2008年土地估价师土地估价理论与方法考试真题-在线考试系统

1、【单选题】
某宗地的无限年期土地使用权价格为1000万元，土地还原利率为6%，该宗地70年土地使用权价格是（）万元。 [1分]

、 1017

、 987

、 983

、 910

答案：

2、【单选题】
2004年某宗地土地开发费用为1000万元。2008年某评估公司对该宗地进行评估，据调查，目前该区域同等情况下土地开发费用需2000万元，年利息率为6%，采用成本逼近法评估时，土地开发费应该取（）万元。 [1分]

、 1000

、 1124

、 2000

、 2247

答案：

3、【单选题】
某工业开发区面积100万平方米，开发区总地价为3亿元，可出让土地的比例为60%，现出让一宗工业用地，其土地出让底价为（）元/平方米。 [1分]

、 300

、 400

、 500

、 600

答案：

4、【单选题】
某城市工业用地基准地价设定土地开发程度为“五通一平”，其修正值如下表。现有一宗工业用地坐落在四级地内，达到“三通(通路、通上水、通电)一平”，则其土地开发程度修正值为（）元/平方米。

开发程度	通路	通上水	通下水	通电	通讯	平整土地
开发费用（元／平方米）	50'	10	5	30	6	15

[1分]

、 0

、 -5

、 -6

、 -11

答案：

5、【单选题】
某宗地内建有一座建筑物，建筑层数为5层，各层建筑面积相等，建筑密度为50%，土地单价为2500元/平方米，则其楼面地价为（）元/平方米。 [1分]

、 2500

、 1250

、 1000

、 500

答案：

6、【多选题】
关于重置价格与重建价格的区别，下列选项中说法错误的有（） [2,0.5分]

、估价时点不同

、建筑工艺不同

、选用的建筑材料不同

、建筑构配件不同

、采用的人工单价不同

答案：

7、【多选题】
适用于对大批量宗地进行估价的方法有(. ) [2,0.5分]

、路线价法

、基准地价系数修正法

、成本逼近法

、市场比较法

、收益还原法

答案：

8、【多选题】
根据剩余法的基本原理，下列计算公式正确的有（）。 [2,0.5分]

、地价=开发后不动产总价值一整个项目开发成本一开发商正常利润

、地价=市场价格一正常成本一正常利润一不可预见费

、地价=不动产总价一建筑开发费一管理费一维修费一保险费一税金一开发商利润

、地价=房地产预期售价一建筑总成本一销售费用一税金一利息

、地价=不动产总价一建筑开发费一专业费一利息一税金一开发商利润

答案：

9、【多选题】
基准地价系数修正法评估宗地地价时必须确定待估宗地的（）。 [2,0.5分]

、土地用途

、土地级别

、土地使用者

、，土地开发程度

、基准地价

答案：

10、【多选题】
下列选项中关于土地价格描述，正确的有（）o [2,0.5分]

、总体呈上升趋势，上升速度较一般商品缓慢

、具有明显个别性和地区性

、土地价格高低决定了地租水平高低

、土地价格由开发成本决定

、土地价格高低与社会经济水平相适应

答案：

11、【多选题】
关于各种估价方法的适用范围，下列选项中说法iE确的有（）。 [2,0.5分]

、路线价法是仅适用于特大城市的估价方法

、成本逼近法适用于工业用地估价，对商业及住!

、市场比较法除了可以用于土地价格评估外，;姜暴惹髫孥票蔷琴为产租金评估

、收益法只适用于有收益或有潜在收益的不动琦

、基准地价系数修正法的适用范围与市场发育程度无关

答案：

12、【多选题】
下列关于单位地价、楼面地价描述正确的有( ‘)。 [2,0.5分]

、楼面地价：单位地价÷容积率。

、单位地价比楼面地价更能反映地价水平高低

、楼面地价：单位地价÷建筑面积 _

、单位地价：楼面地价÷土地总面积 5 1

、楼面地价：单位地价×土地面积÷建筑面积

答案：

13、【多选题】
根据房屋的承重构件、建筑材料和建筑标准的不同，房屋的结构分为（）。 [2,0.5分]

、钢筋混凝土结构

、土木结构

、砖混结构

、砖木结构

、简易结构

答案：

14、【多选题】
我国现阶段地租的具体表现形式包括（） [2,0.5分]

、土地出让金

、青苗补偿费

、土地承包费

、房屋拆连补偿费

、耕地占用税：

答案：

15、【多选题】
根据马尔萨斯的观点，地租是总产品中的剩余部分，产生该剩余的原因有（）。 [2,0.5分]

、土地的性质

、土地的用途

、生活必需品所特有的性质

、 ~肥沃土地的相对稀少性

、土地空间分布不均

答案：

16、【多选题】
下图是土地报酬曲线示意图，下列选项中正确的有（）。

[2,0.5分]

、 L1、L2、L3分别为总报酬、平均报酬和边际报酬

、从计算过程来看，边际报酬是总报酬的一阶导数值

、总报酬曲线中的转向点为边际报酬曲线的最高点

、第一阶段为报酬增加最剧烈的阶段，也是最合理的阶段

、总报酬为最大时，边际报酬为零

答案：

17、【多选题】
估价人员根据国有土地使用证记载的事项，能够了解到宗地的（）等信息。 [2,0.5分]

、四至

、面积

、用途

、取得价格

、权属纠纷

答案：

18、【多选题】
在影响宗地价格的因素中，下列选项中属于区域因素的有（）。 [2,0.5分]

、交通条件

、物价变动

、繁华程度

、宗地临街状况

、房地产投机

答案：

19、【多选题】
建筑物折旧的类型包括（）。 [2,0.5分]

、物理折旧

、经济折旧

、功能折旧

、材料折旧

、环境性折旧

答案：

20、【多选题】
在区域因素修正中，衡量基本生活设施完善度的指标有（）。 [2,0.5分]

、设施类型是否齐备

、设施价格

、设施水平

、使用保证率

、设施使用频率

答案：

21、【多选题】
下列选项中，关于划拨用地使用权及其价格评估描述错误的有（）。 [1,0.25分]

、划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格

、企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计人企业资产

、该宾馆土地使用权以无偿方式取得，土地资产不应计入其企业资产

、划拨土地使用权价格不包含土地增值收益

答案：

22、【多选题】
根据《土地利用现状分类》( GB/T 21010--2007)，评估时可设定其土地用途为（）。 [1,0.25分]

、批发零售用地

、住宿餐饮用地

、商务金融用地

、商服用地

答案：

23、【多选题】
若你为该宾馆改制的土地估价师，优先选择的两个估价方法为（）。 [1,0.25分]

、市场比较法

、收益还原法

、成本逼近法

、剩余法

答案：

24、【多选题】
对该宾馆进行土地评估时，关于土地开发程度的描述，下列选项中正确的有（）。 [1,0.25分]

、待估宗地设定开发程度为红线内外“五通”和内部场地平整

、待估宗地因企业需要改制须重新设定开发程度

、待估宗地实际开发程度为宗地红线内外“五通”和红线内场地平整

、待估宗地必须按“五通一平”进行地价评估

答案：

25、【多选题】
该宾馆改制时，关于土地资产处置方式的描述，下列选项中正确的有（）。 [1,0.25分]

、补办出让手续

、保留划拨

、作价出资(入股)

、国有租赁

答案：

26、【多选题】
对待估宗地进行评估时，估价人员需要进一步掌握基准地价的修正因素百（）。 [1,0.25分]

、定级类型

、开发程度

、容积率

、年期

答案：

27、【多选题】
该城市的土地定级类型有（）。 [1,0.25分]

、商业用地定级

、商住混合用地定级

、住宅用地定级

、土地综合定级

答案：

28、【多选题】
2008年第二季度与2007年第二季度同比城市商业用地地价上升了（）。 [1,0.25分]

、 115.36%

、 116.21%

、 15.36%

、 16.21%

答案：

29、【多选题】
住宅用地基准地价的期日修正系数应该是（）。 [1,0.25分]

、 1.28

、 1.25

、 1.23

、 1.20

答案：

30、【多选题】
若待估宗地商业容积率修正系数为1.12，区域和个别因素修正系数为5.06%，年期修正系数为0.9942;住宅容积率修正系数为1.08，区域和个别因蒹修正系数为6. 01%，年期修正系数为0.9981，开发程度均不需作修正，则该杀地总地价为（）万元。 [1,0.25分]

、 7171

、 5721

、 4851

、 4271

答案：

31、【多选题】
采用收益还原法评估该宾馆的转让价格时，其年总收人为（）万元。 [1,0.25分]

、 476

、 497

、 996

、 1088

答案：

32、【多选题】
采用收益还原法评估该宾馆的转让价格时，其年运营费用为（）万元。 [1,0.25分]

、 96

、 300

、 333

、 365

答案：

33、【多选题】
采用收益还原法评估该宾馆的转让价格为（）万元。 [1,0.25分]

、 6640

、 6960

、 7230

、 7550

答案：

34、【多选题】
估价人员掌握了宾馆同类建筑物的房屋重置价、耐用年限、残值率等相关数据，评估该宾馆用地价格时，可以选用的评估方法有（）。 [1,0.25分]

、成本逼近法

、比较法

、土地残余法

、建筑物残余法

答案：

35、【多选题】
从掌握的评估资料看，该宾馆年经营利润与同档次住宿餐饮业比（）万元。 [1,0.25分]

、少60

、少33

、多60

、多33

答案：

36、【判断题】
土地还原利率大小与待估宗地的土地权利、土地用途相关。（） [1,1分]

答案： 正确

37、【判断题】
采用市场比较法评估宗地价格时，比准案例应处于同一供需圈，也就是“区域因素”所描述的范围。（） [1,1分]

答案： 错误

38、【判断题】
土地估价是为交易双方进行土地交易提供价值参考。（） [1,1分]

答案： 错误

39、【判断题】
采用成本逼近法评估城镇待拆迁国有土地使用权价格时，土地取得费可按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。（） [1,1分]

答案： 正确

40、【判断题】
采用剩余法估价时，应该把握好最佳开发利用方式的分析、开发总价值的预测，以及开发成本、开发期、利润等项的估算。（） [1,1分]

答案： 正确