2004年房地产估价师《理论与方法》真题-在线考试系统

1、【多选题】
在划分路线价区段时，应符合的条件包括（）。 [2,0.5分]

、形状相似

、在同一条街道上只有一个路线价区段

、面积接近

、地块相连

、可及性相当

答案：

2、【多选题】
下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（）。 [2,0.5分]

、法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值

、再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额

、房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值

、不能单独处分、使用的房地产不宣作为抵押物，应当没有抵押价值

、在评估土地使用权是以划拨方式取得房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金

答案：

3、【多选题】
确定路线价时，选取标准宗地应符合（　）等的要求。 [2,0.5分]

、一面临街

、两面临街

、土地形状为矩形

、土地形状为正方形

、容积率为所在区段具有代表性的容积率

答案：

4、【多选题】
获取房地产估价业务的措施有（　）。 [2,0.5分]

、突破专业能力限制，接受各种估价要求

、提高服务质量

、恰当的宣传

、低收费

、最大限度压缩估价作业期

答案：

5、【判断题】
本着平等互利的原则，经建设部、人事部、商务部和国务院港澳事务办公室同意，2003年11月4日中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。（　　） [1,1分]

答案： 正确

6、【判断题】
在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。（　　） [1,1分]

答案： 错误

7、【判断题】
现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市房地产估价不应采用公开市场价值。（　　） [1,1分]

答案： 错误

8、【判断题】
就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。（　　） [1,1分]

答案： 正确

9、【判断题】
在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。（　　） [1,1分]

答案： 错误

10、【判断题】
运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5～2范围内。（　　） [1,1分]

答案： 正确

11、【判断题】
被拆迁房屋的房地产市场价格中不包含搬迁补助费及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。（　　） [1,1分]

答案： 正确

12、【判断题】
用收益法估算某大型商场的价值时，其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、经营费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用后的余额。（　　） [1,1分]

答案： 错误

13、【判断题】
预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。（　　） [1,1分]

答案： 错误

14、【判断题】
运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价值的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。（　　） [1,1分]

答案： 正确

15、【判断题】
路线价法中的单独深度价格修正率随着临街深度的递进而增大。（　　） [1,1分]

答案： 错误

16、【判断题】
估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。（　　） [1,1分]

答案： 正确

17、【判断题】
估价报告应用有效期是从估价报告出具之日计算，而不是从估价时点开始计算。（　　） [1,1分]

答案： 正确

18、【简答题】
某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20％，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25％。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9％。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。（8分） [8分]

解析：
（1）计算未来3年的净利益。　　1）未来第一年的净收益(360－36)×)1－20％)×)1－25％)×3000=-58.32万元　　2)未来第二年的净收益(400－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=-65.52万元　　3)未来第三年的净收益(330－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=52.92万元　　
（2）用未来数据资本化公式法计算每年不变的净利益。
　

　
3）计算收益价格。
　

　或　

19、【简答题】
某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。
　

　
根据市场调查，有关数据如下:
（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2 （可出租面积占建筑面积的70%），并按时年租收入的30%缴纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。
（3）除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
（4）目前，此类项目折现率为10%。
（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价原价的3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。 [12分]

解析：
第一种答案：
（1）项目总建筑面积：　　1.2×10000×2.5=30000m2 　　其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2。　　
（2）房地产开发项目总价值及折现值。　　1）住宅楼价值：5000×15000=7500万元　　住宅楼价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第一年末）的折现值：　　7500/(1+10％)3=5634.86万元　　2）写字楼价值。　　①写字楼年租金收入=120×15000×70％×(1－20％)×12=1209.6万元　　②写字楼押金：1209.6×30％=362.88万元　　③写字楼押金运用年收益：362.88×3％=10.89万元　　④有关税费和经营管理费用：1209.6×30％=362.88万元　　⑤租赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61万元　　⑥写字楼价值：　

　　　⑦写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/(1+10％)3=6370.29万元　　3）项目总价值折现值：5634.86+6370.29=12005.15万元　　
（3）项目开发成本、管理费用及其折现值。　　1）住宅楼部分：1800×15000×（1+5％）=2835万元　　写字楼部分：2800>（15000×（1+5％）=4410万元　　2）住宅楼开发成本及管理费折现值：　　2835×[0.5/(1+10％)0.5+0.5/(1+10％)1.5]=2580.13万元　　3）写字楼开发成本及管理费用折现值：　　4410×[0.5/(1+10％)1.5+0.5/(1+10％)2.5]=3648.76万元　　4）项目开发成本及管理费用折现值：　　2580.13+3648.76=6228.89万元　　（4）住宅楼销售税费及折现值。　　1）住宅楼销售税费：7500×6％=450万元　　2）住宅楼销售税费折现值：450/(1+10％)3=338.09万元　　（5）所能支付的最高土地价格=(总价值－住宅楼销售税费－开发成本及管理费用)(1+3％) 　　=(12005.15-338.09-6228.89)/(1+3％) 　　=5279.78万元　　
第二种答案：　　
（I）项目总建筑面积：　　1.2×10000×2.5=30000m2 　　其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2 　　
（2）房地产开发项目总价值及折现值。　　1）住宅楼价值：5000×15000=-7500万元　　2）写字楼价值　　①写字楼年租金收入=120×15000×70％×(1－20％)×12=1209.6万元　　②写字楼押金：1209.6×30％=362.88万元　　③写字楼押金运用年收益：362.88×3％=10.89万元　　④有关税费和经营管理费用：1209.6×30％=362.88万元　　⑤租赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61万元　　⑧写字楼价值：　

　　　3）项目总价值折现值：7500+8478.86=15978.86万元　　
（3）项目开发成本、管理费用及其折现值。 1）住宅楼部分：1800×15000×（1+5％)=2835万元　　写字楼部分：2800×15000×(1+5％)=4410万元.　2）住宅楼开发成本及管理费折现值：　　2835×[0.5×(1+10％)2.5+0.5×(1+10％)1.5]=3434.25万元　　3）写字楼开发成本及管理费用折现值： 4410×[0.5×(1+10％)1.5+0.5×(1+10％)0.5]=4856.51万元　　4）项目开发成本及管理费用折现值：　　3434.25+4856.51=8290.76万元　　
（4）住宅楼销售税费及折现值。　　住宅楼销售税费：7500×6％=450万元　　
（5）所能支付的最高土地价格。　　1）4年末地价=（总价值－住宅楼销售税费－开发成本及管理费用）=15978.86－450－8290.76 =72381万元　　2）贴现： 7238.1/(1+10％)3=5438.09万元　　3）地价款=5438.09/(1+3％)=5279.70万元