2011资产评估师《资产评估》冲刺模拟试题(2)-在线考试系统

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2011资产评估师《资产评估》冲刺模拟试题(2)

1、【简答题】
某企业为了整体资产转让,需进行评估｡现收集的有关资料如下:
(1)该企业多年来经营一直很好,在同行业中具有较强的竞争优势｡
(2)经预测被评估企业未来5年预期净利润分别为100万元,110万元,120万元,140万元,150万元,从第6年起,每年收益处于稳定状态,保持在150万元的水平上｡
(3)该企业一直没有负债,用加和法估算的企业各项可确指资产评估值之和为800万元｡
(4)经调查,在评估基准日时,社会的平均收益率为9%,无风险报酬率为4%,被评估企业β系数为2,资本化率为12%｡
要求:
(1)说明评估该企业商誉的主要思路和方法｡
(2)评估该企业的商誉价值｡ [12分]

解析：
(1)说明评估该企业商誉的主要思路和方法
①商誉评估的方法主要有割差法｡
②割差法是根据企业整体评估价值与企业可确指的各单项资产评估值之和进行比较确定商誉评估值的方法｡
③基本公式是:商誉的评估值=企业整体资产评估值-企业可确指的各单项资产评估值之和
企业整体资产评估值计算:通过预测企业未来预期收益并进行折现或资本化获取｡
(2)评估该企业的商誉价值｡
①企业整体资产评估值计算
折现率=4%+(9%-4%)×2=14%,资本化率=12%
企业整体资产评估值
=[100×(P/F,14%,1) +110×(P/F,14%,2)+120×(P/F,14%,3)+140×(P/F,14%,4)+ 150×(P/F,14%,5)]+(150÷12%)×(P/F,14%,5)
=[100×0.8772 +110×0.7695+120×0.6750+140×0.5921+150×0.5194]+1250×0.5194
=414.169+649.25=1 063.419(万元)
②加和法估算的企业各项可确指资产评估值之和为800万元｡
③则商誉的价值为=1 063.419-800=263.419(万元)

2、【简答题】
被评估对象为1998年进口的A成套设备,并于当年12月31日正式投入使用｡评估基准日为2006年1月1日｡
评估人员经调查获得以下资料及信息:
1.A设备在运行过程中由于工人操作失误导致控制中心的程控部分损坏并造成停产,至评估基准日已停产一年整,委托方希望尽快修复A设备,以便继续使用,要使A设备正常运转,必须对程控部分进行全部更换;
2.在程控部分损坏前,A设备一直满负荷运转;
3.除程控部分外,A设备其他部分均处于可正常运转状态,在停产期间由于保养良好,未发生影响使用寿命的情况;
4.经现场鉴定,除程控部分外,A设备其他部分若保持90%的负荷率可继续使用10年;
5.要更换程控部分只能向A设备原生产厂家购买;
6.在评估基准日,与被评估设备型号完全相同的新设备的离岸价为1 000万美元,其中程控部分占设备价格的10%,但是如果单独购置程控部分,则其离岸价格要比成套购买时的程控部分的价格高10%,而且卖方不再负责安装调试所需费用;
7.在评估基准日,若成套进口全新A设备,海外运输保险费为21.43万美元,海外运输费为离岸价的5%,关税税率为13%,增值税税率为17%,其他进口环节费用为到岸价的3%,国内运输费为到岸价的1.5%,配套费用为到岸价的2%,设备的安装及调试费用含在设备的价格之中;
8.在评估基准日时,若单独购买程控部分,海外运输保险费为2.93万美元,海外运输费为离岸价的4%,关税､增值税及其他进口环节的各税费率及国内运输费费率不变,安装调试费用为到岸价的0.5%,不再需要配套费用;
9.被评估A设备不存在功能性及经济性贬值;
10.引进设备采取货到企业后立即付款方式;
11.评估基准日时美元对人民币的汇率为1:8｡
假定不考虑残值,并不再考虑其他因素｡
根据上述条件试求被评估设备的评估值｡ [12分]

解析：
1.成套设备的重置成本:
(1)海外运输费:1 000×5%=50(万美元 )
(2)到岸价:1 000+50+21.43=1 071.43(万美元 )
(3)折合人民币:1 071.43×8=8 571.44(万元人民币)
(4)关税:8 571.44×13%=1 114.29(万元人民币)
(5)增值税:(8 571.44+1 114.29)×17%=1 646.57(万元人民币)
(6)其他进口环节费用:8 571.44×3%=257.14(万元人民币)
(7)国内运输及配套费用:8 571.44×(1.5%+2%)=300(万元人民币)
(8)重置成本:8 571.44+1 114.29+1 646.57+257.14+300=11 889.44(万元人民币)
2.程控设备修复费用:
(1)设备离岸价格:1 000×10%×(1+10%)=110(万美元)
(2)海外运输费:110×4%=4.4(万美元)
(3)到岸价:110+4.4+2.93=117.33(万美元 )
(4)折合人民币:117.33×8=938.64(万元人民币 )
(5)关税:938.64×13%=122.02(万元人民币)
(6)增值税:(938.64+122.02)×17%=180.31(万元人民币)
(7)其他进口环节费用:938.64×3%=28.16(万元人民币)
(8)国内运输及安装费用:938.64×(1.5%+0.5%)=18.77(万元人民币)
(9)修复费用:938.64+122.02+180.31+28.16+18.77=1 287.90(万元人民币)
3.实体性贬值:
(1)程控部分贬值额:1 287.90 万元人民币
(2)其他部分实际使用年限7-1=6(年)
(3)其他部分贬值率:6/(6+10×90%)×100%=40%
(4)其他部分贬值额:(11 889.44-1 287.90)×40%=4 240.62(万元人民币)
(5)贬值额合计:1 287.90+4 240.62=5 528.52(万元人民币)
4.评估值:11 889.44-5 528.52=6 360.92(万元人民币)

3、【简答题】
有一待估宗地需评估,现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A､B､C､D的具体情况如下:
成交价交易时间交易情况区域因素容积率剩余年限个别因素
待估宗地 1.130
A6902001.8.10+2%1.038-1%
B7002000.8.1+7%01.130-2%
C7302002.8.10-3%1.438-1%
D7302003.8.1-5%+3%1.035+8%
上表中成交价的单位为:元/平方米,该城市地价指数如下表:
时间199920002001200220032004
指数100107110108113115
另据调查,该市此类用地容积率与地价的关系为:当容积率在 1-1.5之间时,容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%;超过1.5时,超出部分的容积率每增长0.1,单位地价比容积率为1时的地价增加3%｡该类土地的折现率为8%｡
表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格,负号表示低于正常交易价格,对于区域因素,个别因素的修正,都是案例宗地与待估宗地比较,表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差,正号表示案例宗地条件优于待估宗地,数值大小代表对宗地地价的修正幅度｡
试根据以上条件,回答下列问题:
(1)为什么要进行交易情况修正?
(2)上述可比案例,已知有一个是收购邻近房地产,一个是急于出售,根据表中提供的
信息,请问这两种情况分别应该是A､B､C､D中的哪一个?
(3)根据所提供条件,评估该宗土地2004年8月1日的价值｡
(若需计算平均值,为简化计算,要求用算术平均值) [12分]

解析：
1､房地产的自然和经济特性,决定了房地产市场不能成为完全竞争市场,而是一个不完全竞争市场｡在房地产市场上,房地产价格的形成往往具有个别性,因此运用市场法进行房地产评估,需要对选取的交易实例进行交易情况修正,将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除,使其成为正常价格｡房地产交易中的特殊情况较为复杂,主要有以下几种:
(1)有特殊利害关系的经济主体间的交易,如亲友之间､有利害关系的公司之间､公司与本单位职工之间,通常都会以低于市价的价格进行交易;
(2)交易时有特别的动机,这以急于脱售或急于购买最为典型｡如有人为了扩大经营面积,收买邻近的建筑用地,往往会使交易价格抬高｡
<3>买方或卖方不了解市场行情,往往使房地产交易价格偏高或偏低｡
(4)其他特殊交易的情形｡如契税本应由买方负担,却转嫁给了卖方｡
(5)特殊的交易方式｡如拍卖､招标等｡
分析了交易情况的特殊性,就要将特殊情况的交易修正到正常交易｡通过交易情况修正,即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格｡
2.在上述可比案例中,B是收购邻近房地产,因为交易情况需要修正7%,说明其交易价格较正常交易价格高,D是急于出售房地产,因为交易情况需要修正-5%,说明其交易价格较正常交易价格低｡
3.容积率修正,建立容积率地价指数表｡
容积率1.01.11.21.31.41.51.6
地价
指数100 105110115120125
=100+100×5%[(1.5-1)/0.1]128
=125+100×3%[(1.6-1.5)/0.1]
4.土地使用权年限因素修正｡
除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外,交易实例A､C和D均需作使用年限因素修正.修正系数计算如下
交易实例A及C使用年限修正系数:〔1-(1+8%)-30〕/〔1-(1+8%)-38〕=0.9517
D使用年限修正系数:〔1-(1+8%)-30〕/〔1-(1+8%)-35〕=0.9659
5.案例修正计算
6.评估结果
案例C的值为异常值,应予剔除｡其他结果较为接近,取其平均值作为评估结果｡
因此,待估宗地的评估值为:
=(713.85+717.47+712.98) ÷3=714.77(元/平方米)

4、【简答题】
被评估对象为一宗待开发商业用地,土地面积5 000平方米,该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年,当地城市规划规定,待估宗地的容积率为5,覆盖率为60%｡评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势,认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦,其中1-2层为商场,每层建筑面积为3 00O平方米,3层及3层以上为写字楼,每层建筑面积为1 900平方米｡
评估师根据相关资料,经分析､测算得到如下数据资料:
1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元,开发期为1年,投资在1年内均匀投入;
2.大厦建设期为2年,平均每平方米建筑面积的建筑费用为3 000元,所需资金分两年投人,第一年投入所需资金的60%,第二年投入所需资金的40%,各年投资均匀投入;
3.专业费用为建筑费用的10%;
4.预计大厦建成后即可出租,其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2 000元,出租率可达100%,第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元,第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元,写字楼平均空置率约为10%;
5.管理费用为租金的5%,税金为租金的17.5%,保险费为建筑费及专业费用的0.1%,维修费用为建筑费用的1%,年贷款利率为5%,复利计息;
6.开发商要求的利润为建筑费用､专业费用､地价及土地开发费用之和的25%;
7.房地产综合资本化率为8%;
8.每年按365天计算:
9.本项目不考虑所得税因素｡ [14分]

解析：
1.1——2楼面积 3 000错2=6 000(平方米)
2.3——5层面积 1 900×3=5 700(平方米)
3.6层及6层以上面积25 000—6 000—5 700=13 300(平方米)
4.年总收入
6 000×2 000+5 700×2×365×(1—10%)+13 300×2.5×365×(1-10%)
=12 000 000十3 744 900+10 922 625
=26 667 525(元)
5.年总费用
26 667 525×(5%+17.5%)+25 000×3 000×1.1×0.1%+25 000×3 000×1%
=6 000 193.13+82 500+750 000=6 832 693.13(元)
6.年利润总额26 667 525-6 832 693.13=19 834 831.87(元)
7.大厦价值= =233 558 686(元)
8.建筑费用3 000×25000=75 000 000(元)
9.专业费用 75 000 000×10%=7 500 000(元)
10.开发商利润
(75 000 000+7 500 000+5 000 000+地价)×25%
=87 560 000×0.25+0.25×地价
=21 875 000+0.25×地价
11.利息
=0.1576×地价+648 631.61+3 758 526.61+814 937.53
=0.1576×地价+5 222 095.75
12.地价
地价=233 558 686-75 000 000-7 500 000-5 000 000-21 875 000-0.25×
地价-0.1576×地价-5 222 095.75
地价+0.25×地价+0.1576×地价=118 961 590.3(元)
地价= =84 513 775.43(元)

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