1、【
单选题
】
不可确指的资产是指（ ）｡
[1分]
、
没有事物载体的资产
、
具有综合获利能力的资产
、
不能脱离有形资产而单独存在的资产
、
经营性盈利的资产
答案：
2、【
单选题
】
（ ）是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设｡
[1分]
、
公开市场假设
、
交易假设
、
清算假设
、
持续使用假设
答案：
3、【
单选题
】
市盈率倍数法主要适用于（ ）的评估｡
[1分]
、
房地产评估
、
无形资产评估
、
机器设备评估
、
企业价值评估
答案：
4、【
单选题
】
某评估机构以2004年1月1日为基准日对A企业进行整体评估,已知该企业2003年实现纯利润100万元,经调查分析,预计该企业自评估基准日起第一、二、三年内每年的纯利润将在前一年的基础上增加4%,自第四年起将稳定在第三年的水平上,若折现率和资本化率均为10%,无限期经营,则该企业评估价值最接近于（ ）万元｡
[1分]
、
1 103
、
1 114
、
1 147
、
1 310
答案：
5、【
单选题
】
某资产1998年8月购进,2008年8月评估时,名义已使用年限10年,参考资产技术指标,在正常使用情况下每天工作8小时,但该资产实际每天工作7.5小时,由此确定的资产的实际已使用年限为（ ）年｡(结果保留一位小数)
[1分]
答案：
6、【
单选题
】
成本法主要适用于（ ）前提下的资产评估｡
[1分]
、
继续使用
、
公开市场
、
预期收益
、
交易
答案：
7、【
单选题
】
进口设备消费税的计税基数是设备的（ ）｡
[1分]
、
FOB
、
FOB+关税
、
CIF+关税
、
CIF+关税+增值税
答案：
8、【
单选题
】
某被评估设备为1992年12月购入,账面原值12万元,评估基准日为2004年12月31日｡目前市场上无法获得该设备相关售价信息｡已知该类设备1992年的定基物价指数为102%,1998年的定基物价指数为116%,自1999年开始,同类物价指数每年比上一年上升4%,若该设备的成新率为40%,不考虑其他因素,该设备的评估值最接近于（ ）万元｡
[1分]
、
5.34
、
6.15
、
6.91
、
7.85
答案：
9、【
单选题
】
复原重置成本与更新重置成本的相同之处表现为（ ）｡
[1分]
、
技术水平相同
、
制造标准相同
、
价格水平相同
、
材料消耗相同
答案：
10、【
单选题
】
某宗土地1 000平方米,国家规定容积率为5,建筑密度小于或等于60% ,下列建设方案比较起来最可行的方案是（ ）｡
[1分]
、
建筑物建筑总面积为 5 000平方米,底层建筑面积为700平方米
、
建筑物建筑总面积为 1 500平方米,底层建筑面积为300平方米
、
建筑物建筑总面积为 4 800平方米,底层建筑面积为600平方米
、
建筑物建筑总面积为 7 000平方米,底层建筑面积为400平方米
答案：
11、【
单选题
】
相比较而言,评估大量土地常用的方法是（ ）｡
[1分]
、
市场法
、
收益法
、
基准地价修正法
、
路线价法
答案：
12、【
单选题
】
土地的三通一平指的是（ ）｡
[1分]
、
通水、通路、通电、平整地面
、
通水、通热、通路、平整地面
、
通水、通路、通气、平整地面
、
通水、通讯、通电、平整地面
答案：
13、【
单选题
】
某房地产土地价值800万元,建筑物价值1 600万元,综合资本化率为 7.5%,建筑物资本化率为10%,则土地资本化率最可能为（ ）｡
[1分]
、
8.5%
、
3%
、
2.5%
、
4.5%
答案：
14、【
单选题
】
不属于资源资产特性的是（ ）｡
[1分]
、
自然属性
、
经济属性
、
社会属性
、
法律属性
答案：
15、【
单选题
】
评估对象为一项专利技术,经评估人员分析,预计评估基准日后实施该专利可使产品每年的销售量由过去的10万台上升到15万台｡假定每台的售价和成本均与实施专利前相同,分别为550元/台和450元/台,收益期为3年,折现率为10%,企业所得税率为25%,不考虑流转税等其他因素,则该专利的评估值最接近于（ ）万元｡
[1分]
、
1 250
、
745.55
、
550
、
932.59
答案：
16、【
单选题
】
一项无形资产可以在不同地点由不同的主体同时使用,它体现了无形资产固有特性中的（ ）｡
[1分]
、
不完整性
、
非实体性
、
共益性
、
效益性
答案：
17、【
单选题
】
某专利技术保护期自1998年10月1日起20年,2000年12月15日作为评估基准日,预计在2010年1月会有更新的技术替代该专利技术在生产上得到广泛运用｡该专利技术的预期收益期限较为合理的年限为（ ）｡
[1分]
答案：
18、【
单选题
】
被评估企业曾以实物资产(机器设备)与A企业进行联营投资,投资额占A企业的30%｡双方协议联营10年,联营期满,A企业将设备按折余价10万元返还投资方｡评估时双方联营已经有4年,前4年A企业的税后利润保持在50万元水平,投资企业按其投资比例分享收益,评估人员确定被评估企业未来6年收益不会有大变动,假定折现率10%,投资企业的直接投资的评估值最有可能为（ ）万元｡
[1分]
答案：
19、【
单选题
】
被评估企业拥有另一企业发行的面值共80万元的非上市普通股票,从持股期间来看,每年股利分派相当于票面值的10%｡评估人员通过调查了解到,股票发行企业每年只把税后利润的80%用于股利分配,另20%用于扩大再生产｡假定股票发行企业今后的股本利润率(净资产收益率)将保持在15%左右,折现率确定为12%,则被评估企业拥有的该普通股票的评估值最有可能是（ ）｡
[1分]
、
88.89万元
、
80.00万元
、
66.67万元
、
114.28万元
答案：
20、【
单选题
】
下列其他长期性资产项目的评估值不为零的是（ ）｡
[1分]
、
固定资产改良支出
、
固定资产大修理费
、
租期未满的预付房租
、
租期已满尚未摊销完的房租
答案：
21、【
单选题
】
某企业向A企业售出材料,价款500万元,商定6个月后收款,采用商业承兑汇票结算｡该企业2月1日开出汇票,并由A企业承兑,汇票到期日为8月1日｡5月1日对企业进行评估,由此确定的贴现日期为90天,贴现率按月息6‰计算,则该应收票据的评估值为（ ）万元｡
[1分]
答案：
22、【
单选题
】
某企业3月初预付6个月的房屋租金120万元,当年5月1对该企业进行评估,则该预付费用的评估值为（ ）万元｡
[1分]
答案：
23、【
单选题
】
被评估企业经评估后的所有者权益700万元,流动负债100万元,长期负债200万元,长期投资350万元,被评估企业的投资资本应该是（ ）万元｡
[1分]
、
900
、
1 050
、
1 350
、
800
答案：
24、【
单选题
】
假定社会平均资产收益率为9%,无风险报酬率为3%,被评估企业所在行业平均风险与社会平均风险的比率为0.5,企业在行业中的风险系数是0.7,则用于企业权益价值评估的折现率应选择（ ）｡
[1分]
、
4.2%
、
7.5%
、
3%
、
5.1%
答案：
25、【
单选题
】
某企业融资总额为1 200万元,其中长期负债占30%,借款利率为6%,权益资本占70%,无风险收益率为4%,社会平均收益率为12%,经估测,该企业所在行业的β系数为1.5,企业所得税率为33%,用加权平均资本成本模型计算的折现率指标为（ ）｡
[1分]
、
10.2%
、
16%
、
12.41%
、
13%
答案：
26、【
单选题
】
目前最具影响力的国际性评估专业准则是（ ）｡
[1分]
、
国际评估准则委员会制定的《国际评估准则》
、
美国评估促进会制定的《专业评估执业统一准则》
、
欧洲评估师联合会制定的《欧洲评估准则》
、
英国皇家特许测量师学会制定的《评估与估价指南》
答案：
27、【
多选题
】
资产评估的特点包括（ ）｡
[2,0.5分]
、
市场性
、
公正性
、
独立性
、
专业性
、
咨询性
答案：
28、【
多选题
】
资产评估中,实体性贬值的估算可采用（ ）进行｡
[2,0.5分]
、
修复费用法
、
观察法
、
功能价值类比法
、
使用年限法
、
重置核算法
答案：
29、【
多选题
】
影响房地产价格的一般因素包括（ ）｡
[2,0.5分]
、
经济发展因素
、
人口因素
、
教育科研水平和治安因素
、
城市规划及发展战略因素
、
商服繁华因素
答案：
30、【
多选题
】
在矿产资源资产评估领域,高精度勘查阶段的探矿权评估方法主要包括（ ）｡
[2,0.5分]
、
约当投资——贴现现金流量法
、
地质要素评序法
、
联合风险勘查协议法
、
地勘加和法
、
粗估法
答案：
31、【
多选题
】
无形资产成本特性主要是（ ）｡
[2,0.5分]
、
不完整性
、
弱对应性
、
虚拟性
、
累积性
、
效益性
答案：
32、【
多选题
】
流动资产的实体性贬值可能会出现在（ ）｡
[2,0.5分]
、
在用低值易耗品
、
呆滞、积压物资
、
应收账款
、
在产品
、
产成品
答案：
33、【
多选题
】
运用收益法评估企业价值的核心问题是（ ）｡
[2,0.5分]
、
收益期限的确定
、
要对企业的收益予以界定
、
要对企业的收益进行合理的预测
、
在对企业的收益做出合理的预测后,要选择合适的折现率
、
收益主体的确定
答案：
34、【
多选题
】
资产评估报告的作用体现在（ ）｡
[2,0.5分]
、
对委托评估的资产提供价值意见
、
是反映和体现资产评估工作情况,明确委托方、受托方、产权持有方及有关方面责任的依据
、
对资产评估报告进行审核是管理部门完善资产评估管理的重要手段
、
是资产评估师收费的依据
、
是建立评估档案,归档资料的重要信息来源
答案：
35、【
多选题
】
企业合并对价分摊评估中的评估对象包括（ ）｡
[2,0.5分]
、
可辨认资产
、
企业股东部分权益价值
、
负债
、
或有负债
、
所有者权益
答案：
36、【
简答题】
某企业为了整体资产转让,需进行评估｡现收集的有关资料如下:
(1)该企业多年来经营一直很好,在同行业中具有较强的竞争优势｡
(2)经预测被评估企业未来5年预期净利润分别为100万元,110万元,120万元,140万元,150万元,从第6年起,每年收益处于稳定状态,保持在150万元的水平上｡
(3)该企业一直没有负债,用加和法估算的企业各项可确指资产评估值之和为800万元｡
(4)经调查,在评估基准日时,社会的平均收益率为9%,无风险报酬率为4%,被评估企业β系数为2,资本化率为12%｡
要求:
(1)说明评估该企业商誉的主要思路和方法｡
(2)评估该企业的商誉价值｡
[12分]
解析：
(1)说明评估该企业商誉的主要思路和方法
①商誉评估的方法主要有割差法｡
②割差法是根据企业整体评估价值与企业可确指的各单项资产评估值之和进行比较确定商誉评估值的方法｡
③基本公式是:商誉的评估值=企业整体资产评估值-企业可确指的各单项资产评估值之和
企业整体资产评估值计算:通过预测企业未来预期收益并进行折现或资本化获取｡
(2)评估该企业的商誉价值｡
①企业整体资产评估值计算
折现率=4%+(9%-4%)×2=14%,资本化率=12%
企业整体资产评估值
=[100×(P/F,14%,1) +110×(P/F,14%,2)+120×(P/F,14%,3)+140×(P/F,14%,4)+ 150×(P/F,14%,5)]+(150÷12%)×(P/F,14%,5)
=[100×0.8772 +110×0.7695+120×0.6750+140×0.5921+150×0.5194]+1250×0.5194
=414.169+649.25=1 063.419(万元)
②加和法估算的企业各项可确指资产评估值之和为800万元｡
③则商誉的价值为=1 063.419-800=263.419(万元)
37、【
简答题】
被评估对象为1998年进口的A成套设备,并于当年12月31日正式投入使用｡评估基准日为2006年1月1日｡
评估人员经调查获得以下资料及信息:
1.A设备在运行过程中由于工人操作失误导致控制中心的程控部分损坏并造成停产,至评估基准日已停产一年整,委托方希望尽快修复A设备,以便继续使用,要使A设备正常运转,必须对程控部分进行全部更换;
2.在程控部分损坏前,A设备一直满负荷运转;
3.除程控部分外,A设备其他部分均处于可正常运转状态,在停产期间由于保养良好,未发生影响使用寿命的情况;
4.经现场鉴定,除程控部分外,A设备其他部分若保持90%的负荷率可继续使用10年;
5.要更换程控部分只能向A设备原生产厂家购买;
6.在评估基准日,与被评估设备型号完全相同的新设备的离岸价为1 000万美元,其中程控部分占设备价格的10%,但是如果单独购置程控部分,则其离岸价格要比成套购买时的程控部分的价格高10%,而且卖方不再负责安装调试所需费用;
7.在评估基准日,若成套进口全新A设备,海外运输保险费为21.43万美元,海外运输费为离岸价的5%,关税税率为13%,增值税税率为17%,其他进口环节费用为到岸价的3%,国内运输费为到岸价的1.5%,配套费用为到岸价的2%,设备的安装及调试费用含在设备的价格之中;
8.在评估基准日时,若单独购买程控部分,海外运输保险费为2.93万美元,海外运输费为离岸价的4%,关税、增值税及其他进口环节的各税费率及国内运输费费率不变,安装调试费用为到岸价的0.5%,不再需要配套费用;
9.被评估A设备不存在功能性及经济性贬值;
10.引进设备采取货到企业后立即付款方式;
11.评估基准日时美元对人民币的汇率为1:8｡
假定不考虑残值,并不再考虑其他因素｡
根据上述条件试求被评估设备的评估值｡
[12分]
解析：
1.成套设备的重置成本:
(1)海外运输费:1 000×5%=50(万美元 )
(2)到岸价:1 000+50+21.43=1 071.43(万美元 )
(3)折合人民币:1 071.43×8=8 571.44(万元人民币)
(4)关税:8 571.44×13%=1 114.29(万元人民币)
(5)增值税:(8 571.44+1 114.29)×17%=1 646.57(万元人民币)
(6)其他进口环节费用:8 571.44×3%=257.14(万元人民币)
(7)国内运输及配套费用:8 571.44×(1.5%+2%)=300(万元人民币)
(8)重置成本:8 571.44+1 114.29+1 646.57+257.14+300=11 889.44(万元人民币)
2.程控设备修复费用:
(1)设备离岸价格:1 000×10%×(1+10%)=110(万美元)
(2)海外运输费:110×4%=4.4(万美元)
(3)到岸价:110+4.4+2.93=117.33(万美元 )
(4)折合人民币:117.33×8=938.64(万元人民币 )
(5)关税:938.64×13%=122.02(万元人民币)
(6)增值税:(938.64+122.02)×17%=180.31(万元人民币)
(7)其他进口环节费用:938.64×3%=28.16(万元人民币)
(8)国内运输及安装费用:938.64×(1.5%+0.5%)=18.77(万元人民币)
(9)修复费用:938.64+122.02+180.31+28.16+18.77=1 287.90(万元人民币)
3.实体性贬值:
(1)程控部分贬值额:1 287.90 万元人民币
(2)其他部分实际使用年限7-1=6(年)
(3)其他部分贬值率:6/(6+10×90%)×100%=40%
(4)其他部分贬值额:(11 889.44-1 287.90)×40%=4 240.62(万元人民币)
(5)贬值额合计:1 287.90+4 240.62=5 528.52(万元人民币)
4.评估值:11 889.44-5 528.52=6 360.92(万元人民币)
38、【
简答题】
有一待估宗地需评估,现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下:
| |
成交价 |
交易时间 |
交易情况 |
区域因素 |
容积率 |
剩余年限 |
个别因素 |
| 待估宗地 |
|
|
|
|
1.1 |
30 |
|
| A |
690 |
2001.8.1 |
0 |
+2% |
1.0 |
38 |
-1% |
| B |
700 |
2000.8.1 |
+7% |
0 |
1.1 |
30 |
-2% |
| C |
730 |
2002.8.1 |
0 |
-3% |
1.4 |
38 |
-1% |
| D |
730 |
2003.8.1 |
-5% |
+3% |
1.0 |
35 |
+8% |
上表中成交价的单位为:元/平方米,该城市地价指数如下表:
| 时间 |
1999 |
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
| 指数 |
100 |
107 |
110 |
108 |
113 |
115 |
另据调查,该市此类用地容积率与地价的关系为:当容积率在 1-1.5之间时,容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%;超过1.5时,超出部分的容积率每增长0.1,单位地价比容积率为1时的地价增加3%｡该类土地的折现率为8%｡
表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格,负号表示低于正常交易价格,对于区域因素,个别因素的修正,都是案例宗地与待估宗地比较,表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差,正号表示案例宗地条件优于待估宗地,数值大小代表对宗地地价的修正幅度｡
试根据以上条件,回答下列问题:
(1)为什么要进行交易情况修正?
(2)上述可比案例,已知有一个是收购邻近房地产,一个是急于出售,根据表中提供的
信息,请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个?
(3)根据所提供条件,评估该宗土地2004年8月1日的价值｡
(若需计算平均值,为简化计算,要求用算术平均值)
[12分]
解析：
1､房地产的自然和经济特性,决定了房地产市场不能成为完全竞争市场,而是一个不完全竞争市场｡在房地产市场上,房地产价格的形成往往具有个别性,因此运用市场法进行房地产评估,需要对选取的交易实例进行交易情况修正,将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除,使其成为正常价格｡房地产交易中的特殊情况较为复杂,主要有以下几种:
(1)有特殊利害关系的经济主体间的交易,如亲友之间､有利害关系的公司之间､公司与本单位职工之间,通常都会以低于市价的价格进行交易;
(2)交易时有特别的动机,这以急于脱售或急于购买最为典型｡如有人为了扩大经营面积,收买邻近的建筑用地,往往会使交易价格抬高｡
<3>买方或卖方不了解市场行情,往往使房地产交易价格偏高或偏低｡
(4)其他特殊交易的情形｡如契税本应由买方负担,却转嫁给了卖方｡
(5)特殊的交易方式｡如拍卖､招标等｡
分析了交易情况的特殊性,就要将特殊情况的交易修正到正常交易｡通过交易情况修正,即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格｡
2.在上述可比案例中,B是收购邻近房地产,因为交易情况需要修正7%,说明其交易价格较正常交易价格高,D是急于出售房地产,因为交易情况需要修正-5%,说明其交易价格较正常交易价格低｡
3.容积率修正,建立容积率地价指数表｡
容积率1.01.11.21.31.41.51.6
地价
指数100 105110115120125
=100+100×5%[(1.5-1)/0.1]128
=125+100×3%[(1.6-1.5)/0.1]
4.土地使用权年限因素修正｡
除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外,交易实例A､C和D均需作使用年限因素修正.修正系数计算如下
交易实例A及C使用年限修正系数:〔1-(1+8%)-30〕/〔1-(1+8%)-38〕=0.9517
D使用年限修正系数:〔1-(1+8%)-30〕/〔1-(1+8%)-35〕=0.9659
5.案例修正计算
6.评估结果
案例C的值为异常值,应予剔除｡其他结果较为接近,取其平均值作为评估结果｡
因此,待估宗地的评估值为:
=(713.85+717.47+712.98) ÷3=714.77(元/平方米)
39、【
简答题】
被评估对象为一宗待开发商业用地,土地面积5 000平方米,该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年,当地城市规划规定,待估宗地的容积率为5,覆盖率为60%｡评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势,认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦,其中1-2层为商场,每层建筑面积为3 00O平方米,3层及3层以上为写字楼,每层建筑面积为1 900平方米｡
评估师根据相关资料,经分析、测算得到如下数据资料:
1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元,开发期为1年,投资在1年内均匀投入;
2.大厦建设期为2年,平均每平方米建筑面积的建筑费用为3 000元,所需资金分两年投人,第一年投入所需资金的60%,第二年投入所需资金的40%,各年投资均匀投入;
3.专业费用为建筑费用的10%;
4.预计大厦建成后即可出租,其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2 000元,出租率可达100%,第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元,第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元,写字楼平均空置率约为10%;
5.管理费用为租金的5%,税金为租金的17.5%,保险费为建筑费及专业费用的0.1%,维修费用为建筑费用的1%,年贷款利率为5%,复利计息;
6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%;
7.房地产综合资本化率为8%;
8.每年按365天计算:
9.本项目不考虑所得税因素｡
[14分]
解析：
1.1——2楼面积 3 000错2=6 000(平方米)
2.3——5层面积 1 900×3=5 700(平方米)
3.6层及6层以上面积25 000—6 000—5 700=13 300(平方米)
4.年总收入
6 000×2 000+5 700×2×365×(1—10%)+13 300×2.5×365×(1-10%)
=12 000 000十3 744 900+10 922 625
=26 667 525(元)
5.年总费用
26 667 525×(5%+17.5%)+25 000×3 000×1.1×0.1%+25 000×3 000×1%
=6 000 193.13+82 500+750 000=6 832 693.13(元)
6.年利润总额26 667 525-6 832 693.13=19 834 831.87(元)
7.大厦价值= =233 558 686(元)
8.建筑费用3 000×25000=75 000 000(元)
9.专业费用 75 000 000×10%=7 500 000(元)
10.开发商利润
(75 000 000+7 500 000+5 000 000+地价)×25%
=87 560 000×0.25+0.25×地价
=21 875 000+0.25×地价
11.利息
=0.1576×地价+648 631.61+3 758 526.61+814 937.53
=0.1576×地价+5 222 095.75
12.地价
地价=233 558 686-75 000 000-7 500 000-5 000 000-21 875 000-0.25×
地价-0.1576×地价-5 222 095.75
地价+0.25×地价+0.1576×地价=118 961 590.3(元)
地价= =84 513 775.43(元)
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