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2013年房地产估价师制度与政策加强试题一
1、【 单选题 】
采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（　） [2分]
、 按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算
、 按建筑物耐用年限计算
、 按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
、 按建筑物已使用年限计算
答案：
2、【 单选题 】
假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是（　） [2分]
、 原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权
、 原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保
、 业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权
、 该500万元可再次抵押
答案：
3、【 单选题 】
将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过下列（　）途径。 [2分]
、 自行改变
、 经上级主管部门批准改变
、 经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续
、 经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续
答案：
4、【 单选题 】
该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为（　） [2分]
、 该两幢建筑物抵押评估价值之和
、 该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
、 该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
、 该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
答案：
5、【 单选题 】
该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为（　） [2分]
、 该两幢房屋的正常市场价值
、 该两幢建筑物的重新建造成本
、 该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值
、 该两瞳建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值
答案：
6、【 简答题】
针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节？ [5分]
解析：
估价程序上应特殊注意：
1）被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作。并在报告中作出相应说明。
2）估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明。
3）公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人，并由委托人向被拆迁人转交分户报告。
7、【 简答题】
装修补偿应如何确定？ [5分]
解析：
房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估机构确定。
8、【 简答题】
对已存在的租赁关系，估价时应如何处理？ [5分]
解析：
价不考虑的房屋租赁因素的影响。
9、【 简答题】
你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告? [5分]
解析：
经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。
10、【 简答题】
你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途? [5分]
解析：
2)该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：
①以房屋权属证书及权属档案的记载为准;
②当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;
③拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;
④对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。
11、【 简答题】
估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误? [5分]
解析：
1)错误有：
①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。
②应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。
③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。
12、【 简答题】
在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格? [5分]
解析：
还应将重置价格减去折旧：①可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。②可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。③可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。
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共1页，共12个题库
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