2012年房地产估价师理论与方法权威卷(第五套)-在线考试系统

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2012年房地产估价师理论与方法权威卷(第五套)

1、【多选题】
在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（　　）。 [2,0.5分]

、客观收益

、实际收益

、有形收益

、无形收益

、潜在收益

答案：

2、【多选题】
不属于长期趋势法的方法是（　　）。 [2,0.5分]

、数学曲线拟合法

、平均增减量法

、时间顺序法

、预测法

、指数修匀法

答案：

3、【多选题】
不符合选取标准临街宗地要求的是（　　）。 [2,0.5分]

、一面I临街

、土地形状为正方形

、临街宽度与临街深度的比例适当、

、用途为所在路线区段具有代表性的用途

、容积率为所在路线价区是代表多样性的容积率

答案：

4、【多选题】
下列属于报酬率求取方法的是（　　）。 [2,0.5分]

、累加法

、功能法

、市场提取法

、投资报酬率插入法

、均衡法

答案：

5、【多选题】
要做到现金流量折现，首先应做到（　　）。 [2,0.5分]

、后续开发经营期间究竟多长要估算准确

、各项支出收入何时发生要估算准确

、各项支出、收入在其发生时所发生的金额要估算准确

、投资项目评估中的现金流量分析的途径是否一致

、各项支出、收入发生的机率

答案：

6、【多选题】
在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括（　　）。 [2,0.5分]

、拟采用的估价技术路线和估价方法

、拟调查搜集的资料及其来源渠道

、预计所需的时间、人力、经费

、估价作业步骤和时间进度安排

、违约责任

答案：

7、【判断题】
依据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增房屋应属于抵押财产”。（　　） [1,1分]

答案： 错误

8、【判断题】
已经停工的房地产开发项目不属于在建工程。（　　） [1,1分]

答案： 错误

9、【判断题】
两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。（　　） [1,1分]

答案： 错误

10、【判断题】
即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。（　　） [1,1分]

答案： 正确

11、【判断题】
明确估价基本事项包括明确估价目的、估价时点、估价方法三个方面。（　　） [1,1分]

答案： 错误

12、【判断题】
如果城市规划规定某宗土地为居住用途，但如果从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，则可以商业用途估价。（　　） [1,1分]

答案： 错误

13、【判断题】
估价时所依据的房地产市场情况应始终是估价时点时的。（　　） [1,1分]

答案： 正确

14、【判断题】
评判评估价的正确与否，很重要的一点是看是否遵守了估价原则。（　　） [1,1分]

答案： 正确

15、【判断题】
从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息要与其应获得的利润分开，不能算作利润。（　　） [1,1分]

答案： 错误

16、【判断题】
某房地产2010年的净收益为20万元，剩余经济寿命30年，报酬率为10%，折现率为8%，则其客观市场现值为188.54万元。（　　） [1,1分]

答案： 错误

17、【判断题】
在报酬资本化法的公式中，如房地产的未来净运营收益的时间单位为月，而房地产的报酬率的时间单位为年。则应对净收益或者对报酬率或者对酬劳资本化法公式进行相应调整。（　　） [1,1分]

答案： 正确

18、【判断题】
从理论上讲，标准深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐降低；由此远离街道的方向，地价可视为基本不变。（　　） [1,1分]

答案： 错误

19、【判断题】
开发期的起点是取得估价对象的日期，终点是开发完成后的房地产经营结束的日期。（　　） [1,1分]

答案： 错误

20、【判断题】
长期趋势法主要用于推测、判断房地产的现在或未来的价格。（　　） [1,1分]

答案： 错误

21、【判断题】
一份完整的估价报告通常由以下几部分组成：封面、目录、致委托人函、估价结果报告、估价技术报告和附件。（　　） [1,1分]

答案： 错误

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