2008年房地产估价师模拟试题-估价理论与方法（一）-在线考试系统

1、【单选题】
在路线价法中，（）只需根据深度百分率即可计算地价，不必制定相应的修正率。 [1分]

、一面临街矩形地

、一面临街三角形地

、一面临街梯形地

、一面临街不规则形地

答案：

2、【单选题】
选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于（）。 [1分]

、同一地区

、同一城市

、同一供求范围内的类似地区

、 A或C

答案：

3、【单选题】
对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用（）。 [1分]

、一般物价指数

、建筑材料价格指数

、房地产价格指数

、定额调整系数

答案：

4、【单选题】
房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为（）。 [1分]

、四类

、五类

、六类

、七类

答案：

5、【单选题】
房地产开发成本的增加（）房地产的价格。 [1分]

、必定提高

、必定降低

、不一定提高

、不一定降低

答案：

6、【单选题】
某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5％，则该建筑物的成新率为（）％。 [1分]

、 76

、 80

、 81

、 84

答案：

7、【单选题】
（）限制了估价报告书的用途。 [1分]

、估价方法

、估价目的

、估价原则

、估价日期

答案：

8、【单选题】
某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10％，购买者自有资本要求的年收益率12％，则该类房地产的资本化率为（）％。 [1分]

、 10.6

、 11.4

、 11.2

、 10.8

答案：

9、【单选题】
房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）。 [1分]

、上升

、下降

、不变

、升降难定

答案：

10、【单选题】
某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为（）。 [1分]

、市场不景气

、该别墅区的环境条件变差

、该别墅区的单位开发成本降低

、开发商获得满意的利润即可

答案：

11、【单选题】
某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％，则该宗房地产的价值为（）万元。 [1分]

、 130.0

、 119.2

、 117.5

、 120.0

答案：

12、【单选题】
估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（）。 [1分]

、建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区

、建筑面积1100平方米，近期租出，年租150元／平方米，位于20公里外

、建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区

、建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区

答案：

13、【单选题】
某房地产正常年净收益为6000元，当前银行利率为10％，购买年为8，估价应为（）元。 [1分]

、 54000

、 32010

、 48000

、 60000

答案：

14、【单选题】
采用（）求取的年折旧额每年递减。 [1分]

、成新折扣法

、偿债基金折旧法

、年数合计法

、直线折旧法

答案：

15、【单选题】
某前后临街总深度30米的矩形宗地，前街路线价20000元／平方米，后街路线价1000元／平方米，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为（）米。 [1分]

、 10

、 15

、 20

、 30

答案：

16、【单选题】
土地价格=[房地净收率-（）]÷土地还原利率。 [1分]

、土地净收益

、建筑物价格X建筑物还原利率

、建筑物总收益

、房地费用

答案：

17、【单选题】
楼面地价=土地单价÷（）。 [1分]

、建筑层数

、建筑覆盖率

、绿地率

、建筑容积率

答案：

18、【单选题】
某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为2800元／平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为（）万元。 [1分]

、 800

、 900

、 1000

、大于1000

答案：

19、【单选题】
某临街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地，总价为100万元，根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为（）万元。 [1分]

、 50

、 70

、 30

、 40

答案：

20、【单选题】
购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9％，若该类房地产的资本化率为10.8％，则自有资本要求的年收益率为（）％ [1分]

、 15.0

、 15.7

、 12.6

、 11.6

答案：

21、【多选题】
房地产交易中的特殊交易情形包括（） [2分]

、交易双方曾经有过业务联系

、购买相邻房地产

、交易税费由买方承担

、卖方不了解市场行情

答案：

22、【多选题】
求取建筑物重新建造成本的方法有（）。 [2分]

、指数调整法

、实际观察法

、工料测量法

、分部分项法

答案：

23、【多选题】
某地区繁华地段有一空地，另有一块附有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有（）。 [2分]

、前者大于后者

、前者低于后者

、前者等于后者

、不能比较

答案：

24、【多选题】
某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这可能是（）。 [2分]

、评估价格公平合理，成交价格不公平合理

、评估价格不公平合理，成交价格公平合理

、评估价格和成交价格都公平合理

、评估价格和成交价格都不公平合理

答案：

25、【多选题】
以下说法是错误的：（）。 [2分]

、只有经房地产所有权人要求，才能对该房地产进行估价

、只有经房地产使用权人要求，才能对该房地产进行估价

、只有经房地产抵押人要求，才能对该房地产进行估价

、只要经房地产抵押权人要求，就可以对该房地产进行估价

答案：

26、【多选题】
房屋估价时，确定其面积的依据有：（）。 [2分]

、房屋所有权证所载面积

、房屋现有实际面积(当实际面积大于房屋所有权证所载面积时)

、建筑竣工图所载面积(当房屋已竣工验收合格，尚未办理房屋所有权证时)

、房屋买卖合同所载面积

答案：

27、【多选题】
运用成本法评估房屋价格时，影响估价结论准确性的因素有：（）。 [2分]

、估价人员所确认的房屋成新度的准确性

、会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性

、房屋结构类型确认的正确与否

、房屋重置价格的准确性

答案：

28、【多选题】
估价报告书的内在质量包括（）。 [2分]

、估价结论的准确性

、文字表达水平

、估价方法选择的正确性

、参数确定的合理性

答案：

29、【多选题】
下列说法正确的有：（）。 [2分]

、购买年是利息率的倒数

、购买年法是地租资本化的另一种表现

、购买年法实质是一种收益法

、购买年实际是预计的可获收益的年限

答案：

30、【判断题】
房地产价格实质上是关于房地产权益的价格。（） [1分]

答案： 正确

31、【判断题】
购买年不是预期可获得收益的年限。（） [1分]

答案： 正确

32、【判断题】
同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。（） [1分]

答案： 错误

33、【判断题】
假设开发法可用于拆迁补偿估价。（） [1分]

答案： 错误

34、【判断题】
现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差2％，则可比实例的个别因素修正系数为100／102。（） [1分]

答案： 错误

35、【判断题】
遵循房地产估价的合法原则，即估价机构或人员应具有合法的评估资格。（） [1分]

答案： 错误

36、【判断题】
用市场比较法估价时，对比较实例为拍卖、招标的价格，需进行交易情况修正。（） [1分]

答案： 正确

37、【判断题】
长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。（） [1分]

答案： 正确

38、【判断题】
某宗房地产的土地总面积1000平方米，建筑总面积5000平方米，房地单价1800元／平方米，土地单价1500元／平方米，建筑物的重置价格2000元／平方米，九成新。这意味着该宗房地产不是处于最高最佳使用状态。（） [1分]

答案： 正确

39、【判断题】
购买年是预期估价对象可获得收益的年限。（） [1分]

答案： 正确

40、【判断题】
估价报告书的有效期是相对于估价作业日期而言的，而不是相对于估价时点而言的。（） [1分]

答案： 正确