1、【
单选题
】
要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。下列关于房地产估价方法选用的表述中，不正确的有（ ）。
[2分]
、
同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估
、
选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合
、
若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用；若必须取舍，应当在估价报告中说明并陈述理由
、
估价方法的选用必须征得委托人的同意
答案：
2、【
单选题
】
估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其（ ），
进而确定需要采用的估价方法。
[2分]
答案：
3、【
单选题
】
在接洽过程中，李某可以承诺（ ）。
[2分]
、
现场查勘后马上口头告知评估价格，之后再按约定提交正式估价报告
、
评估收费给予优惠，低于其他估价机构的收费水平
、
在王某与李某所在房地产估价机构签订估价委托合同后，经机构同意和指派.由自己亲自估价
、
由自己亲自承接该估价业务，以个人名义出具估价报告
答案：
4、【
单选题
】
对该房地产评估的抵押价值应是该房地产（ ）。
[2分]
、
在抵押期终了时的价值
、
设定抵押权时的价值
、
现时的市场价值
、
未来拍卖、变现时的价值
答案：
5、【
单选题
】
若估价目酣为拆迁补偿，该房地产应按（ ）评估。
[2分]
、
商业用途
、
工业用途。
、
估价师确定的用途
、
商业与工业混合用途
答案：
6、【
单选题
】
若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按（ ）评估。
[2分]
、
商业用途
、
工业用途
、
估价师确定的用途
、
委托方确定的用途
答案：
7、【
单选题
】
若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，但尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为（ ）。
[2分]
、
工业用途
、
商业用途
、
工业用途，且不考虑补地价因素的影响
、
商业用途，并考虑补地价因素的影响
答案：
8、【
单选题
】
若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是（ ）。
[2分]
、
本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响
、
本次评估已考虑补地价因素对估价结果的影响并予以扣减
、
若估价对象变更用途未获批准，则估价结果不能成立；需另行评估
、
若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整
答案：
9、【
单选题
】
如果采用收益法评估该购物中心，资本化率的合理取值范围应是（ ）。
[2分]
、
4％～5％
、
5％～6％
、
6％～7％
、
7％～8％
答案：
10、【
单选题
】
根据市场调查结果及该商业房地产的自身特点和区域因素，并结合估价的需要，根据你的经验，判断该商业房地产最可能的净收益流量类型是（ ）。
[2分]
、
前若干年内等额或等比增长，剩余经营期内维持在一定水平
、
在全部经营期内持续增长
、
在全部经营期内保持不变，
、
前若干年内递增，之后递减，最终将稳定在一定水平
答案：
11、【
简答题】
注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。 当地2003年1～8月房地产价格定基指数为： 1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051 比准价格计算：
[10分]
解析：
12、【
简答题】
具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。
[10分]
解析：
1.公开市场价值标准的定义即在公开市场土最可能形成的价格或类似含义。
2.成本法中的主要参数：土地取得费用、建筑安装工程费用、专业管理费用、利润率。
3.收益法中的主要参数：潜在毛收入（毛收入、租金）、出租（空置）率、运营费用、资本化率。
4.假设开发法中的主要参数：未来开发完成后的价值、建筑安装工程费用、利润率（或折现率）、工期。 5.以上参数均应采用客观合理的（正常）、社会平均水平的。
注：1.如只答参数的不给分。（建设工程教育网提供）
2.参数中答不全者视情况给分，多答者视情况给分。
解析：
1.估价时间用语错误，应为估价时点；
2.缺少估价原则；
3.估价方法中缺少选用的估价方法的定义；
4.未分析租金水平的变化趋势；
5.一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响；
6.三层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响；
7.六层有效毛收入计算错，来考虑使用面积系数；
8.年运营费用中不应计算土地使用费；
9.未说明当地规定的管理费中是否包括水、电、气、热等费用；
10.保险计算基数错，不应以年租金收入为基数，应以建筑物价值为基数计算；
11.资本化率取值未说明理由；
12.可获收益年限错，应为36年；
13.基准地价修正法中，年期修正方法（公式）错；
14.基准地价修正法中，已经过年限错，应为4年；
15.基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚；
16.未计算精装修成本费用（建安费）；
17.建筑物折旧年限计算错（应2/38）；
18.未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响；
19.成本法中未考虑相关销售费用；
20.未说明估价结果确定的理由。
14、【
简答题】
某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3，层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。
[10分]
解析：
1.选用成本法、收益法和比较法中任两种。
2.将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值。
3.收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估。
4.①：选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金；
②：评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金；
③：说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值；
5.收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计。
15、【
简答题】
某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672m2；自用生产车间建筑面积3300m2；办公楼建筑面积1050m2；临街商业用房建筑面积580m2，己出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。
请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？
[10分]
解析：
1.现状房地产状况（物质实体、区域和权益）资料；
2.规划部门批准的规划设计条件或详细规划（或拆迁新建或改建的合法的最佳方案）（或技术经济指标）； 3.该地区居住物业的市场状况（或发展趋势）（或租金：售价水平）（或经营期的现金流）资料；
4.该地区居住物业的建安成本和间接费用（或建造成本费用）；
5.相关税费：
6.贷款利率；
7.该地区类似居住物业开发的平均利润水平；
8.该地区的拆迁政策法及拆迁安置补偿费用；
9.市政配套费用和土地开发费用；
10.该地区土地出让金（地价）的规定和标准。
注：多答合理的可给分。
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