2012年房地产估价理论与方法命题趋势选择练习-在线考试系统

1、【单选题】
非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个（　　）称呼。 [1分]

、概括性

、描述性

、理论性

、准确性

答案：

2、【单选题】
下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是（　　）。 [1分]

、出租的房地产

、自用的房地产

、餐饮的房地产

、营业的房地产

答案：

3、【单选题】
房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以（　　）为前提来进行工作。 [1分]

、公正

、公平

、公开

、估价对象的合法权益

答案：

4、【单选题】
现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（　　）方面的制约。 [1分]

、建筑技术

、土地权利设置

、相邻关系

、土地使用管制

答案：

5、【单选题】
在房地产权利中，属于用益物权的是（　　）。 [1分]

、自物权

、划拔土地使用权

、抵押权

、租赁权

答案：

6、【单选题】
某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价（　　）万元。 [1分]

、 78

、 882

、 1210

、 1272

答案：

7、【单选题】
某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。若按折现率l0%和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为（　　）元/m2。 [1分]

、 4400

、 4409

、 4445

、 4455

答案：

8、【单选题】
不是影响房地产价格的区位因素是（　　）。 [1分]

、位置

、交通

、人文

、环境

答案：

9、【单选题】
同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（　　）。 [1分]

、富有弹性、单一弹性、缺乏弹性

、完全弹性、单一弹性、完全无弹性

、完全弹性、单一弹性、缺乏弹性

、富有弹性、单一弹性、完全无弹性

答案：

10、【单选题】
现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（　　）。 [1分]

、存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量

、存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

、存量+新开发量+空置房量-拆毁量

、存量+新增竣工量-拆毁量

答案：

11、【单选题】
市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（　　）。 [1分]

、 1.05

、 0.98

、 0.95

、 1.03

答案：

12、【单选题】
征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括（　　）。 [1分]

、征地管理费

、耕地占用税

、安置补助费

、耕地开垦费

答案：

13、【单选题】
建筑物的（　　）等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。 [1分]

、体量

、结构

、设施

、层高

答案：

14、【单选题】
某可比实例实际成交价格为3400元/m2，以估价对象为100，可比实例交易情况分值为102，房地产状况因素分值为98，则估价对象的比准价格为（　　）元/m2。 [1分]

、 3401.36

、 3398.64

、 3538.78

、 3266.67

答案：

15、【单选题】
报酬率为（　　）与所投入的资本的比率。 [1分]

、净收益

、投资回收

、投资回报

、收益

答案：

16、【单选题】
某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（　　）元/m2。 [1分]

、 2427

、 2500

、 2575

、 2632

答案：

17、【单选题】
下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（　　）。 [1分]

、建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数

、建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数

、建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等

、建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数

答案：

18、【单选题】
某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（　　）年。 [1分]

、 37

、 40

、 60

、 63

答案：

19、【单选题】
因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（　　）。 [1分]

、自然折旧

、物质折旧

、功能折旧

、经济折旧

答案：

20、【单选题】
通常房地产开发投资利润率的计算基数为（　　）。 [1分]

、土地取得成本+开发成本

、土地取得成本+开发成本+管理费用

、土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

、开发完成后的房地产价值

答案：

21、【单选题】
下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是（　　）。 [1分]

、新开发房地产项目

、用于出售用途的房地产项目

、具有投资开发或再开发潜力的房地产

、用于投资或再开发的房地产

答案：

22、【单选题】
长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是（　　）和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。 [1分]

、指数平滑分析

、趋势拟合分析

、时间序列分析

、相关分析

答案：

23、【单选题】
开发经营期的起点是假设的（　　）。 [1分]

、开工日期

、取得估价对象的日期

、取得待开发土地的日期

、开始出售开发完成后的房地产的日期

答案：

24、【单选题】
有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（　　）万元(收益可视为无限年)。 [1分]

、 30

、 40

、 50

、 60

答案：

25、【单选题】
某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m2，成新率为70%，房地产年净收益为140元/m2，土地资本化率为6%。建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为（　　）元/m2。 [1分]

、 1700

、 2000

、 2100

、 2400

答案：

26、【单选题】
临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（　　）。 [1分]

、交易情况修正

、交易日期调整

、房地产状况调整

、区域因素调整

答案：

27、【单选题】
从事房地产估价，首先要有房地产（　　）。 [1分]

、估价业务

、估价目的

、估价对象

、估价程序

答案：

28、【单选题】
某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为（　　）万元。 [1分]

、 222.76

、 224.67

、 268.67

、 298.33

答案：

29、【单选题】
资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（　　）。 [1分]

、房地产开发企业自有资金周转的速度

、估价对象房地产变为现金的速度

、估价对象房地产带来净收益的速度

、房地产开发企业流动资金周转的速度

答案：

30、【单选题】
在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为（　　）。 [1分]

、 18%

、 20%

、 15%

、 25%

答案：

31、【单选题】
下列关于路线价法中，不正确的是（　　）。 [1分]

、路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理

、路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

、运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

、路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

答案：

32、【单选题】
某宗面积为5000m2的房地产开发用地，市场价格(按面地价)为800元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为（　　）万元。 [1分]

、 824

、 864

、 882

、 904

答案：

33、【单选题】
某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（　　）。 [1分]

、 2.4%

、 3.0%

、 3.8%

、 7.2%

答案：

34、【单选题】
影响房地产价格的环境因素不包括（　　）。 [1分]

、大气环境

、声觉环境

、卫生环境

、治安环境

答案：

35、【单选题】
在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（　　）。 [1分]

、社会因素

、环境因素

、人口因素

、行政因素

答案：

36、【多选题】
不同的估价目的将影响估价结果，是因为（　　）。 [2分]

、估价目的不同，估价对象的范围可能不同

、估价委托机构的不同，估价的性质可能不同

、估价时点的不同，估价方法也可能不同

、估价时点的不同，评估的价值类型可能不同

、估价依据不同，估价应考虑的因素可能不同

答案：

37、【多选题】
建筑物区分所有权包括（　　）等。 [2分]

、按份共有所有权

、专有部分所有权

、共同关系成员权

、共用部分持份权

、长期使用和租赁

答案：

38、【多选题】
房地产的最高最佳使用状态应该包括（　　）。 [2分]

、最佳区位

、最佳规模

、最佳用途

、最佳集约度

、最佳收益

答案：

39、【多选题】
在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（　　）。 [2分]

、农用地改为非农建设用地

、在写字楼旁新建大型游乐场

、住宅区道路禁止货车通行

、在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路

、常常遭受洪水威胁

答案：

40、【多选题】
估价项目完成后，应归档的估价资料包括（　　）。 [2分]

、实地查勘记录

、委托人名片

、估价项目来源和接洽情况

、估价中的不同意见

、估价报告定稿之前的重大调整或修改意见

答案：