2012年房地产估价师理论与方法权威卷(第三套)-在线考试系统

1、【多选题】
最高最佳使用必须同时满足的条件包括（　　）。 [2分]

、法律上许可

、技术上可能

、经济上可行

、价值最大化

、使用上简便

答案：

2、【多选题】
下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（　　）。 [2分]

、消费者的收入增加

、作为替代品的房地产的价格上升

、作为互补品的房地产的价格上升

、消费者预期其未来的收入增加

、消费者预期未来的房地产价格上升

答案：

3、【多选题】
建筑物重置价格的求取方法有（　　）等。 [2分]

、单位比较法

、工料测量法

、指数调整法

、分部分项法

、成新折扣法

答案：

4、【多选题】
从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（　　）等。 [2分]

、房地产改扩建费用

、抵押贷款还本付息额

、房屋设备折旧费

、所得税

、房屋装修折旧费

答案：

5、【多选题】
补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。（　　）是需要补地价的主要情形。 [2分]

、出让土地使用权期满后续期

、增加原土地使用权出让时规定的容积率

、转让、出租、抵押土地使用权的房地产

、改变原土地使用权出让时规定的用途

、拍卖土地使用权

答案：

6、【多选题】
收益法中确定资本化率的基本方法有（　　）。 [2分]

、市场提取法

、累加法

、指数调整法

、投资收益率排序插入法

、收益乘数法

答案：

7、【多选题】
假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有（　　）。 [2分]

、待开发房地产的价值

、开发成本和管理费用

、销售税费

、投资者购买待开发房地产应负担的税费

、开发利润

答案：

8、【多选题】
运用直接资本化法估价，采用的资本化率包括（　　）。 [2分]

、加权平均资本化率

、综合资本化率

、建筑物资本化率

、土地资本化率

、权益资本化率

答案：

9、【多选题】
下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有（　　）。 [2分]

、不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的

、房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关

、理论上，房地产价格与利率因素呈负相关

、房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化

、汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降

答案：

10、【多选题】
估价项目完成后，应归档的估价资料包括（　　）。 [2分]

、实地查勘记录

、委托人照片

、估价项目来源和接洽情况

、估价中的不同意见

、估价报告定稿之前的重大调整或修改意见

答案：

11、【判断题】
估价当事人是指与估价单位有直接关系的单位和个人，包括估价人员、估价机构和估价委托人。（　　） [1分]

答案： 正确

12、【判断题】
在城市规划上，地下建筑面积以容积率来衡量开发强度。（　　） [1分]

答案： 错误

13、【判断题】
在建工程是按是否产生收益划分的房地产类型。（　　） [1分]

答案： 错误

14、【判断题】
房地产的经营使用方式主要是销售、出租、营业和自用。（　　） [1分]

答案： 正确

15、【判断题】
房地产价格实质是房地产权益的价格。（　　） [1分]

答案： 正确

16、【判断题】
交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。（　　） [1分]

答案： 正确

17、【判断题】
交易日期调整的关键是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。（　　） [1分]

答案： 正确

18、【判断题】
高层建筑地价分摊是将高层建筑物的造价分摊到所占土地上。（　　） [1分]

答案： 错误

19、【判断题】
在可比实例的成交日期至估价时点期问，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。（　　） [1分]

答案： 错误

20、【判断题】
假设开发法类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。（　　） [1分]

答案： 正确

21、【判断题】
在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。（　　） [1分]

答案： 正确

22、【判断题】
在应用指数修匀法进行估价时，要进行修匀常数a的试算，用哪个常数n修正的预测值与实际值的相对误差最小，就以这个常数来修正最合适。（　　） [1分]

答案： 错误

23、【判断题】
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、期房等。（　　） [1分]

答案： 错误

24、【判断题】
人口密度高的地区，房地产价格一定会趋高。（　　） [1分]

答案： 错误

25、【判断题】
房地产价格与风向的关系在城市中比较突出，在上风地区的房地产价格一般较低；在下风地区房地产价格一般较高。（　　） [1分]

答案： 错误