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2003年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》试卷
1、【 多选题 】
下列关于可比实例的说法中，正确的有（ ）。 [2,0.5分]
、 可比实例一定是交易实例
、 可比实例不一定是交易实例
、 交易实例一定是可比实例
、 交易实例不～定是可比实例
、 可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例
答案：
2、【 多选题 】
下列关于估价报告的说法中，不正确的有（ ）。 [2,0.5分]
、 估价报告是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告
、 估价报告可视为估价人负提供给委托人的产品
、 估价报告应重在内在质量，外在质量不是很重要
、 估价报告应对难以确定的事项予以说明，但不得描述其对估价结果可能产生的影响
、 估价报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价成果的文件
答案：
3、【 多选题 】
收益乘数有（ ）。 [2,0.5分]
、 毛租金乘数
、 利润乘数
、 净收益乘数
、 销售收入乘数
、 潜在毛收入乘数
答案：
4、【 多选题 】
房地产价格构成中的开发成本包括（ ）。 [2,0.5分]
、 取得土地使用权时的出让金或转让金
、 基础设旌建设费
、 公共配套设施建设费
、 勘察设计和前期工程费
、 管理费
答案：
5、【 多选题 】
下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（ ）。 [2,0.5分]
、 估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别
、 建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额
、 建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失
、 建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额
、 建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧
答案：
6、【 多选题 】
收益法中确定资本化率的基本方法有（ ）。 [2,0.5分]
、 市场提取法
、 累加法
、 指数调整法
、 投资收益率排序插入法
、 收益乘数法
答案：
7、【 多选题 】
假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有（ ）。 [2,0.5分]
、 待开发房地产的价值
、 开发成本和管理费用
、 销售税费
、 投资者购买待开发房地产应负担的税费
、 开发利润
答案：
8、【 多选题 】
预期原理是（ ）等估价方法的理论依据。 [2,0.5分]
、 市场比较法
、 收益法
、 成本法
、 假设开发法
、 路线价法
答案：
9、【 多选题 】
应用路线价法需要进行（ ）等修正。 [2,0.5分]
、 临街深度
、 土地形状
、 交易曰期
、 交易情况
、 临街宽度
答案：
10、【 多选题 】
下列关于实地查勘的说法中，正确的有（ ）。 [2,0.5分]
、 对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘
、 实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录
、 实地查勘人员和委托人中的陪同人员都应在实地查勘记录上签名
、 在实地查勘记录上应注明实地查勘日期
、 实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象的资料进行核实
答案：
11、【 判断题 】
因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。 （ ） [1,1分]
答案： 正确
12、【 判断题 】
房地产估价师不得将资格证书借给他人使用，但可以以估价者的身份在非自己所做的估价报告上签字、盖章。 （ ） [1,1分]
答案： 错误
13、【 判断题 】
开发周期较长的房地产，供给弹性相应较小。 （ ） [1,1分]
答案： 正确
14、【 判断题 】
在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。 （ ） [1,1分]
答案： 错误
15、【 判断题 】
在进行房地产估价时，对房地产市场情况的分析始终应针对估价时点时的状况。 （ ） [1,1分]
答案： 正确
16、【 判断题 】
交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。 （ ） [1,1分]
答案： 正确
17、【 判断题 】
对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的娄似房地产就可以作为可比实例。　（ ） [1,1分]
答案： 错误
18、【 判断题 】
可修复的损耗是经过修理后可恢复其原有功能的损耗，反之，为不可修复的损耗。（ ） [1,1分]
答案： 错误
19、【 判断题 】
成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。 （ ） [1,1分]
答案： 错误
20、【 判断题 】
应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等。 （ ） [1,1分]
答案： 错误
21、【 判断题 】
为帮助房地产开发商进行投资决策，应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时，应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准。 （ ） [1,1分]
答案： 错误
22、【 判断题 】
长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。 （ ） [1,1分]
答案： 错误
23、【 判断题 】
高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。 （ ） [1,1分]
答案： 错误
24、【 判断题 】
在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。 （ ） [1,1分]
答案： 正确
25、【 判断题 】
房地产估价的核心是为特定目的、对特定房地产在特定时点的价值作出估计。（ ） [1,1分]
答案： 正确
26、【 简答题】
某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成。预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：一层的大堂部分占该层建筑面积的60％，其余部分的75％可用于商业铺位出租，正常出租率为90％，每平方米出租面积每月可得净租金60元；2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70％，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元：第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70％，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80％，出租人需承担相当于租金收入10％的运营费用：11～24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10％，酒楼8％，办公楼7％）。
   上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1曰该类住宅楼市场价格每月递增1.5％，其后至2002年11月1曰则每月递减0.5％，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1％。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。 [20分]
解析：
解：　　
       
      
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