2012年土地估价实务基础考前练习（一）-在线考试系统

1、【多选题】
影响土地价格凶素中的经济因素有（　　）。 [1.5,0.35分]

、经济发展状况

、居民收入和消费水平

、房地产投机

、财政收支与金融状况

、物价变动

答案：

2、【多选题】
可行性研究是（　　）的依据。 [1.5,0.35分]

、项目审批

、资金筹措

、编制设计任务书

、开发商与各方签订合同

、确定项目金额

答案：

3、【多选题】
根据上述条件，估价人员适合选择的估价方法有（　　）。 [1,0.25分]

、收益还原法

、市场比较法

、剩余法

、成本逼近法

答案：

4、【多选题】
根据估价的目的，对确定土地估价原则和估价时所依据的土地利用条件，下列观点最恰当的是（　　）。 [1,0.25分]

、因为市场规范有序，有充足市场竞争性，遵循替代原则

、因为区域未来价格年平均上涨比率仅为2%，市场处于稳定平衡状态，符合供需原则

、实际建筑容积率为2．8，建筑密度为30%，符合最有效利用原则

、根据规划2．0≤建筑容积率≤3．0，40%≤建筑覆盖率≤50%，不符合最有效利用原则

答案：

5、【多选题】
根据上述条件，在开发完成后，该宗地房地产最可能实现的最大价值是（　　）万元。 [1,0.25分]

、 17479

、 18727

、 23305

、 24970

答案：

6、【多选题】
该宗国有土地使用权公开出让价格评估结果最可能为（　　）万元。 [1,0.25分]

、 5624

、 6185

、 8243

、 8992

答案：

7、【多选题】
房地产开发商甲于2005年6月16 日竞价成功一宗地的国有土地使用权，并于2005年6月28 日与当地国土部门签订出让合同，2005年7月29日取得国有土地使用证。 2006年7月26 日，经批准，甲获准在原基础上增加商业用途，则其应补交土地差价的估价期日为（　　）。 [1,0.25分]

、 2006年7月26日，但要重新评估原条件下土地出让价值

、 2005年6月28 日，但合同事先要有约定

、 2005年6月16日

、 2005年7月29日

答案：

8、【多选题】
该宗地于2009年12月31日的单位地价为（　　）元/m2。 [1,0.25分]

、 320．69

、 342．58

、 418．76

、 360．50

答案：

9、【多选题】
下列各项费用中，不属于土地取得费的是（　　）。 [1,0.25分]

、劳动力安置费

、土地平整费

、拆迁费

、征地费

答案：

10、【多选题】
利用剩余法所计算的待开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的（　　）费用。 [1,0.25分]

、最高

、最低

、合理

、总

答案：

11、【多选题】
反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据的地价形式是（　　）地价。 [1,0.25分]

、宗地

、出让

、基准

、标定

答案：

12、【多选题】
下列对土地估价描述不正确的是（　　）。 [1,0.25分]

、土地估价依据的理论与方法与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致

、同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大，

、同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生的深刻影响

、土地估价必须充分收集土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来

答案：

13、【简答题】
某公司在S市开发区拥有一块工业用地，拟在2009年7月1日通过土地使用权抵押贷款，试根据下面的资料估算该宗地于贷款日期的单位价格和总价格。
土地情况为：该土地通过征收后出让获得，当时征收时包括代征的500m ²的绿化用地在内总面积共计5500m ²。土地出让手续于2005年7月1日办理，当时获得的使用年期为50年，允许的建筑面积为6000m ²，红线外基础设施条件为“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通信)，红线内基础设施条件为“五通一平”(通上水、通下水、通路、通电、通信和场地平整)。由于市政建设需要，该地块红线内靠近绿地有2m宽60m长的地带下埋有高压电缆，土地出让时已经按照长500元/m在出让价中扣减(该扣减数额是当地同类问题补偿标准，近几年未进行调整)。
其他有关资料：
(1)以2006年7月1日为基期，该市工业用地价格在2006年7月1日至2009年7月1日期间，平均每月上涨0．5%。
(2)该市2008年7月1日公布并执行国有土地基准地价的更新成果。基准地价的估价期日为2008年1月1日；基准地价为各类用途在法定最高出让年期，各级别土地平均容积率和平均开发程度下的土地使用权区域平均价格。
(3)根据基准地价更新成果，得知该宗地位于五级工业地价区，基准地价水平为500元/m ²，土地开发程度设定为红线外“五通’’(通上水、通下水、通路、通电、通信)、红线内“场地平整”；红线内每增加一通，土地开发费平均增加10元/m ²。
(4)根据基准地价因素条件说明表和优劣度表，计算得到该宗地地价影响因素总修正幅度为5%。
(5)该市五级工业用地的平均容积率为1.0，对应的地价水平指数为100。根据容积率修正系数表，平均容积率修正系数为1.0，容积率每增高或降低0．1，均向上修正2个百分点。
(6)土地还原率为6%。
(7)基准地价系数修正法公式为：待估宗地地价一宗地对应的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。 [25分]

解析：
1.解题思路与方法选用
根据题意，估价对象处于基准地价覆盖区域，且有较完整的基准地价系数修正体系，适宜选用基准地价系数修正法评估。
2.解题步骤
(1)确定宗地所在土地级别及基准地价水平，该宗地处于五级工业地价区，基准地价水平为500元/m2。(2)确定宗地影响因素修正系数，根据本题所提供的资料，得知该宗地地价影响因素总修正幅度为5%。(3)确定年期修正系数评估基准日为2009年7月1日，该宗地2005年7月1日办理土地出让手续，出让年期为50年，于估价期日的土地剩余使用年期为46年，工业用地法定最高出让年期为50年，土地还原率为6%，则使用年期修正系数为
y=[1—1/(1+6%)46]/[1—1/(1+6%)50]=0．9849
(4)确定期日修正系数
该市工业用地价格在2006年7月1日至2009年7月1日期间，平均每月上涨0．5%。基准地价的估价期日为2008年1月1 日，宗地估价期日为2009年7月1日，则期日修正系数=(1+0．5%)18=1．0939
(5)确定容积率修正系数
根据本题所提供的资料，五级工业用地的平均容积率为1.0，对应的容积率修正系数为1，以此为基准容积率每增加或降低0．1，均向上修正2个百分点。
待估宗地容积率=建筑面积/土地面积=6000/5000=1.2
容积率修正系数=1+2×2%=1.04
(6)土地开发程度修正
该宗土地开发程度为红线外“五通”，红线内“五通一平”，与基准地价内涵不一致，需进行宗地开发程度修正。
开发程度修正额=(10×5)元/m2—50元/m ²(7)计算宗地价格
待估宗地单位地价一宗地对应的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×
期日修正系数×容积率修正系数+开发程度修正额
=[500×(1+5%)×0．9849×1．0939×1．o4+50]元/m ²=638元/m ²宗地总价=638万元×&1t;(5500--500)/10000=319万元
(8)地下电缆减价修正
地下电缆减价=500元/m× 60m=3万元
最后地价=(319—3)万元=316万元

14、【简答题】
某单位于2001年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于2003年11月在此地块上建成建筑物B。A地块面积为2000m ²，建筑面积为2500m ²，当时出让地价为100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，残值率为4%。2006年11月该单位为与外商合资，需将该房地产评估作价，据调查，2001～2006年该地区物价指数平均每年上涨8%，目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元/亩，土地开发费为2亿元/km ²，当地银行贷款年利率为12%，土地开发周期平均为一年，土地开发投资回报率为15%，当地土地增值收益率为15%，土地还原率为10%，目前该类建筑的重置价为1500元/m ²，试根据上述资料评估该单位房地产现值。 [20分]

解析：
1.解题思路与方法选用
根据题意，需估价的是一宗新开发的土地，适宜选用成本逼近法评估。对已有房屋的估价适宜采用重置价格折旧法。
2.解题步骤
第一步：采用成本逼近法计算土地使用权现值
(1)土地取得费：20万元/亩=300元/m ²(1亩－666．67m ²)
(2)土地开发费：2亿元/km ²—200元m ²
(3)计算利息：300元/m ²×[(1+12%)1-1]+200元/m ² X[(1+12%)0.5—1]＝47．67元/m ²
(4)计算开发利润：(300+200)元/m ²×15%=75元/m ²(5)成本地价：(1)+(2)+(3)+(4)一622．67元/m ²(6)土地出让增值收益=622．67元/m ²×15%＝93.40元/m ²(7)目前剩余年期为45年，即土地使用权现值为
(622．67+93．40)元/m ²×[1—1/(1+10%)45]＝706.25元/m ²(8)土地使用权总价=706．25元/m ²X2000m ²＝1412500元
第二步：用重置成本折旧法计算房屋现值
计算年折旧费
因为出让期满，土地及地上建筑物由政府无偿收回，使用者得不到残值。因此，全部重置1
必须在使用年期内折旧完毕。
年折旧费=重置价/耐用年限=1500元/m2×2500m2/48=78125
建筑现值=重置价一年折旧费×已使用年限
=(1500×2500—78125×3)元=3515625元
第三步：计算房地产现值
房地产现值=土地使用权现值+建筑物现值
=(1412500+3515625)元=4928125元