2010年注册资产评估师考试资产评估测试题-在线考试系统

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2010年注册资产评估师考试资产评估测试题

1、【简答题】
被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。 2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年(租期到2011年5月31日结束)，租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产Ａ的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日(2008年5月31日)市场上同类商业用房的正常租金(与评估对象A租金口径一致)保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1％，评估基准曰3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0％。
要求：评估房地产A的最佳转让价值(写出评估过程，给出得出评估结论的理由或辛艮据)。 [10分]

解析：
1.客观收益年限＝40-2-5＝33年
2.基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违金，需要继续执行合同规定。收益现值＝（110+10+10）*1000/（1+10％+140*1000/（1+10％）^2+150*1000/（1+10％）^3=346 581.52(元)
3.基准日三年后未来年租金收益=150*1000*（1+1％）^3=154 545.15(元)154 545.15/10%*[1-1/(1+10%)^33]/ (1+10%)^3=1 111 126.49(元)
4. 最佳转让价值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01(元)

2、【简答题】
现有一新产品设计技术，已使用2年，加工的产品比同类产品性能更为优越。该产品价格为350元/件，而同类产品价格仅为310元/件。目前该产品年产销量为1万件。经分析预测，该技术寿命还可维持5年。为维持目前的市场占有率，该产品价格将会逐步下调，第1年为350元/件，第2、3年为330元/件，第 4、5年为320元/件。假设其他因素均无变化，折现率为10%.所得税率为33%.试评估该技术的价格。 [10分]

解析：
（1）该技术属收入增长型的无形资产，故可确定无形资产各年的超额收益分别为：
第1年超额收益为：（350-310）×100000×（1-33%）=268000（元）
第2、3年超额收益为：（330-310）×10000×（1-33%）=134000（元）
第4、5年超额收益为：（320-310）×10000×（1-33%）=67000（元
（2）其他因素无变化，可以以各年超额利润现值之和作为该技术的评估值：
=268000×0.9091×+134000×0.8264+134000×0.7513+67000×0.6830+67000×0.6209
=243638.8+110737.9+100674.2+45761+41600.3
=542411.9（元）

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