.6％　　（1） 求购房最高总价　 　　　　　购房最高总价=P／70％=279161.54／70％=39.88万元　　（2）求出售原有住房时间　　住房市场价值V=A×12／R=2000×12／9.6％=25万元设剩余M个月需要偿还25万元，则有　 　　　　　有：（1+0.％）M=2.667　　M=log2.667/（1+0.5％）=196.66个月　　240-196=44个月　　在还款44个月之后出售住房
27、【 简答题】
某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第l年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0％，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70％，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10％。预计购物中心的出租率为95％，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35％。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：
（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20％，则购物中心的年最低基础租金为多少元，m2（精确到个位）?
（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13％，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）?（12分） [12分]
解析：
　解法一：叙述法　　一、设最低基础租金为x，求最低基础租金　　（1）计算各年自有资金净现金流量　　1）第1年年初净现金流量=-5400万元　　2）第2年年初：投资=-5400万元；甲银行贷款5400万元　　净现金流量=-5400+5400=0万元　　3）第3年年初：　　归还甲银行贷款=2700×（1+9％）2+5400（1+9）=9093.87万元　　乙银行贷款=9093.87万元　　净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元　　4）第3、4年年末：　　还本付息=9093.87×7％=636.57万元　　营运成本=（1.5×70％×95％×x+10000×10％）×35％=（0.9975x+1000）×35％万元　　经营收入=1.5×70％×95％×x+10000×10％=（0.9975x+1000）万元　　净现金流量-（0.9975x+1000）×65％万元　　5）第5年年末：　　还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元　　营运成本=（0.9975x+1000）×35％万元　　经营收入=（0.9975x+1000）万元　　转售收入=（0.9975x+1000）×65％×9.5万元　　净现金流量=（0.9975x+1000）×65％+（0.9975x+1000]×65％×9.5-9730.44　　=（0.9975x+1000）×65％×10.5-9730.44万元　　（2）求基础租金　 　
　二、计算全投资内部收益率FIRR　　（1）计算各年净现金流量　　1）第1年年初投资=8100万元　　2）第2年年初投资=5400万元　　3）第3年、4年年末：　　经营收入=0.9975×1915+1000=2910.21万元　　经营成本=2910.21×35％=1018.57万元　　净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64万元　　4）第5年年末：　　经营收入=43.9975×1915+1000=2910.21万元　　经营成本=2910.21×35％=1018.57万元　　转售收入=2910.21×65％×9.5=17970.55万元　　挣现金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19万元　　（2）计算内部收益率　　设i 1=13％，则有：　 　
解法二：图表法　　一、列出自有资金现金流量表（年来），设计出租金为x
　 　
二、求最低租金水平下的全部投资内部收益率，列表：　 　
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