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2010年注册资产评估师考试资产评估考前模拟习题(1)
1、【 简答题】
评估对象为某企业2006年购进的设备，账面原值200万元，2009年进行评估，经过分析，该设备的价格每年比上一年增长10%，该设备尚可使用9年，又得知该设备市场上已经出现功能更先进的类似设备，并普及使用，新设备与评估对象相比，可节省工人2人，每人的月工资为1500元。此外由于市场竞争的加剧，造成该设备开工不足，由此造成的收益损失额为每年6万元，（该企业使用的所得税税率为25%，折现率为10%）。
要求：采用成本法对该设备进行评估 [10分]
解析：
设备的重置成本＝2 000 000×（1+10%）^3＝2 662 000（元）
设备的实体性贬值率＝3/（3+9）＝25%
设备的功能性贬值＝2×12×1500×（1-25%）×（P/A，10%，9）
＝155 493（元）
设备的经济性贬值＝60 000×（1-25%）×（P/A，10%，9）
＝259 155(元）
设备的评估值＝2 662 000×（1-25%）－155 493－259 155
＝1 581 852（元）
2、【 简答题】
某企业进行股份制改组，根据企业过去经营状况和未来市场形势，预测其未来5年的收益额分别为10万元、12万元、11万元、14万元和15万元。第5年以后每年的收益为16万元。根据银行利率及经营风险情况确定其折现率和资本化率分别为10％和11％。
要求：
试采用年金资本化法确定该企业的重估价值。（计算过程中数字保留4位小数，计算结果保留3位小数） [15分]
解析：
（1）首先将未来5年的收益额折现求和：
P＝10/（1＋10％）＋12/（1＋10％）^2＋11/（1＋10％）^3＋14/（1＋10％）^4＋15/（1＋10％）^5
＝10×0.9091＋12×0.8264＋11×0.7513＋14×0.6830＋15×0.6209
＝9.9091＋9.9168＋8.2643＋9.562＋9.3135
＝46.9657（万元）
（2）求第六年以后的收益额的现值：
P2＝（16/11％）/（1＋10％）5＝90.3158（万元）
（3）确定该企业评估值：
评估值＝46.9657＋90.3158＝137.2815（万元）
因此，该企业的评估值为137.282万元。
3、【 简答题】
某评估公司受托对甲企业拥有的A公司的债券进行评估，被评估债券面值100 000元，系A公司发行的5年期一次还本付息债券，年利率8％，单利计息，未上市。评估基准日距到期日为3年，当时的风险报酬率为3％，国库券利率为5％，要求计算该债券的评估值。 [10分]
解析：
根据题意，得出折现率为8％
债券的本利和F＝A（1＋m×r）＝100 000×（1＋5×8％）＝140 000（元）
评估值P＝F/（1＋r）^n＝140 000/（1＋8％）^3＝111 132（元）。
4、【 简答题】
某待开发建设用地，土地面积为12 000平方米，土地出让年限为44年，于2006
年5月19日取得土地使用权，建筑容积率为2，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2 000元/平方米，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。出租率为95％，该类房地产的资本化率为10％，销售费用为楼价的3％，销售税费为楼价的8％，银行年贷款利率6％，投资利润率为15％。评估基准日为2008年5月19日。(单位地价的结果保留两位小数)
要求：
根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价 [15分]
解析：
（1）计算开发房地产的楼价=200×12×12 000×2×95%×（P/A,10%,40）=535 112 352（元）
（2）建筑费=2 000×12 000×2=48 000 000（元）
专业费=48 000 000×10%=4 800 000（元）
（3）销售费用=535 112 352×3%=16 053 370.569（元）
销售税费=535 112 352×8%=42 808 988.16（元）
（4）利润=(地价+建筑费+专业费)×15%=0.15×地价+7 920 000
（5）利息=地价×[（1+6%）^2-1]+52 800 000×[（1+6%）^1-1]=0.1236×地价+3 168 000
（6）求地价
地价= 535 112 352-52 800 000-58 862 358.72-0.1236×地价-3 168 000-0.15×地价-7 920 000
地价=323 776 690.7（元）
（7）单位地价=323 776 690.7/12 000=26 981.40（元）
楼面地价=26 981.39089/2=13 490.7(元)
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