2006年房地产估价师《理论与方法》真题-在线考试系统

1、【多选题】
在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于（　）。 [2,0.5分]

、卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）

、卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费

、买方实际付出的价格-应由买方负担的税费

、应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率

、买方实际付出的价格/（1-应由买方缴纳的税费比率）

答案：

2、【多选题】
下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（　）。 [2,0.5分]

、重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出

、重新购建价格是在估价时点的价格

、重新购建价格是客观的价格

、建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格

、土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格

答案：

3、【多选题】
在运用成本法时最主要的有（　）。 [2,0.5分]

、区分计划成本和实际成本

、区分实际成本和客观成本

、结合实际成本来确定评估价值

、结合实际开发利润来确定评估价值

、结合市场供求分析来确定评估价值

答案：

4、【多选题】
建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（　）。 [2,0.5分]

、功能落后

、功能缺乏

、环境污染

、交通拥挤

、正常使用的磨损

答案：

5、【多选题】
根据净收益求取的不同，收益法可分为（　）。 [2,0.5分]

、直接资本化法

、投资法

、收益乘数法

、利润法

、现金流量折现法

答案：

6、【多选题】
假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途。而最佳用途的选择要考虑土地位置的（　）。 [2,0.5分]

、可接受性

、保值增值性

、现实社会需要程度

、未来发展趋势

、固定性

答案：

7、【多选题】
运用长期趋势法估价的一般步骤有（　）。 [2,0.5分]

、搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别

、整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图

、观察、分析时间序列，得出一定的模式

、以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格

、对未来的价格进行分析和预测

答案：

8、【多选题】
高层建筑地价分摊的方法有（　）。 [2,0.5分]

、按建筑物价值进行分摊

、按房地价值进行分摊

、按土地价值进行分摊

、按建筑面积进行分摊

、按楼面地价进行分摊

答案：

9、【多选题】
影响房地产价格的经济因素主要有（　）。 [2,0.5分]

、经济发展状况、储蓄、消费、投资水平

、社会发展状况、房地产投机和城市化

、财政收支及金融状况、利率

、物价、汇率、居民收入

、人口数量、行政隶属变更、居民收入

答案：

10、【多选题】
下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有（　）。 [2,0.5分]

、对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点

、城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之曰

、分期实施的房屋拆，应以房屋拆迁公告之日为估价时点

、房地产估价人员可以假定估价时点

、对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点

答案：

11、【判断题】
房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。（　） [1,1分]

答案： 正确

12、【判断题】
甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为40年：乙土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济（土地报酬率为6％），（　） [1,1分]

答案： 错误

13、【判断题】
在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性相应地比较小；开发周期较长的房地产，供给弹性相应地比较大。（　） [1,1分]

答案： 错误

14、【判断题】
均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。（　） [1,1分]

答案： 错误

15、【判断题】
某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7％，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元=7.98元人民币，2006年9月30日为1美元=7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为3758元人民币/m ²。（　） [1,1分]

答案： 正确

16、【判断题】
在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。（　） [1,1分]

答案： 错误

17、【判断题】
某建筑物建成于1996年10月1日，该建筑物所在地的土地使用权为1994年10月1日取得，土地使用权年期为40年；该类建筑物寿命为50年：残值率为0。则2006年10月1日该建筑物按直线法计算的成新率为80％。（　） [1,1分]

答案： 错误

18、【判断题】
非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用均不能计入商品住宅的价格中。（　） [1,1分]

答案： 错误

19、【判断题】
某宗房地产，其土地于2000年底取得，土地使用权年期为50年。该房地产建成于2001年底，2002年底至2005年底的净收益分别为83万元、85万元、90万元和94万元；预计2005年底起可以稳定获得年净收益90万元。该类房地产的报酬率为10％，则2006年1月1日该房地产价值均为886万元。（　） [1,1分]

答案： 错误

20、【判断题】
自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。（　） [1,1分]

答案： 正确

21、【判断题】
假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。（　） [1,1分]

答案： 错误

22、【判断题】
移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响：显现出价格变动的基本发展趋势。（　） [1,1分]

答案： 错误

23、【判断题】
有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的105倍，第三层的房地价值为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91％。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为27％。（　） [1,1分]

答案： 错误

24、【判断题】
一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会}升，利率下降时房地产价格会下降。（　） [1,1分]

答案： 错误

25、【判断题】
接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。（　） [1,1分]

答案： 错误

26、【简答题】
某商店的建筑面积为1000m ²，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m ²，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m ²，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5％，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30％。试求该公司2006年10月1曰的承租人权益价值（房地产报酬率取8％）。 [8分]

解析：
A1=150错12错2错1000错0.70=252万元　　i1=(1+8％)2-1=16.64％　　　　
　

　
承租人权益价值=107238+1117.60=218998万元　

27、【简答题】
估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。搜集有关资料如下。
（1）搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：
　

　（2）当地征收农地的费用等资料如下：
　

　在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要5732万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2，以上合计为城市边缘土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：　　
（3）在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年：设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年：建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80％，月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85％，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35％。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼.则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层商要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要才用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5％，房地产报酬率为7％（如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位）。 [12分]

解析：
（1）求取土地价格：　　1）市场法求取土地单价：　　

　　　　
2）成本法求取土地单价：　　
城市边缘地价的求取：征地补偿和安置等费用=573200/66667=85980元/m2