2003年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》试卷-在线考试系统

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2003年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》试卷

1、【判断题】
土地使用者可以通过出让方式取得60年期的居住用地的土地使用权。（　　） [1,1分]

答案： 正确

2、【判断题】
居住区总用地是指居住区范围内除公共建筑用地外的用地面积。　　（　　） [1,1分]

答案： 错误

3、【判断题】
在四象限模型中，如果需求量对租金特别敏感，则第一象限的需求曲线会变得与纵轴平行。（　　） [1,1分]

答案： 错误

4、【判断题】
房地产市场预测中的定性预测方法主要用于短期预测。　　（　　） [1,1分]

答案： 错误

5、【判断题】
“三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。　　（　　） [1,1分]

答案： 正确

6、【判断题】
在评标期间，开发商与评标小组可以要求投标人回答或澄清某些含糊不清的问题，也可以要求投标者调整报价。　　　（　　） [1,1分]

答案： 错误

7、【判断题】
对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率。　　（　　） [1,1分]

答案： 正确

8、【判断题】
在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款成数越高，则贷款人获得的贷款金额越多。　　　　　　　　（　　） [1,1分]

答案： 正确

9、【判断题】
过高或过低的物业租金，都有可能导致业主利益的损失。　　（　　） [1,1分]

答案： 正确

10、【判断题】
物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。　　（　　） [1,1分]

答案： 正确

11、【简答题】
某投资者以1.8万元/m2的价格购买了一个建筑商积为60m2的店铺；用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30％，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31％基础上上浮1.5个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25％。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12％。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。（8分） [8分]

解析：
   购买商铺总投资：18000×60=1080000元　　
   购买商铺首付款（初始投资、自有资金、权益投资）：1080000×30％=324000元　　
   购买商铺的贷款额（P）：1080000×70％=756000元　　
   抵押贷款年还本付息额：
       i=1.5％+5.31％=6.81％，n=10年　　
       A=Pi(1+i)n/[(1+ i)n-1]　　

        =106693.99元　　
   净经营收入（利用现金回报率）：（净经营收入-年还本付息额）/首付款=12％　　
   所以：净经营收入=首付款×12％+年还本付息额　　
                  =324000×12％+106693.99
                  =145573.99元　　
   有效毛租金收入=潜在毛租金收入=净经营收入+经营费用
                =145573.99+毛租金收入×25％　　
   则：毛租金收入=145573.99/(1-25％)=194098.65元　　
   最低月租金单价=毛租金收入，（可出租面积×12个月）　　
                =194098.65/(60×12）
                =269.58

12、【简答题】
某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/m2。2002年8月1日王某以1.1万元／m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5％，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租赁台同。合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2％的比率递增，每年年来一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率迭到12％，试计算届时最低转售单价（计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。（12分） [12分]

解析：

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