土地估价师2009理论方法试题-在线考试系统

1、【多选题】
就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。 [2,0.5分]

、较乐观的估计值

、较保守的估计值

、过高的估计值

、过低的估计值

、可能的估计值

答案：

2、【多选题】
成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（）。 [2,0.5分]

、土地取得成本

、开发成本

、管理费用

、销售费用

、销售税费

答案：

3、【多选题】
某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有（）。 [2,0.5分]

、利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日

、利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日

、开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日

、建设期为2009年10月18日至2011年10月18日

、销售期为2011年4月18日至2012年4月18日

答案：

4、【多选题】
针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有（）。 [2,0.5分]

、理论上适用的估价方法，都必须选用

、在适用的估价方法中，选用两种即可

、理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用

、必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法

、仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法

答案：

5、【多选题】
甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。 [2,0.5分]

、若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元

、若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元

、若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元

、若乙地块临街深度为100ft，则其总价为1 10万元

、若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元

答案：

6、【多选题】
在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估（）。 [2,0.5分]

、拟买卖的房地产市场价值

、买方愿意支付的最低价

、买方可承受的最高价

、卖方可接受的最低价

、卖方愿意接受的最高价

答案：

7、【判断题】
在城市房屋拆迁中，如果被拆迁房屋的合同租金与市场租金差异较大，则在估价时应考虑此因素。（） [1,1分]

答案： 错误

8、【判断题】
在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房的，因所调换的房屋状况为未来某个时点的状况，所以估价时点应为未来。（） [1,1分]

答案： 错误

9、【判断题】
对于房地产开发用地而言，从某个特定投资角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。（） [1,1分]

答案： 错误

10、【判断题】
在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。（） [1,1分]

答案： 正确

11、【判断题】
周围环境状况是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。（） [1,1分]

答案： 错误

12、【判断题】
不论是何种估价目的，估价对象状况不一定是估价时点时的状况，评估估价对象价值所依据的市场状况。（） [1,1分]

答案： 错误

13、【判断题】
当估价对象为“干净”的房地产、可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务一债权。（） [1,1分]

答案： 正确

14、【判断题】
房地产收益可分为有形收益和无形收益，无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。（） [1,1分]

答案： 错误

15、【判断题】
某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。（） [1,1分]

答案： 正确

16、【判断题】
成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。（） [1,1分]

答案： 正确

17、【判断题】
在假设开发法的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。（） [1,1分]

答案： 错误

18、【判断题】
一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象在自己开发前提下评估出的价格大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。（） [1,1分]

答案： 正确

19、【判断题】
运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否则就不宜采用这种方法。（） [1,1分]

答案： 错误

20、【判断题】
某城市路线标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。（） [1,1分]

答案： 正确

21、【简答题】
王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额还。2009年10月18 13，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。
请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。 [10分]

解析：

22、【简答题】
某建成的宾馆有400间客房及会议室、餐厅等，土地面积10000㎡，建筑容积率为2．0。土地于2年前以出让方式取得，使用期限40年，约定不可续期，当时的楼面地价为1400元/㎡，现时重新取得该类土地的楼面地价为1750元/㎡，土地交易契税为4%。该宾馆正常建设期为2年；建筑安装工程费为3000元/㎡，专业费及管理费为建筑安装工程费的10%；建筑安装工程费等费用第一年投入60%，第2年投入40%，在各年内均匀投入。该宾馆建成前半年内需均匀投入广告宣传费400万元，建成时配置市场价值为500万元的家具等用品即可投入使用。宾馆开发的投资利润率为40%。预计该宾馆投入使用后客房的平均价格为180元/（天•间），第1～4年的入住率分别为50%、60%、70%和80%，从此入住率稳定在80%；其他收入第1年为500万元，以后每年递增5%，从第4年起达到稳定。该宾馆运营费用第1年为当年收入的35%，此后各年的运营费用在第1年的基础上增加，增加额为当年收入超过第1年收入部分的25%。
请根据上述资料分别运用收益法和成本法测算该宾馆在建成可投入使用时的市场价值。（报酬率为10%，年利率为8%） [10分]

解析：