2010年房地产估价师考试《理论与实务》真题-在线考试系统

1、【多选题】
　

　 [2分]

、

答案：

2、【多选题】
某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（　）。 [2分]

、应采用客观成本而不是实际成本

、应采用实际成本而不是客观成本

、应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整

、应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整

、应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整

答案：

3、【多选题】
在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（　）。 [2分]

、待开发房地产的价值

、待开发房地产取得的税费

、续建开发成本

、销售费用

、销售税金

答案：

4、【多选题】
根据有关统计资料，对某类房地产价格统计数据整理如下表，其中，2006年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法，正确的有（　）。
　

　 [2分]

、利用平均增减量法模拟2006年的价格为7482元/m ²

、利用平均增减量法预测2010年的价格为8826元/m ²

、利用平均发展速度法模拟2006年的价格为7438元/m ²

、利用平均发展速度法预测2010年的价格为7438元/m ²

、无法利用平均增减量法预测2010年的价格为8873元/m ²

答案：

5、【多选题】
运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的（　）。 [2分]

、容积率

、土地用途

、土地开发程度

、评估单位

、土地使用权性质

答案：

6、【多选题】
实际估价中，估价对象范围的界定包括（　）的界定。 [2分]

、实物构成范围

、权益范围

、空间范围

、时间范围

、髟响范围

答案：

7、【判断题】
对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋拆迁补偿目的而进行估价的，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房地产进行估价。（　） [1分]

答案： 正确

8、【判断题】
在房地产估价中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（　） [1分]

答案： 错误

9、【判断题】
甲、乙两块其他条件相似的相邻土地，甲土地单价为1500元／㎡，容积率为4，土地使用年限为50年，乙土地单价为1130元／㎡，容积率为3，土地使用年限为60年，以楼面地价来判断，投资乙地块较甲地块更经济（土地报酬率为6％）（　） [1分]

答案： 错误

10、【判断题】
在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。（　） [1分]

答案： 正确

11、【判断题】
房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。（　） [1分]

答案： 错误

12、【判断题】
市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。因此，只要有足够多的类似房地产的交易实例，对其成交价格进行适当处理后得到的结果就可以作为正常市场价格的最佳参照值。（　） [1分]

答案： 错误

13、【判断题】
在市场法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。（　） [1分]

答案： 错误

14、【判断题】
根据收益法计算公式，对于土地净收益每年不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（　） [1分]

答案： 错误

15、【判断题】
建筑物的有效年龄可能等于，也可能大于或小于其实际年龄。（　） [1分]

答案： 正确

16、【判断题】
成本法是以房地产价格各个组成部分的累加为基础来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用来评估局部房地产的价格。（　） [1分]

答案： 错误

17、【判断题】
在运用移动平均珐预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的同期长度进行移动平均。（　） [1分]

答案： 错误

18、【判断题】
在实际估价中，应进行估价方法适用性分析，除因客观因素导致估价方法不适用的外，只要是在理论上适用估价对象的估价方法都应选用，不得随意取舍。（　） [1分]

答案： 正确

19、【简答题】
某宗出租的房地产，建筑面积为40000㎡，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70％。根据市场调查得知2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/ ㎡，年平均空置率为20％，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8％，该房地产现时土地单价为2100元／㎡，土地报酬率为8％，建筑物报酬率为10％，请计算该房地产在2010年10月1日的价值（8分） [8分]

解析：
1）总有效毛收人A＝40000错0.7错（1-20％）错40错12=1075.2（万元）
2）总运营费用C=30×12+1075.2×8%≈446.02（万元）
3）年净收益a＝A-C=1075.2-446.02=629.18（万元），
或a=4×0.7×（1-20%）×40×12×（1-8%）-30×12＝629.18（万元）；
4）土地总价L=40000/4×2100=2100（万元）；
5）年土地净收益aL=2100×8%/[1-1/（1+8%）40-5]=180.19（万元）；
6）年建筑物净收益aB=a-aL=629.18-180.19=448.99（万元）；
7）建筑物总价B=448.99/10%×[1-1/（1+10%）40-5]=4330.13（万元）
8）房地产价值V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）

20、【简答题】
某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000 ㎡，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/ ㎡（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8％，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3％，销售费用为重新购建价格的3％，每利率为6％，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60％，第二年投入40％，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35％，又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80％，月租金为30元/㎡，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85％，正常月租金为32元/㎡，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8％。请计算该建筑物的现时价值。（12分） [12分]

解析：
（1）重新购建价格C总
方法一：
1）单价计算（每平方米重新购建价格为C）
①建筑安装成本=1200元/㎡；
②专业费用=1200×8%＝96（元/㎡）；
③管理费用=（1200+96）×3%=38.88（元/㎡）；
④销售费用=C×3%；
⑤投资利息=（1200+96+38.88+C×3%）×60%×[（1+6%）1.5-1]+[1200+96+38.88+C×3%]×40%×[（1+6%）0.5-1]≈88.930+C×0.2%；
⑥销售税费=C×6.5%；
⑦投资利润=（1200+96+38.88+ C×3%）×35%＝467.208+ C×1.05%；
⑧每平方米重新购建价格C=（①+②+③+④+⑤+⑥+⑦）＝（1200+96+38.88+ C×3%+88.93+ C×0.2%+C×6.5%+467.208+C×1.05%），
2）总价计算
①建筑安装成本=1200×30000=3600（万元）；
②专业费用=3600×8％=288（万元）；
③管理费用=（3600+288）×3％=116.64（万元）；
④销售费用=C总×3％；
⑤投资利息=（3600+288+116.64+C总×3％）×60％×[（1+6％）1.5-1]+（3600+288+116.64+C总×3％） ×40％×[（1+6％）0.5-1]=266.79+C总×0.2％；
⑥销售税费=C总× 6.5％；
⑦投资利润=（3600+288+116.64+C总×3％） ×35％=1401.624+C总×l.05％；
⑧重新购建价格C总=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=3600+288+116.64+C总×3％+266.79+C总×0.2％+C总×6.5％+1401.624+C总×1.05％，
解得C总=6356.394万元。
方法二：
每平方米重新购建价格C=[1200×（1+8％）×（1+3％）+C×3％]×60％×（1+6％）1.5+　[1200×（1+8％）×（1+3％）+C × 3％× 40％×（1+6％）0.5]+C×6.5％+[1200×（1+8％）x（1+3％）+C×3％]×35％，
解得C=2118.798（元／㎡），
则重新购价格=2118.798×30000=6356.394（万元）。
（2）折旧计算
1）可修复费用=35万元；
2）装修折旧费=500 × 1/5 × 3=300（万元）；
3）设备折旧费=200×1/10×3=60（万元）；
4）长寿命项目折旧费=（6356.394+35-500-200）×1/60×3=281.069（万元）；
5）缺乏电梯的功能折旧费=（32×85％-30 × 80％）×12×3／8％×[1-1／（1+8％）57]-（180+60）=1182.085（万元）；
6）功能过剩引起的折旧费=1/8％×[1-1/（1+8％）57]=12.344（万元）。
（3）建筑物现值计算
V=6356.394-35-300-60-281.069-1182.085-12.344-40=4445.90（万元）。