自考全国2008年10月房地产法试题-在线考试系统

1、【简答题】
土地登记制度 [3分]

解析：
是指国家依照规定程序将土地的权属、用途、面积、政府对该宗地的利用设置的管理条件等情况登记在专业的簿册上，同时向土地所有者和土地使用者颁发土地证书的制度。

2、【简答题】
经济适用住房 [3分]

解析：
是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。

3、【简答题】
外商投资企业用地 [3分]

解析：
是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业进行生产经营和工程建设所需要的用地。

4、【简答题】
简述建筑物区分所有权的特征。 [6分]

解析：
（1）复合性与一体性。建筑物区分所有权由三种权利构成，即专有所有权、共用部分持分权和成员权。一体性是指构成建筑物区分所有权的三项内容必须结为一体，不可分离。
（2）专有所有权的主导性。
一是取得专有所有权即意味着取得了共用部分持分权及成员权。
二是专有所有权的大小，决定了共用部分持分权及成员权的大小。
三是在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共用部分持分权及成员权则不单独登记。
（3）权利主体身份的多重性。在建筑物区分所有权上，由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权构成，因而区分所有权人的身份亦具多重性。

5、【简答题】
简述业主委员会的职责。 [6分]

解析：
业主委员会是业主大会执行机构，履行下列职责：
（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。
（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。
（3）及时了解业主、牧业使用人的意见和建议。监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。
（4）监督业主公约的实施。
（5）业主大会赋予的其他职责。

6、【简答题】
违反《城市房地产管理法》应承担法律责任的情形主要有哪些？ [6分]

解析：
（1）违法出让土地使用权的责任。
（2）擅自从事房地产开发经营、中介服务的责任；
（3）违法转让房地产的责任；
（4）违法预售商品房的责任；
（5）违反规定交付房屋的责任；
（6）违法收费的责任

7、【简答题】
简述处理涉外房地产关系应遵循的基本原则。 [6分]

解析：
（1）维护国家主权原则。在处理涉外房地产问题时，应当将维护国家的主体和安全放在首位，坚持国家和集体对土地的所有权，任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，无论以何种方式与外商合作进行房地产的开发和经营活动，都要以维护我国主权为前提。
（2）平等互利原则，在涉外房地产关系中，我们必须坚持中外各方当事人之间在法律地位上平等、在经济上对双方有利，既不接受外商附加的显失公平的条款，也不提出任何不合理的要求。
（3）统一管理原则。主要表现在：
①单位和个人使用土地，都必须经过当地人民政府的审查批准；
②任何单位和个人使用土地，都必须遵守已经确定的建设总体规划，不允许私自占有土地，无计划地进行各种建设；
③土地使用权统一进行有偿出让。

8、【简答题】
论述农村土地承包经营权流转的方式。 [8分]

解析：
土地承包经营权采取转包、出租、转让或者其他方式流转，当事人双方签订书面合同，采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当了发包方备案。土地承包经营权采取互换，转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记，未经登记，不得对抗善意第三人。承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可不签订书面合同。承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换。承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。

9、【简答题】
2003年5月，某市烟草公司向某银行申请贷款2000万元，并用一块以出让方式取得的土地(已取得土地使用权证)进行抵押。于是银行与该公司签订了贷款合同，并且办理了抵押土地的登记手续。在取得贷款后的一年多时间里，烟草公司在用于抵押的土地上建起了简易仓库，出租给邻近的金属公司临时存放货物，但没有办理租赁合同登记备案手续。后烟草公司无法按期偿还贷款，于是银行要求拍卖其抵押的土地，以抵偿贷款。烟草公司在此时却提出，土地的所有权属于国家，烟草公司无权将其抵押，认为抵押合同无效。银行坚持不同意，并提出不仅要将土地进行拍卖，而且要求烟草公司将土地抵押期间所得的租金收益也应交给银行。双方争执不下，于是银行向法院起诉。
问题：
(1)烟草公司能否将以出让方式取得的土地进行抵押?为什么?
(2)烟草公司与金属公司签订的租赁合同是否有效?为什么?
(3)银行能否对该土地抵押期间的租金收益主张权利?为什么?
(4)本案应如何处理? [10分]

解析：
（1）可以。因为烟草公司拥有土地使用权证书。
（2）有效。因为烟草公司有权将已抵押的财产再行出租，登记备案与租赁合同效力并没有直接关系。
（3）无权。因为合同没有约定，也没有法律依据。
（4）将土地进行拍卖来清偿银行的贷款。