1、【
多选题
】
某宗地位于城市郊区，临城市主干道，周边生活基础设施不够完善，所在街道人口密度较小。宗地西高东低，北段边界呈弧形，为不规则多边形。根据所给资料可以准确认定的宗地个别条件有( )。
[1.5,0.35分]
、
宗地内“三通一平”
、
宗地临城市主干道
、
宗地不平坦
、
宗地交通非常便利
、
宗地周边人口密度较小
答案：
2、【
多选题
】
下列关于成本逼近法适用范围描述正确的有( )。
[1.5,0.35分]
、
适用于新开发土地的估价
、
适用于建成区土地的估价
、
适用于山区乡镇企业用地的估价
、
适用于商业用地的估价
、
适用于学校、公共设施用地的估价
答案：
3、【
多选题
】
开发商经出让取得某宗商品房开发建设用地，在开工建设前接到政府规划调整通知，将该地块列入经济适用住房开发建设用地，提高容积率，并将南面临路的部分土地改为街头绿地。下列关于开发商重新办理用地手续的正确说法是( )。
[1.5,0.35分]
、
没有改变用途，政府不需要给开发商补偿
、
由建商品房改为建经济适用房，应返还给开发商出让金
、
必须将开发商支付的街头绿地部分的土地出让金全部返还
、
新增加的容积率是经济适用住房建设的要求，不应向开发商收取新的费用
、
绿地产权归未来业主共同所有
答案：
4、【
多选题
】
下列有关农用地分等和定级相互关系的认识正确的是( )。
[1.5,0.35分]
、
农用地级别是等别在县级行政区范围内的续分
、
农用地分等和定级分别以在全国范围、在县域范围内可比作为基本目标
、
农用地分等和定级分别反映了农用地综合质量和土地利用价值的优劣
、
农用地分等、定级本质上都是对同一区域内的农用地质量进行评价
、
农用地定级必须在分等的基础上进行
答案：
5、【
多选题
】
已知，某宗已完成配套开发的国有土地评估价为y.，政府确定其出让底价为%，拍卖中其成交价为%。按照正常情况，下列关于评估价、出让底价、成交价之间的关系描述正确的有( )。
[1.5,0.35分]
答案：
6、【
多选题
】
某乡镇经批准需征收集体土地修建一条公路，其中需占耕地25公顷、其他土地8公顷。下列关于征地补偿费的使用和分配的正确说法有( )。
[1.5,0.35分]
、
土地补偿费归村民集体经济组织所有
、
安置补助费可以发放给被安置人员本人
、
土地补偿费必须发给全体农户
、
安置补助费可以支付给农村集体经济组织，用于统一安置
、
安置补助费可以用于农村集体基础设施建设
答案：
7、【
多选题
】
下列关于土地估价师资格制度说法正确的是( )。
[1.5,0.35分]
、
土地估价师必须经注册才能签署估价报告
、
土地估价师实践考核分为专业实践和专业考核
、
土地估价师的专业实践期不少于一年
、
土地估价师不可以评估地上建筑物
、
国家实行土地估价师资格认定制度
答案：
8、【
多选题
】
对于下列各类型土地，适宜选用替代原则进行评估的是( )。
[1.5,0.35分]
、
寺庙用地
、
别墅用地
、
小型油井用地
、
高尔夫球场用地
、
文化遗产用地
答案：
9、【
多选题
】
按照《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》的规定，下列说法正确的有( )。
[1.5,0.35分]
、
应当收集整理当地土地一级开发市场和近三年来已备案的土地估价报告等资料
、
应当开展出让土地使用权价格和划拨土地使用权价格差异测算和研究
、
报告中的土地增值收益率由土地估价师直接确定
、
划拨土地使用权价格评估，可采用一种估价方法确定
、
企业改制上报备案的土地估价报告必须同时包含划拨土地使用权价格和出让土地使用权价格
答案：
10、【
多选题
】
下列关于征地区片综合地价测算基本要求的描述正确的有( )。
[1.5,0.35分]
、
征地区片价作为征地补偿实施过程中的执行标准，可以设定宗地补偿费修正体系
、
设定修正体系的，要严格限定修正因素并控制修正系数，修正体系不需公布
、
一个县的征地区片价原则上控制在4-6个级别
、
征地区片价应设定对应的基准时点，一般3-5年更新1次
、
征地区片价公布时，修正体系不需公布，由国土部门掌握
答案：
11、【
多选题
】
评估该宗地价格时，土地估价人员不宜选择的估价方法有( )。
[1,0.25分]
、
收益还原法
、
剩余法
、
市场比较法
、
成本逼近法
答案：
12、【
多选题
】
从该办公楼的耐用年限和残值率看，其建筑结构为( )。
[1,0.25分]
、
砖木结构
、
砖混结构一等
、
砖混结构二等
、
钢筋混凝土结构
答案：
13、【
多选题
】
该办公楼客观年纯收益为( )万元。
[1,0.25分]
答案：
14、【
多选题
】
评估中，该办公楼的年折旧额为( )万元。
[1,0.25分]
、
16.7
、
18.2
、
20.0
、
22.2
答案：
15、【
多选题
】
若A城市土地市场上的交易案例较租赁案例多，采用市场比较法求取的价格比收益还原法低一成，那么最终确定土地价格将采用何种方法( )。
[1,0.25分]
、
市场比较法
、
采用权重法加和，且市场比较法权重较大
、
收益还原法
、
采用权重法加和，且收益还原法权重较大
答案：
16、【
多选题
】
从宗地现场调查草图上可以获得待估宗地的个别条件信息有( )。
[1,0.25分]
、
宗地两面临街
、
土地开发程度为“七通一平”
、
宗地为长方形
、
地质状况较好
答案：
17、【
多选题
】
假定未来年收益不变，该不动产当前的评估价格为( )元/平方米。
[1,0.25分]
、
4769.8
、
4503.1
、
3911.6
、
3770.8
答案：
18、【
多选题
】
该宗地当前的评估价格为( )元/平方米。
[1,0.25分]
、
1000
、
2500
、
2945
、
3120
答案：
19、【
多选题
】
若不动产的估价为76万元，土地估价为52万元，该城市银行的不动产或土地抵押贷款率为60%，则委托方下列贷款期望数额中，( )万元银行可以接受。
[1,0.25分]
答案：
20、【
多选题
】
委托方贷款额为不动产总值的60%，土地估价机构仍然不得接受抵押委托评估的情形有( )。
[1,0.25分]
、
委托方与另一公司共用该宗地使用权，未经对方同意
、
委托方拟将该不动产出售但未发生
、
委托方已经抵押了部分国有土地使用权，现未解除抵押合同
、
委托方将该不动产出租
答案：
21、【
简答题】
某企业于2006年10月30日以挂牌出让的方式，取得一宗面积为10000平方米的综合用途土地，土地出让年限为50年，批准的规划容积率为2.5。由于市政建设条件等原因，未能及时开工，后经有关部门的批准，项目于2008年7月开始动工，预计2010年7月竣工。项目其他有关资料如下：
(1)该不动产为商场、写字楼用途，总建筑面积25000平方米。其中，1-4层为商场，建筑面积10000平方米;8层为设备层，建筑面积为1000平方米;其余层为写字楼，建筑面积14000平方米。写字楼中两层自用，建筑面积2000平方米。
(2)该不动产预算投资2400元/平方米，开发建设周期预计2年，第一年投入60%，第二年投入40%，资金在投资期间为均匀投入。该不动产建成时即以出租的方式经营，现已计划出租定价，商场为每平方米建筑面积5.5元，写字楼为每平方米建筑面积3.5元。
估价师对市场进行调查获得一些资料：
(3)同类建筑物耐用年限为50年，估价期间，市场建安综合造价为2500元/平方米，经估算，本项目投资总量为6250万元。
(4)估价期间，同一区域内类似物业的租金水平比较稳定，按可出租建筑面积计，商场市场日租金为5.0元/平方米，写字楼市场日租金略低，考虑市场平均可出租率、空置期，以及承租方一般需缴纳相当于3个月租金数额的押金等因素，经测算，本物业建好后的年总收益为3000万元。
(5)估价期间，同一区域内类似物业出租经营中，市场管理费、维修费、税金分别为年租金的10%、8%和12%。按此标准测算，本物业经营中管理费、维修费、税金共计800万元。由于综合还原率中已考虑建筑物每年的折旧损失因素，所以经营费用中不再考虑。保险费为建安综合造价的0.2%。
(6)当地土地还原率为8%，综合还原率为10%(已考虑建筑物每年的折旧损失因素);同类不动产销售时，销售税费相当于售价的10%，投资利润相当于土地取得费用和建造成本之和的30%。此外，假设土地取得费中包含的税费相当于地价款的1%，有关的银行存款年利率为6.5%，贷款年利率为10%。请从上述信息中选择最恰当的数据和参数，测算本物业所占土地在2008年7月30日的市场价值。
[25分]
解析：1.解题思路根据所给资料，首先采用收益还原法评估不动产总价，然后采用剩余法评估该宗地于评估期日的价格。
2.计算步骤1)计算房地产总价(1)该建筑物房地产年总收益为30000000元。
(2)求取该建筑房地产总费用管理费、维修费、税金为8000000元保险费=建安造价×0. 2% =62500000 ×0. 2%=125000(元)总费用=管理费+维修费+保险费+税金= 8000000+125000= 8125000(元)
(3)房地产总纯收益= 30000000 - 8125000= 21875000(元)
(3)估算房地产开发利润投资回报率=(土地取得费用+开发成本)×30%=(土地取得费用+62500000)×30%=0.3×土地取得费用+ 18750000元
(4)估算房地产销售税费销售税费=售价×10% =216085625×10% =21608562.5(元)(5)估算待估宗地价格土地取得费用=房地产总价一开发成本一利息一利润一税费：216085625 - 62500000 -(0.21土地取得费用+ 6983586.19) -(0.3土地取得费用+18750000)-21608562.5= 106243476.30 -0.51×土地取得费用则：土地取得费用= 106243476.30 -0.51×土地取得费用土地取得费用=70359918.09元地价=土地取得费用÷(1+购地税费)=70359918.09÷(1+I%)=6966(万元)
附：年期不同保留位数时的不同结果对照表 单位：万元
22、【
简答题】
某公司于2003年11月，出资150万元以有偿出让方式取得一宗地的50年土地使用权，并于2005年11月以300万元的造价完成了厂房、办公用房等的建筑，已竣工验收。2008年11月，调查和实地踏勘后，得到的有关资料如下： (1)该宗地面积为3亩，土地开发程度为“五通一平”，其所属建筑物面积为2500平方米，砖混结构，经济耐用年限为50年，残值率为2%;
(2) 2003 -2008年该地区建材价格指数平均每年比上年上涨8%;
(3) 2008年11月，宗地所在区域进行成片开发时，土地补偿费、安置补助费及征地发生的其他税费为300元/平方米，开发程度为“五通一平”的土地开发费为200元/平方米，土地的开发周期平均为2年，开发投资为均匀投入。根据城市规划，公共绿地、道路等公共用地面积比例应占成片开发土地面积的10%：
(4)当地银行一年期贷款利率为12%，与该宗地类似土地的开发投资回报率为15%、土地增值收益率为15%、土地还原率为10%;
(5)该类建筑物的重置价为1500元/平方米。
2008年11月该公司拟进行合作经营，需对整体不动产进行评估作价，试根据上述资料选择适当的方法，评估整体不动产的现值总价和楼面价格。
[20分]
解析：1.方法选择根据所给资料，应采用成本法评估该房地产现值。
2.计算步骤1)计算土地价格：利用成本逼近法计算土地价格(1)土地取得费= 300(元/平方米)(2)土地开发费= 200(元/平方米)
线下考试期中/期末考试、集中培训考试
招聘考试在线笔试、大型校招、社招
认证考试岗位认证、职业资格认证、技能考核认证
考试测验学生测验、员工考核、培训考试
新员工培训搭建新员工入职培训体系
岗位培训岗位学习地图、人才培养
知识店铺搭建专属知识店铺、实现知识变现
刷题练习题库刷题、每日一练、打卡练习
知识竞赛党建活动、安全生产活动、协会竟赛
期末考试在线考试考核提高考试管理效率
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