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全国2001年10月高等教育自学考试房地产法试题
1、【 简答题】
简述城镇住房制度改革的基本内容。 [8分]
解析：
(1)把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；
(2)把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；
(3)把住房实物分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；
(4)建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；
(5)建立住房公积金制度；
(6)发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；
(7)建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展；
(8)加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。
2、【 简答题】
如何解决土地使用权抵押纠纷? [8分]
解析：
(1)土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权进行抵押的，应当认定抵押合同没有生效。      
(2)土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权抵押后，又与他人就同一土地使用权签订抵押合同，并办理了抵押登记手续的，应当认定后一个抵押合同有效。抵押人给前一合同的对方造成损失的，应当承担相应的民事责任。      
(3)以划拨方式取得的国有土地使用权为标的物签订的抵押合同，一般应当认定为无效，但在一审诉讼期间依法补办出让手续的，可以认定合同有效。
3、【 简答题】
土地使用权的特征是什么? [9分]
解析：
土地使用权具有以下几个特征：      
(1)权利的派生性。土地使用权是从土地所有权中派生出来的他物权。      
(2)客体的有限性。土地使用权的客体仅限于地面，不及于地下资源、埋藏物。      
(3)取得的法定性。土地使用权的取得必须经过法定程序。      
(4)使用的期限性。土地使用权是有期限的。在我国土地使用权的期限通常是法律明确规定的。      
(5)目的的特殊性。土地使用权的取得一般都具有特定的目的。
4、【 简答题】
1999年8月A工厂经本县计委批准立项，进行某种电子产品项目建设，并于同年12月经县政府批准，同意其征用小巷村土地10亩，其中耕地5亩，非耕地5亩。后由于电子市场行情发生变化，该工厂的技改项目一直未开工建设。为使企业摆脱困境，2000年10月该工厂将10亩土地作为出资与畅达公司联营，畅达公司在签约后，立即在土地上圈起了围墙。后被群众举报。
分析此案，请回答下列问题：
(1)A工厂用地10亩是否合法?
(2)A工厂为摆脱困境，将10亩地出让给畅达公司的行为属于什么性质?
(3)对畅达公司圈起的土地如何处理? [10分]
解析：
(1)A工厂在1999年经征用使用10亩土地是不合法的。因为根据《土地管理法》的规定，征用土地的审批权由省人民政府和国务院享有，县政府批准A工厂征用土地10亩，属于非法行使土地审批权的行为，因此,A工厂据此使用的土地应属于非法用地。      
(2)A工厂将10亩土地出让给畅达公司的性质属于非法转让土地。A工厂以非法占有的土地与畅达公司联营，目的是以土地为条件获得利益，实质上是以合法的形式实施了非法转让土地的行为，应认定为非法转让土地。      
(3)对畅达公司圈起的土地，应按非法转让土地处理，即没收非法所得，并处以罚款。同时还应追究非法批地直接责任者的法律责任。
5、【 简答题】
A酒店与某市公园签订租赁合同，双方商定由A酒店承租公园内的醉仙饭店，并投资改建为A酒店的分店，醉仙饭店门前的停车场及公园的两个大门由租赁双方共同使用，租赁期限为10年。随后，A酒店向规划局申请改建醉仙饭店，规划局查明该饭店的土地使用权属于园林局，遂发文要求园林局办理报建手续。规划局根据园林局的申请，核准将醉仙饭店改建成一栋四层楼的酒楼，建筑面积为8000平方米。改建期间，A酒店在原醉仙饭店的北侧加建一幢三层面积为900平方米的附属用房，在西侧加建一幢四层面积为1500平方米的酒楼雅座。规划部门发现后，认为园林局未批准擅自扩大建设规模，侵占绿地，违反了城市规划法的规定，影响了城市规划，遂作出处罚决定，没收上述违章加建的两座楼房。园林局对该处罚不服，向市政府有关主管部门申请复议。
请回答复议机关如何处理此案。 [10分]
解析：
在本案中，园林局和A酒店在进行改建工程时，未经规划部门批准，擅自扩大建设规模，侵占公园绿地，属于违反《城市规划法》的行为。根据城市规划法的规定，在城市规划区内未取得建设工程是规划许可证或者违反建设工程规划许可规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上人民政府规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或没收违法建筑物、构筑物或其他设施。可见，规划部门对园林局违法事实的认定准确，处罚有法律依据,复议机关应维持原处罚决定。 
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