1、【
多选题
】
利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的()。
[2,0.5分]
、
最佳规模
、
最佳经营手段
、
最佳集约度
、
最佳管理方式
、
最佳投资渠道
答案：
2、【
多选题
】
城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于()。
[2,0.5分]
、
被拆迁房屋的权属证书记载的面积
、
拆迁人提供的被拆迁房屋的面积
、
拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果
、
具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果、
、
房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积
答案：
3、【
多选题
】
某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有()。
[2,0.5分]
、
后退道路红线距离
、
土地使用期限
、
基础设施完备程度
、
容积率
、
合并的可能性
答案：
4、【
多选题
】
征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括()。
[2,0.5分]
、
土地补偿费
、
安置补助费
、
拙上附着物和青苗的补偿费
、
土地使用权出让金等土地有偿使用费用
、
安排被征地农民的社会保障费用
答案：
5、【
多选题
】
可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有()。
[2,0.5分]
、
潜在毛租金收入
、
有效毛收入
、
净运营收益
、
税前现金流量
、
税后现金流量
答案：
6、【
多选题
】
假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（).
[2,0.5分]
、
开发期+经营期
、
开发期+运营期
、
开发期+经营期-前期-建造期
、
开发期+运营期-前期-建造期
、
前期+建造期+经营期
答案：
7、【
多选题
】
长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于()。
[2分]
、
假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测
、
收益法中未来租金、运营费用的预测
、
成本法中对先前发生费用的正确性的校核
、
市场比较法中对房地产状况进行调整
、
某些缺乏的房地产历史价格资料的填补
答案：
8、【
多选题
】
下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有()。
[2,0.5分]
、
估价对象
、
估价时点
、
价值类型
、
估价方法
、
估价所需材料
答案：
9、【
多选题
】
评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括()。
[2,0.5分]
、
基准日期
、
土地开发程度
、
基准地价修正体系
、
土地用途
、
基准地价公布日期
答案：
10、【
多选题
】
房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是()。
[2,0.5分]
、
说明估价报告的合法性、真实性
、
说明估价的独立、客观、公正性
、
规避估价风险
、
保护估价报告使用者
、
防止委托人提出高估或低估要求
答案：
11、【
判断题
】
某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。()
[1,1分]
答案：
错误
12、【
判断题
】
一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。()
[1,1分]
答案：
正确
13、【
判断题
】
房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。()
[1,1分]
答案：
正确
14、【
判断题
】
某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款成数为0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。()
[1,1分]
答案：
错误
15、【
判断题
】
城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。()
[1,1分]
答案：
错误
16、【
判断题
】
在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房地产价格水平。()
[1,1分]
答案：
正确
17、【
判断题
】
一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。()
[1,1分]
答案：
错误
18、【
判断题
】
不论是何种估价目的，估价对象价值所依据的市场状况一定是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。()
[1,1分]
答案：
正确
19、【
判断题
】
在估价中选择4个可比实例，甲成交价格4800元每平米，建筑面积100平米，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元。乙成交价格5000元平米，建筑面积120平米，首付24万元，半年后付清余款36万元，丙成交价格4700元平米，建筑面积90平米，成交时候一次性付清．丁成交价格4760元每平米，建筑面积110平米，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率10％，这4个可比实例单价由高到低的排列顺序是丙乙甲丁。()
[1,1分]
答案：
错误
20、【
判断题
】
建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。()
[1,1分]
答案：
错误
21、【
判断题
】
建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束韵，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。()
[1,1分]
答案：
错误
22、【
判断题
】
对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开发法估价。()
[1,1分]
答案：
正确
23、【
判断题
】
房地产价格上涨或下降趋势的强弱与房地产目前价格的高低无关，价格较低的房地产其价格上涨趋势可能更强劲。()
[1,1分]
答案：
正确
24、【
判断题
】
由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。()
[1,1分]
答案：
错误
25、【
判断题
】
某已抵押房地产困债权实现需要强制处分而由法院委托估价，则估价结果通常是该房地产完整权利下的价值。()
[1,1分]
答案：
正确
26、【
简答题】
某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700平米，容积率为15，土地取得费用为80万元，已付清。从获得土地使用权至正式动工。时问为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3％．至2007年6月30日已完成主体结构，且已投入总开发成本的55％，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13％。
该在建工程建成后的最佳用途为餐馆，建成时即投入40万元花一年时间装修(假定装修费用支出发生在该年末)。然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元，此后每年净收益以15％的比率增长，为保持这种正常收益增长，需要每隔4年在该年末进行一次大装修，正常大装修费用为40万元，当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为15％。
按当地有关规定，房地产开发项目(包括在建卫程)在转让交易过程中，买方按售价的3％缴纳有关税费，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2％和6％。
请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年6月30目的正常购买总价。(10分)
[10分]
解析：
27、【
简答题】
某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗士地使用权，建设休闲度假村。该项目总用地面积10000平米，土地使用期限40年，建筑总面积为20000平米，并于2007年9月1日完成，该公司申请竣工验收。根据环保政策要求，环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。请根据下列资料采用成本法评估该项目于2007年9月1目的正常市场价格。
[10分]
解析：
(1)假设在估价时点重新取得该项目建设用地，土地取得费用为1000元每平米。新建一个与上述项目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为2500元每平米，销售费用为200万元，管理费用为开发成本的3％，开发建设期为2.5年，开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入30％，第二年投入50％，最后半年投入20％，各年内均匀投入，贷款年利率为7.02％，销售税金及附加为售价的5.53％，投资利润率为12％。(2)经分析，新建符合环保要求的排污系统设备购置费和安装工程费分别为400万元和60万元，而已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为200万元和40万元。对原项目排污系统进行改造，发生抵除费用30万元，拆除后的排污系统设备可回收90万元。(3)原项目预计于2008年1月1日正常营业，当年可获得净收益500万元。由于排污系统改造，项目营业开始时间将推迟到2009年1月1日，为获得与2008年1月1且开始营业时可获得的相同的年净收益，该公司当年需额外支付运营费用100万元，之后将保持预计的盈利水平。(4)该类度假村项目的报酬率为8％。
线下考试期中/期末考试、集中培训考试
招聘考试在线笔试、大型校招、社招
认证考试岗位认证、职业资格认证、技能考核认证
考试测验学生测验、员工考核、培训考试
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