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2012年房地产估价师理论与方法权威卷(第一套)
1、【 多选题 】
直接资本化法的优点不包括（　　）。 [2分]
、 不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益
、 指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础
、 每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
、 不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率
、 资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况
答案：
2、【 多选题 】
房地产估价中，估价方法的选择，是由（　　）综合决定的。 [2分]
、 估价对象的房地产类型
、 估价方法适用的对象和条件
、 估价人员的技术水平
、 委托人的特殊要求
、 所收集到的资料的数量和质量
答案：
3、【 判断题 】
估价假设是指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价所必要，但不能肯定，而又必须予以明确的前提条件作出的假定。（　　） [1分]
答案： 正确
4、【 判断题 】
房地产价格通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。（　　） [1分]
答案： 错误
5、【 判断题 】
现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市拆迁房屋估价不应采用公开市场价值。（　　） [1分]
答案： 错误
6、【 判断题 】
在市场法估价中，可比实例的房地产状况，应该是可比实例房地产在待估房地产的估价时点下的房地产状况。（　　） [1分]
答案： 错误
7、【 判断题 】
在土地的基础设施完备程度和场地平整程度来讲，“七通一平”土地的价格可能低于“五通一平”的土地价格。（　　） [1分]
答案： 错误
8、【 判断题 】
建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计人。（　　） [1分]
答案： 正确
9、【 判断题 】
对于有规划限制条件但尚未明确的房地产，也可以适用假设开发法。（　　） [1分]
答案： 正确
10、【 判断题 】
实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。（　　） [1分]
答案： 正确
11、【 判断题 】
潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。（　　） [1分]
答案： 正确
12、【 判断题 】
交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。（　　） [1分]
答案： 错误
13、【 判断题 】
人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（　　） [1分]
答案： 正确
14、【 判断题 】
房地产供给有限性的本质，主要不在于土地总量有限和面积不能增加。相对于人类的需要来讲，土地的数量目前还是丰富的，关键在于独一无二特性造成的房地产供给不能集中于一处。（　　） [1分]
答案： 错误
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