2005年注册资产评估师《建筑工程评估》真题-在线考试系统

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2005年注册资产评估师《建筑工程评估》真题

1、【简答题】
（一）
房地产开发商甲通过协议出让方式获得某地块的土地使用权后，房地产开发商乙希望通过转让方式获得该地块的土地使用权，并策划将地块的用途改变为住宅用地以开发商品住宅。
问题：
（1）协议出让国有土地使用权时，国家对出让金的最低价有何规定？
（2）房地产开发商甲可以将该地块砖让给房地产开发商乙的条件是什么？
（3）房地产开发商乙获得该地块后改变土地用途时，须取得何部门的同意？经有关部门批准后，房地产开发商乙还须办理什么手续？ [10分]

解析：
（1）规定：
①协议出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。（1分）
②协议出让的最低价不得低于新增建设用地的士地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；（1分）
有基准地价的地区，不得低于出让地块所在级别基准地价的70%.　（1分）
（2）转让条件：
①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并（1分）
取得土地使用权证书；（1分）
②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。（1分）
（3）①必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意；（2分）
②签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。（1分）

2、【简答题】
（二）
评估机构受委托对某砖混结构的多层民用建筑进行评估，首先对该建筑物进行损伤检测。在进行现场勘察时发现，建筑物的长高比比较大，长边一侧射墙上出现倒“八”字裂缝。
问题：
（1）对砌体结构中材质（砖、石、砂浆等）的检查，应重点检查结构的哪些部位？
（2）检测灰缝砂浆强度的常用方法有哪些？
（3）砌体强度的检测内容及其常用方法分别是什么？
（4）根据外墙出现的倒“八”字裂缝，分析地基基础沿建筑物长边的沉降状态。 [10分]

解析：
（1）应重点检查：
①墙基；
②柱基；
③柱脚；
④经常处于潮湿、腐蚀条件的外露砌体。（1分）
（以上4项中答对2项即可得l分）
（2）检测灰缝砂浆强度的常用方法有：
①推出法；（1分）
②点荷法；（1分）
③回弹法。（1分）
（3）砌体强度的检测内容：
①抗压强度测定。（0.5分）
常用方法有：原位轴压法和扁顶法。（1分）
②抗剪强度测定。（0.5分）
常用方法有：原位单剪法和原位单砖双剪法（1分）
（4）墙体出现倒“八”字裂缝，说明地基相对于中间，两端沉降较大。（1分）

3、【简答题】
（三）
某工业厂房总建筑面积为lOOOm，煎置单价为l200元/m，耐用年限为40年，已使用了4年；该厂房建成2年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为50年。厂房结构、装修及水暖电等配套设套各部分的残值率均为5%.
问题：
（1）试计算该厂房的重置价值。
（2）计算该厂房的损耗时，应采用的年限是多少？为什么？
（3）试计算该厂房的平均年损耗额和损耗总额。
（4）经现场勘察鉴定，装修部分重置价值为20万元，平均耐用年限为8年；水、暖、电等配套设备的重置价值为30万元，平均耐用年限为15年。试分别计算该厂房的结构、装修和配套设备部分的损耗额以及损耗总额。
（5）综合问题（3）和问题（4）的计箕结果，分别取权重0.4和0.6，试确定该厂房的加权平均损耗率和成新率，并根据加权平均成新率确定该厂房的评估价值。 [12分]

解析：
（1）重置价值=1000×1200=120（万元）（0.5分）
（2）40年。（0.5分）
因为建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限结束。（1分）
（3）平均年损耗额=120×（1－5%）／40=2.85（万元／年）　（1分）
损耗总额=2.85×4=11.4（万元）（1分）
（4）结构部分损耗额（120—20－30）×（1-5%）／40×4=6.65（万元）（1分）
装修部分损耗额=20×（1—5%）／8×4=9.5（万元）　（1分）
设备部分损耗额=30×（1—5%）／15×4=7.6（万元）　（1分）
损耗总额=6.65+9.5+7.6=23.75（万元）　（1分）
（5）①损耗率=（11.4×0.4+23.75×0.6）/120×100%=15.68%（1分）
成新率=1—15.68%=84.32%（1分）
②工业厂房评估价值=120×84.32%=101.18（万元）（2分）

4、【简答题】
（四）
某房地产开发商拟开发住宅项目，占地面积为8000平方米，规划建筑面积为40000平方米（全部为可销售面积）。预计开发建设朔为2年，建成后开始现房销售，两年内销售完毕。
该项目的土地获得费用为每平方米7000元，建安工程费用为1500元／建筑平方米，开发中的其他费用为500元／建筑平方米。建设期第一年年初需投入土地费用的100%、建安工程费用的35%和其他费用的85%，剩余资金在第二年年初投入。该开发商自有资金9600万元，开发所需资金的不足部分需贷款，连续两年每年年初借人同等数目的资金用于开发，贷款年利率为l0%，按年以复利计息。
预计该项目建成后能以5000元／建筑平方米的均价售出，两年销售数量比率分别为60%和40%.经营成本和销售税金及附加分别为销售收入的2%和5.5%.建设期贷款本利和在销售期两年内每年各偿还50%.
假设销售期现金流量均发生在年末，销售期产生的利息在当年末偿还。
问题：
（1）分别计算项目开发所需资金总额和贷款总额。
（2）分别计算建设期每年借款额、建设期和销售期各年应计利息及销售期各年应偿还的建设期贷款本利和。
（3）为了编写自有资金现金流量表，需计算现金流量。试分别计算该项目建设期初（第1年年初）自有资金现金流出，以及建设期和销售期各年年末的现金流入、现金流出和净现金流量。
（4）开发商期望的目标收益率为l0%，利率为10%的折现系数。试计算该项目的净现值，并以此判断该项目是否可行。
（5）假设该项目建成后，有少量尾房未能售出。该开发商欲对未售出尾房重新定价，已知该项目所在区域功能正常的同类商品住宅每建筑平方米平均售价为5200元。开发商认为尾房的住宅功能不够完善，存在功能性贬值，委托评估机构对其尾房的各项功能进行了重要性对比和评分，标准分值为10分，尾房得分9.2分。试确定尾房的功能性贬值额和销售均价。 [18分]

解析：
（1）项目开发所需资金总额=土地费用+建安费用+其他费用
=7000×8000+1500×40000+500×40000=136000000（元）
=13603（万元）（1分）
贷款总额=13600—9600=4000（万元）（1分）
（2）建设期每年借款额、建设期和销售期各年应计利息及销售期各年应偿还的建设期贷款本利和：
每年借款额=4000／2=2000（万元）（1分）
第1年应计利息=2000×10%=200（万元）（0.5分）
第2年应计利息=〔（2000+200）+2000〕×l0%=420（万元）（0.5分）
第3年：
年初借款累计=2000+2200+420=4620（万元）
应计利息，=4620×10%=462（万元）（0.5分）
应还利息=462（万元）
应还建设期贷款本利和=4620／2=2310（万元）（0.5分）
第4年：
年初借款累计=2310（万元）
应计利息=2310×10%=231（万元）（0.5分）
应还利息=23l（万元）
应还建设期贷款本利和=2310（万元）（0.5分）
（3）第1年初自有资金流出，以及建设期和销售期各年年末现金流入、现金流出和净现金流量：
①第l年初自有资金流出：
自有资金流出
=（7000×8000+1500×40000×35%+500×40000×85%）／10000-2000
=7400（万元）（1分）
②现金流人
第1、2年年末现金流入为零。
第3年：40000×5000×60%=12000（万元）（0.5分）
第4年：40000×5000×40%=8000（万元）（0.5分）
③现金流出
第1年年末（第2年初）：
自有资金流出=（1500×40000×65%+500×40000×15%）/10000-2000=2200
（万元）[或9600—7400=2200（万元）]（1分）
第2年末：自有资金流出为零。
第3年末：
借款还本=2310（万元）
借款付息为462万元
经营成本=销售收入×2%=12000×2%=240（万元）（0.5分）
销售税金及附加=销售收入×5.5%=8000×5.5%=660（万元）（0.5分）
现金流出=2310+462+240+660=3672（万元）（0.5分）
第4年末：
借款还本=2310（万元）
借款付息为231万元
经营成本：：8000×2%=160（万元）（0.5分）
销售税金及附加=销售收入×5.5%=8000×5.5%=440（万元）（0.5分）
现金流出=2310+231+160+440=3141（万元）（0.5分）
④建设期和销售期各年年末净现金流量：
第1年年初：－7400（万元）
第1年年末：0－2200=－2200（万元）（0.5分）
第2年年末：0（0.5分）
第3年年末：l2000－3672=8328（万元）（O.5分）
第4年年末：8000－3141=4859（万元）（0.5分）
（4）净现值=-7400－2200×0.9091+0×0.8264+8328×0.7513+4859×0.6830
=175.50（万元）（0.5分）
因为该项目财务净现值l75.50>0，故该项目可行。（0.5分）
（5）①尾房的功能性贬值率=（1-9.2/10）×100%=8%（1分）
功能性贬值额=5200×8%=416（元）（1分）
②尾房的销售均价=5200-416=4784（元／m）（1分）

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